财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度调整后FFO为每股0.33美元，全年为每股1.21美元，较去年第四季度增长22%，全年增长11% [4] - 同店NOI显著增长6.2%，主要由于新租金起租、更高的回收款和更高比例的特色租金 [4] - 2022年全年实现超过100万平方英尺的新租约，其中第四季度就有57.5万平方英尺 [4] - 2022年将综合入住率从92%提高到95% [5] - 预计每年净营业收入增长18%或4400万美元 [5] - 第四季度末总流动性超过9亿美元，包括8亿美元未动用信贷额度和约1.29亿美元现金 [10] - 第四季度净债务与年化EBITDA之比降至6.9倍，预计随着租赁管道转化为已起租租金，该比例将继续降至6.5倍 [10] - 2023年调整后FFO每股初始指导范围为1.11 - 1.17美元 [11] - 预计同店NOI增长（包括物业和再开发）在 - 1%至2%之间 [11] - 指导中点假设一般信贷损失为总收入的100个基点（约400万美元），额外125个基点（约500万美元）用于已申请或预计申请破产的租户 [11] - 预计2023年从过去被视为无法收回的款项中额外收取150万美元，而2022年约为650万美元 [12] - 预计2023年年度G&A费用为3550 - 3750万美元，2022年排除一次性高管过渡成本后为4050万美元 [12] - 预计2023年利息和债务费用增加1100 - 1400万美元 [12] 各条业务线数据和关键指标变化 - 同店租赁入住率同比增加110个基点，综合投资组合租赁入住率同比增加300个基点 [9] - 与第三季度相比，同店租赁入住率增加200个基点，主要由于2021年收购的空置工业建筑签订了18.7万平方英尺的租约 [9] - 本季度总投资组合店铺入住率增加80个基点至84.5%，远低于2018年第二季度近91%的峰值 [9] - 本季度整体租赁利差为正31%，2022年全年实现的利差为12%，当前租赁管道显示新利差超过15% [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约都会区住房需求相对全国其他地区仍然强劲，韦斯特切斯特县和新泽西州北部的房屋要价同比上涨超过10% [6] - 公司投资组合内的客流量在2022年比2019年增加了6% [6] - 根据高纬环球的数据，美国购物中心空置率降至2007年以来的最低水平 [5] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年目标包括实现至少每股1.14美元的FFO，成功解决伯根镇中心3亿美元到期抵押贷款，启动2900万美元已执行租赁管道中的1500万美元年化毛租金，启动5000 - 7500万美元的新再开发项目，获得伯根镇中心约450套住宅单元的许可，推进日出购物中心的再开发计划 [6] - 购物中心行业在经济不确定性和高通胀面前保持韧性，零售商认识到实体店的重要性，推动了美国购物中心空置率下降 [5] - 公司资产继续吸引一流零售商，增加中心客流量并提升相邻空间价值 [4] - 公司正在评估运营平台的效率，以进一步降低G&A费用 [12] - 公司对处置资产持开放态度，但会确保成为明智的卖家，预计每年处置约5000万美元的资产 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观层面，购物中心行业在经济不确定性和高通胀面前保持韧性，零售商扩张门店推动美国购物中心空置率下降，有利于公司继续提高入住率和租金 [5] - 纽约都会区住房需求强劲，支持了郊区购物中心客流量增加的趋势，预计随着新主力租户开业，这一趋势将持续 [6] - 公司对填补可能空置的租户有信心，因为其物业位于人口密集、供应受限的市场 [5] - 公司认为当前是提高租金的好时机，有信心最终将入住率稳定在96% - 98%，届时将更积极地提高租金 [22] 其他重要信息 - 会议讨论可能包含前瞻性陈述，实际未来结果可能与预期有重大差异，相关信息可参考公司向SEC提交的文件和公司网站 [3] - 会议提及某些非GAAP财务指标，与GAAP结果的对账可在公司网站投资者板块的收益发布和补充披露文件中找到 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细介绍租赁管道，2900万美元何时计入收益，以及何时能恢复店铺入住率峰值水平？ - 2900万美元中的1500万美元年化租金目标是在2023年激活，其中600万美元将在2023年计入收益，从第二季度开始并逐步增加 [14][15] - 预计未来12 - 18个月店铺入住率可提高300 - 400个基点 [15] - 租赁活动仍很活跃，零售商供应链压力有所缓解，公司有80万平方英尺的租赁管道希望在今年完成 [16] 问题2: 伯根镇中心3亿美元抵押贷款是否会用现有现金偿还部分，或者能否在重新融资时提取增量资金？ - 提取现金的方案不在考虑范围内，可能会投入少量现金以获得有吸引力的再融资，但具体细节暂不透露 [17] 问题3: 如何得出指导区间的低端（1.10美元）？ - 主要是由于NOI方面更快速的全面损失、从先前回收款中收取的款项减少以及利息费用达到高端，还有一些未突出的租户损失 [20] 问题4: 80万平方英尺的谈判进展如何，租赁经济情况怎样？ - 租赁管道涵盖各种类别，包括主力店、店铺、快餐、健身、医疗、综合商品零售商和折扣零售商等，公司对活动和NOI增长前景感到满意 [21] 问题5: 日出购物中心的当前战略是什么？ - 公司正在与社区和剩余五家租户合作制定合理计划，希望在4月的投资者日分享更多信息 [23] 问题6: 部分租户储备金对同店NOI指导的拖累是多少基点？ - 约为400个基点 [26] 问题7: 在宏观环境挑战下，租赁活动强劲的驱动因素是什么？ - 租户担心如果不尽快行动，未来可用的优质空间将减少，因为新建供应很少 [27] - 公司物业所在市场供应受限，纽约、新泽西、华盛顿特区到波士顿走廊是零售商难以进入的地区 [28] 问题8: G&A指导是否可视为未来的经常性费率？ - 可以，排除任何重大一次性诉讼事项外，该指导给出了一个良好的经常性费率 [29] 问题9: 从战略层面看，公司投资组合中最有价值的机会是什么？ - 公司投资组合土地价值高且成本有吸引力，可通过获得许可、市政审批增加资产规模，进行翻新、处置外地块或收购相邻土地，以及专注租赁等方式创造价值 [30] 问题10: 交易市场有何变化，买家池情况如何？ - 市场流动性仍然不足，卖家要价和买家出价差距较大，主要与利率有关，对于优质带状购物中心，买家希望收益率高于融资利率，公司目前交易难度较大 [31] 问题11: 公司处置资产的意愿如何？ - 公司持开放态度，但会确保成为明智的卖家，预计每年处置约5000万美元的资产 [32][33] 问题12: 今年同店NOI（包括再开发）增长低于不包括再开发的情况，明年再开发贡献是否为正，有无大致数字？ - 明年再开发贡献将为正，且2024年和2025年将更加明显，但暂无具体数字 [34]