财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.32美元，同比增长13%，同店物业净营业收入（NOI）显著增长6.3%，主要归因于新租金承诺以及运营和一般及行政费用降低 [4] - 截至季度末，公司总流动性约为9.11亿美元，包括8亿美元未动用信贷额度和1.11亿美元现金 [21] - 公司确认对Kingswood Center的非现金减值费用约为3400万美元，即每股0.28美元 [22] - 重申2023年调整后FFO每股指引范围，中点较原指引提高0.02美元，反映了第一季度表现好于预期以及预计可进一步降低经常性一般及行政费用 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度执行了42份租约，总面积达43万平方英尺，同空间租约总面积为41.2万平方英尺，平均现金租金价差为7.5% [12] - 新租约表现更佳，14份新租约面积为11.1万平方英尺，同空间交易价差为18% [13] - 同店物业租赁入住率同比增加240个基点，较上一季度下降20个基点；合并投资组合（不包括Sunrise Mall）租赁入住率同比增加420个基点，达到94.6%；本季度总投资组合店铺入住率升至85%，较2022年第四季度增加50个基点 [13] 开发业务 - 目前有2.18亿美元的活跃重建项目正在进行，预计将产生12%的无杠杆回报，其中95%的总项目可租赁面积已预租 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业供需平衡处于至少过去15年来的最佳状态，尽管过去几个月经济存在不确定性和通胀上升，但零售商需求未发生显著变化 [11] - 公司投资组合主要位于供应受限的一线郊区市场，受益于新建项目减少、人口流入增加和居家办公趋势，增强了公司的定价能力 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有价值40亿美元的不可替代投资组合，主要位于华盛顿特区至波士顿走廊，计划未来三年将净营业收入增长超20%，近80%来自已执行租约和合同租金增长 [9] - 正在执行高收益、低风险的主力店重新定位和重建计划，2.18亿美元的活跃项目预计产生12%的回报 [9] - 目标是到2025年将调整后FFO提高至每股1.35美元，较2023年更新后的指引增长16% [10] - 认为公司股票被低估，土地估值约为每英亩200多万美元，建筑物估值约为每平方英尺185美元 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业供需基本面处于多年来的最佳状态，实体店铺在客户获取成本、产品交付成本、附加销售和品牌认知价值等方面优于在线平台，需求稳定 [11] - 对Bed Bath & Beyond破产带来的机会持乐观态度，在未实际控制相关空间前就收到了来自各行业的大量咨询，可选择合适的租户达成经济和战略双赢的交易 [19] 其他重要信息 - 上周获得Paramus规划委员会的场地规划批准，可在Bergen Town Center东侧开发456套多户住宅单元，目前正在评估出售或合资的报价 [6] - 最近获得为Hackensack Meridian Health在Bergen建造8万平方英尺医疗大楼的所有批准，希望今年晚些时候开工 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 达到同店NOI增长下限0%的驱动因素是什么？ - 第四季度有180万美元的反转金额，按季度计算约有300 - 350个基点的不利影响，此外还有一些处于风险中的租户因素被纳入下限范围 [27] 问题2: Kingswood Center的NOI拖累在指引中是多少？ - 预计今年Kingswood Center产生140万美元的NOI，但债务服务利息费用约为340万美元，存在200万美元的现金拖累 [28] 问题3: 费用回收率是否会随入住率上升而继续上升？ - 第一季度因降雪清除费用大幅降低获得了一定好处，随着租金开始与S&O管道同步，预计回收率将保持在当前水平，并在2024 - 2025年升至80%以上 [29] 问题4: 关于Kingswood Center的减值和与贷款人的讨论情况如何？ - 由于谈判正在进行中，目前不便评论，对成功达成结果持乐观态度 [30] 问题5: 供应和需求有利的环境下，是否在降低租户改善成本和提高固定租金涨幅方面受益？ - 在成本方面，建筑成本趋于正常化，材料成本稳定且供应链问题缓解，与租户就补贴的谈判更有利，项目成本低于预期且预算更精确；在租金涨幅方面，比过去更成功，例如与某主力租户达成了五年内15%的涨幅，而非通常的10% [31][32] 问题6: 六份Lows租约的延期选项通常有怎样的涨幅，是否有机会收回空间提高租金？ - Lows有延期选项，但不清楚具体涨幅，推测为每五年10%，会进一步了解 [33] 问题7: 公寓项目的计划是什么，投资组合中是否还有其他多户住宅资产的开发机会？ - 出售或合资的决策取决于最终报价和条款，现金交易可立即重新配置资金，合资可能限制投资但回报可能更高，预计下次电话会议会更明确；正在评估Garfield、Woodbridge、Yonkers、Jersey City和Millburn等地的住宅开发和其他用途机会 [35][36] 问题8: 补充文件中3.5%的现金基础ABR趋势如何，是否有可能减少？ - 该比例一直在下降，去年略高于5%和6%，预计到年底将降至1% - 2%，取决于租户的支付情况 [37] 问题9: Kingswood Center的潜在增值机会是否有变化？ - 由于在新冠疫情前一个月收购，且三分之二为办公空间，失去了最大的办公租户和一家健身房，目前考虑根据NOI与当前债务服务的情况对贷款进行重组 [38]