财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.28美元，同比增长8%，主要得益于同店NOI增长5.5%以及过去一年约2.5亿美元的收购带来的外部增长 [6] - 第一季度末同店租赁入住率为93.9%，同比提高280个基点；加上第一季度末以来签订的三份主力租户租约，入住率现达94.5%，较2021年12月31日提高40个基点 [7] - 第一季度同店NOI同比增长5.5%，包含重建项目的NOI同比增长3.8%；本季度结果包含130万美元的回收款，较2021年各季度水平有所下降 [24] - 租金递延款项的回收率目前达98%，本季度基本租金收款率超过99%，达到疫情前水平 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度签订33份租约，总面积30.8万平方英尺，同面积租约平均现金租金价差为5%；目前有100万平方英尺的租赁管道，预计租金价差为20% [15] - 布鲁克纳购物中心在主力租户租赁方面取得进展，将前凯马特店大部分租给一家知名全国零售商，前玩具反斗城店租给另一家全国零售商，前法拉斯店租给两家折扣零售商和一家阿尔迪杂货店 [16] - 哈德逊购物中心正在用一家全国性杂货店填补玩具反斗城的空间，并与知名零售商谈判重新租赁和翻新该物业的大部分区域 [17] - 蒙特希德拉购物中心正在用三家租户填补凯马特的空间，包括一家杂货店、一家软商品折扣零售商和一家医疗服务提供商，预计在今年第二和第三季度签订租约 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司40家最大的公开上市租户，占总租金的52%，自2020年2月疫情前以来，这些公司的股价加权平均上涨33% [8][9] - 2022年第一季度，公司整体客户流量较2021年第一季度增长11%，较2019年第一季度增长8% [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略计划聚焦于改善零售房地产和一环郊区市场，主要在华盛顿特区至波士顿走廊，有四个支柱 [9][10] - 第一支柱是升级物业，通过引入新的主力租户，目前有2.07亿美元的活跃项目正在进行，预计产生8%的无杠杆收益率，未来一年预计启动另外1亿美元的项目 [10] - 第二支柱是将入住率从目前的94.5%提高到至少96%，目前需求强劲，多个行业有租户竞争同一空间 [11] - 第三支柱是将非创收土地货币化，公司物业集中在纽约大都会区，已确定一些土地可用于住宅、工业或医疗办公用途，如马萨佩奎的日出购物中心77英亩工业用地和卑尔根镇中心附近8英亩可容纳450 - 500套多户住宅的土地 [11] - 第四支柱是通过对波多黎各拉斯卡塔利斯购物中心进行再融资获取价值，2023年8月起有折扣还款选项，比当前债务账面价值约低5000万美元，预计在获得替代融资后行使该选项 [12] - 公司目前有一个价值3300万美元的以杂货店为主力租户的购物中心正在收购中，完成交易后将提供更多细节 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 露天购物中心行业表现出色，公司对实现年底96%的租赁入住率有信心，并计划将入住率恢复到历史水平97% - 98% [8][21] - 零售商继续寻求位置优越的机会，以提供良好的购物体验，公司客户流量持续增强，随着入住率恢复到历史水平，客流量将大幅增加 [20][21][22] - 考虑到坏账水平的变化，公司预计今年NOI将为正，内部预测2022年剩余时间的新坏账准备金与疫情前水平一致，相当于毛收入的75 - 100个基点 [28] 其他重要信息 - 公司在补充文件第21页添加表格，显示约500万美元的未来年度租金收入预计今年确认，主要集中在下半年；另外1100万美元预计在2023年确认 [27] - 公司单独列出日出购物中心第一季度140万美元的净运营亏损，预计今年后续季度情况类似，该购物中心入住率为47%，因资产重新定位计划，不包括在同店或零售入住率数据中 [29] - 公司季度末现金近2亿美元，6亿美元信贷额度未提取，正在对本季度到期的总计8200万美元的两份抵押贷款进行再融资，预计用手头现金为重建项目和收购机会提供资金 [30] 问答环节所有提问和回答 问题: 达到96%以上入住率的节奏 - 公司目标是在今年年底前将入住率提高到96%，预计2023 - 2024年将更高，24个月内可能回到97% - 98%的历史水平 [34] - 到第二季度末，预计能报告大量主力租户空间已租赁，约30万平方英尺以上；小店铺方面，有42笔交易正在进行，预计年底小店铺入住率能提高300多个基点，推动整体入住率超过96% [35] 问题: 拉斯卡塔利斯购物中心的会计细节 - 公司只有在实际执行并完全再融资后才能确认相关收益，不会有或有收益，执行后将入账 [37] 问题: 2200万美元NOI的时间安排是否会因宏观和劳动力问题推迟 - 加上季度末后签订的10万平方英尺租约，NOI将增至2400万美元；由于供应链问题，存在一定风险，但公司已在数据中考虑了应急情况，目前对补充文件第21页的时间安排有信心 [42] 问题: 交易市场的定价和成交量情况 - 尽管利率上升，但资本化率没有显著变化，波士顿一个4亿美元的投资组合交易资本化率在4%以下，长岛几个总计约5亿美元的大型投资组合交易资本化率在4%左右，而公司目前的资本化率在6%中高位 [44] - 高质量、机构级资产的资本化率变化不大，二级市场开始受到影响，有更多杠杆买家的情况下，资本化率有所扩大，但优质零售资产需求充足，资本流入将缓解利率上升的影响 [47] 问题: 预计年底达到96%租赁入住率时，对实际入住率的预期 - 公司没有立即给出确切数字，建议参考补充文件第21页的图表，该图表显示2022年已签订但未开始收租的租约将带来490万美元租金收入，2023年为1500万美元，公司会后续提供实际入住率的预期 [52] 问题: 今年和中期的收购和处置预期 - 历史上公司每年进行2 - 3亿美元的收购，但没有具体目标，未来5年这是一个合理的目标；处置方面，过去每年出售约5000万美元，长期来看这是一个合理范围 [54][55] 问题: 除华盛顿特区和波士顿走廊外，还考虑哪些市场 - 目前管道中没有确定的项目，但公司在加利福尼亚和佛罗里达有专业知识和一些物业，原则上希望进入这两个市场，因为它们人口密集，但要进入这些市场需要达到一定规模，理想情况是通过类似Equity One与Capital & Counties的投资组合交易实现 [57] 问题: 投资者对城市市场增长存在疑虑，需求为何会增长；店铺入住率目前为81.9%，历史峰值是多少，能提高到多高，租金能否高于过去，能否推动租金固定涨幅 - 公司物业位于城市边缘的一环郊区市场，自疫情以来，这些购物中心比疫情前更繁忙，因为人们在家工作，更频繁地光顾；零售商表示需要在这些市场开设更多店铺，由于市场人口密集且供应受限，难以找到合适的场地，因此公司有机会提高租金 [62][63] - 历史上主力租户入住率约99%，店铺空间入住率约93%，整体入住率可达98%；目前店铺租金每年争取提高3%以上，主力租户租金涨幅约10% [65][67] - 店铺空间需求来自食品饮料、健康美容、个人服务、健身等行业，疫情后需求比疫情前更强劲，由于建筑成本高，新供应很少，公司有信心将小店铺租赁入住率提高到90%低至中水平，这是达到历史入住率的关键 [68] 问题: 科尔士百货（占租金3.7%，平均租金每平方英尺150美元）的情况是风险还是机会 - 公司认为这是一个机会，大部分科尔士百货门店是其很久以前在新泽西开业的，公司的科尔士百货门店在销售和消费者流量方面平均处于其连锁店的80%分位，公司对其表现有信心，尤其对将排名第8的门店迁至卑尔根购物中心感到兴奋，认为这些位置的房地产具有内在价值 [72] 问题: 18.1%的空置店铺空间中，是否有因重建或等待主力租户定位而暂时不可租赁的部分 - 哈德逊购物中心有一处正在重新定位，将一些小店铺空间整合到主力租户空间中；扬克斯也有类似情况 [76][77] 问题: 百分比租金在整体租金收入中的重要性 - 历史上百分比租金平均每年100 - 200万美元，本季度有所增加，达到120万美元，主要与去年年底的销售报告有关；预计第二、三季度水平较低，第四季度会适度回升，全年预计200 - 300万美元 [80] 问题: 本季度120万美元的百分比租金与去年第一季度相比情况 - 去年第一季度约50万美元，本季度增加了70万美元 [82] 问题: 预测明年第一季度，是否有租户接近百分比租金的临界点，在通胀环境下是否会有更多租户超过临界点，该数字是否会保持稳定 - 公司希望从同比来看，明年第一季度能有相同的增长趋势 [84] 问题: 公司是否与租户就百分比租金进行沟通，这是否是关注重点，还是主要关注最大化基本租金和涨幅 - 公司关注销售趋势，因为这有助于最大化租金涨幅和与理想租户合作，所以百分比租金和基本租金涨幅都很重要 [85]