财务数据和关键指标变化 - 调整后每股FFO增至0.27美元，同比增长15%，主要受同店NOI增长16%推动 [7] - 季度股息提高7%，至每股0.16美元 [7] - 第四季度基本租金收缴率为99%，高于第三季度的98%，已收取98%的延期付款 [33] - 约7%的ADR仍采用现金基础，低于第三季度的11% [34] - 2021年同店坏账实际为净信贷20万美元，2022年内部预测坏账将接近疫情前水平，即总收入的75 - 100个基点 [36] - 年末现金总额为2.2亿美元，6亿美元信贷额度无提款，正在对总计8200万美元的两笔到期抵押贷款进行再融资 [40] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2021年租赁面积达67.8万平方英尺，现金租金价差为10%，物业租赁入住率提高至94%，较上年提高250个基点，较第三季度提高120个基点 [8][9] - 同店物业租赁与实际入住率差距为380个基点 [9] - 已执行但尚未起租的租约未来总收入为2200万美元，约占当前NOI的10%，租赁管道有超100万平方英尺空间正在谈判，有望在2022年底实现同店物业租赁入住率达96% [10] - 第四季度租赁活动包括Kohl's和Hackensack Meridian Health入驻Bergen Town Center [11] 开发业务 - 有2.19亿美元的活跃重建项目，较上季度增加8100万美元，预计产生8%的无杠杆收益率 [12] - 开发团队按时且在预算内开放项目，完成重建后，近60%的投资组合价值将自剥离Vornado以来进行重大重新定位 [13] 收购业务 - 12月以1.93亿美元收购Woodmore Towne Centre，杠杆回报率约为11%，该物业出租率为97% [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司投资组合所在市场客户流量较2020年增长19%，较2019年增长4% [22] - 公司物业内零售商在2021年访问量方面排名全国投资组合位置的第74百分位 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 推进重建项目，通过租赁周边空置空间、提高相邻租户租金和实现资本化率压缩来提升价值 [12] - 收购高质量填充型房地产，以实现增长 [16] - 计划举办季度财报电话会议，加强与投资界的沟通 [19] 行业竞争 - 露天零售行业呈上升趋势，公司凭借优质物业和强大租赁能力在市场中具有竞争力 [8] - 零售商对公司物业需求强劲，公司注重选择能改善商品组合的运营商 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对零售行业现状、租赁和开发进展以及通过优质收购实现平台增长的能力感到满意 [18] - 公司现金流的实力和质量在过去几年显著改善，对未来NOI、FFO和现金流增长充满信心 [42] 其他重要信息 - 公司欢迎新董事会成员Norman Jenkins，他拥有超过25年房地产行业经验 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请说明同店NOI包括坏账的情况，以及与剔除坏账后核心业务增长的关系 - 剔除坏账反转因素后，公司核心业务仍呈正增长，若消除两年坏账影响，增长会更明显 [45][46] 问题2: 第四季度是否有大量租赁终止收入被排除在同店NOI之外 - 第四季度FFO的最大调整是低于市场租赁的加速摊销3300万美元，并非租赁终止收入 [47][49] 问题3: 请谈谈Woodmore Towne Centre的收购情况及长期计划 - 该物业首年收益率约为11%，现金流稳定，租户组合良好，未来有望改善租户组合、提高租金，并对22英亩空置土地进行开发利用 [53][54][58] 问题4: Montehiedra的Kmart盒子何时能产生收入 - 预计2023年产生收入，相关租约可能在2022年第二或第三季度执行 [61][62] 问题5: Sunrise租赁百分比下降的原因，是否对底线有贡献，预计的四个不续约租户是否在此 - 租赁百分比下降除Sears外还有其他租户主动退出；目前该资产造成300万美元损失，2022年仅Sears就将增加100万美元损失；预计的四个不续约租户不在此 [64][65][66] 问题6: 与疫情前相比，租户保留情况如何 - 目前租户保留情况更强，剩余租户业务量好、信用更佳，愿意支付租金续租 [67][68] 问题7: 请说明现金基础租户比例在疫情前的情况及未来预期 - 疫情前未区分现金和应计基础，历史收款率大多在99%左右，预计未来能维持99%的收款率，坏账水平将回到疫情前的75 - 100个基点 [69] 问题8: 本季度负的续租价差和现金续租价差的驱动因素是什么 - 主要是East Hanover一处空置的Forever 21店铺被回填，而公司目前130万平方英尺的租赁谈判管道中，租金价差约为20% [72][73] 问题9: 请评论城市市场的情况，以及纽约都会区租金增长和趋势 - 零售界未出现逃离东北部去阳光地带的情况，零售商希望在纽约都会区增加门店，随着市场空置空间减少，租金有望上涨；公司看到租金增长趋势，且竞争激烈，通胀也推动租金上涨，预计2022 - 2023年趋势良好 [76][77][79] 问题10: 通胀环境下固定租金涨幅情况如何 - 小店铺租户固定租金涨幅在2% - 3%，偶尔可超过3%，主力店交易每五年涨幅约10%，公司注重确保小店铺交易有年度涨幅以实现NOI的内在增长 [81][82] 问题11: 纽约都会区的资本化率情况及对公司的影响 - 市场上有一些交易显示，优质杂货店锚定资产的资本化率低于5%，与阳光地带和加州市场无差异，机构对零售资产的需求回升，推动资本化率下降 [83][84][85]