财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后FFO为每股0.30美元，较去年第三季度增长8%，年初至今增长7%，主要得益于NOI增长以及伍德沃德镇中心和波士顿河木购物中心的收购 [6] - 同店NOI增长3.4%（包含重建项目为1.5%），本季度NOI增长受益于前期认为无法收回款项的回收，本季度为250万美元，去年第三季度为190万美元 [16] - 同店租赁入住率同比增加180个基点，较第二季度下降20个基点，主要因新泽西州托蒂亚一处14.5万平方英尺的主力租约到期 [17] - 本季度总投资组合店铺入住率增加40个基点至83.7% [18] - 本季度整体租赁利差为 - 1.1%，自第三季度末以来新租约利差略高于100% [19] - 预计从已签约但尚未起租的租约中实现的租金从2300万美元增至2800万美元，净增加550万美元 [20] - 截至季度末，公司现金总额为1.52亿美元，8亿美元信贷额度无提款，到期日为2027年2月 [21] - 约9%的债务（1.6亿美元）为浮动利率，其中6%（1.07亿美元）未对冲 [22] - 预计2022年调整后FFO在每股1.17 - 1.19美元之间 [23] - 预计2023年现有债务利息支出将增加1000 - 1100万美元，最终增幅取决于卑尔根镇中心的融资情况 [24] - 预计2023年对前期认为无法收回的账款仅有少量回收，预计第四季度还有100 - 200万美元回收 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 购物中心业务受益于零售商强劲需求，过去一年入住率从93%提升至95% [7] - 已签约但未开业的项目NOI增至2800万美元，占当前NOI约12%，另有100万平方英尺租约在谈判中，占年化NOI的10% [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 购物商场行业在纽约市郊区需求强劲，公司物业主要位于华盛顿特区至波士顿走廊的一环郊区，是美国人口最密集、供应受限的市场 [7][8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划使投资组合入住率恢复到97% - 98%，目前有100万平方英尺租约在谈判中，租金利差约20% [7][30] - 鉴于宏观经济环境和资本成本上升，公司计划保护资产负债表，谨慎审查未来资本和重建支出，确保达到适当的收益率门槛 [12] - 公司将在确定2023年预算时对G&A进行全面审查，以提高运营效率 [13] - 公司正在探索对2023年4月到期的3亿美元卑尔根抵押贷款进行再融资的方案 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司密切关注通胀压力和对消费者支出的潜在影响，宏观经济环境和资本成本上升使近期收购具有挑战性，但多数租金来自抗衰退类租户，整体租户以资金雄厚的全国或地区零售商为主 [12] - 消费者目前仍然强劲，只要消费者保持强劲，零售商将继续扩张，但公司正在为经济放缓做准备，优先考虑资产负债表并强调执行谈判中的租约 [37] 其他重要信息 - 公司欢迎新首席运营官，他曾与管理层在Equity One共事多年，具备多领域技能 [13] - 公司董事会新加入Mary Baglivo和Kathy Sandstrom [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 对实现97% - 98%入住率的信心来源以及租赁团队的不同做法 - 历史上公司平均入住率在该范围内且曾稳定在此水平；目前有100万平方英尺租约在谈判中，租金利差约20% [30] 问题2: 盈利指引中同店NOI坏账的假设 - 最大的不确定因素是前期无法收回账款的回收金额，预计约100 - 200万美元，将抵消正常费用水平 [31] 问题3: 关于G&A的更多信息 - 提供2023年指引时会更具体，管理层变动可能带来约200万美元的G&A节省 [32] 问题4: 零售商对房地产扩张计划的看法 - 与零售商的对话显示他们仍在快速扩张，租户未表示会放缓扩张计划，从租赁团队会议来看，仅因宏观经济逆风失去一笔餐厅交易，租赁环境无明显疲软 [34][35][36] 问题5: 100万平方英尺租约管道的变化情况 - 目前无重大变化，80%的租户是全国和地区运营商，管道会随租约执行和交付而变化，涉及多种零售类别 [38] 问题6: 交易市场中投标人对交易的无杠杆内部收益率的预期 - 一些投标人的无杠杆回报率接近两位数，约9% - 10%，意味着资本化率可能上升75 - 150个基点，市场交易活动较少，人们需要时间适应新环境或等待资本成本下降 [39] 问题7: 从更长期来看，投资组合的按市值计价情况以及未来12 - 24个月平均综合续租利差的预期 - 综合来看，续租利差可能在5% - 10%之间，包括期权行使等情况，目前谈判中的100万平方英尺租约续租利差为20% [41] 问题8: 对未来实际入住率节奏的看法 - 由于科尔士和亨廷顿的Shoprite开业，预计实际入住率将增加150个基点，但因第四季度有一处空置仓库进入同店组合，即使租约执行，该季度也无实际入住率，净实际入住率可能增加30 - 40个基点 [43]