财务数据和关键指标变化 - 本季度调整后每股FFO为0.28美元，同比增长56%，得益于此前预留租户应收账款的回收，每股增加0.04美元 [7] - 同店物业NOI（含再开发）同比增长24% [7] - 2020年二季度租金回收率约为66%，预留未收租金1250万美元；如今回收率达97%，本季度新增预留不可收回金额降至310万美元，实现净信贷余额150万美元 [33][34] - 目前约13%的总投资组合ABR采用现金基础，二季度新增不可收回预留金额基本与现金基础租户有关 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 零售业务：同店物业出租率提升至92%，较2021年第一季度增加90个基点；租赁管道达历史最大，超100万平方英尺空间正在协商；已执行但未起租的租约带来1200万美元未来总租金，约占当前NOI的5%；另有1900万美元租金正在协商，约占NOI的8%，有望使NOI增加13% [8][9][10] - 再开发业务：有1.34亿美元活跃再开发项目进行中，预计收益率8%；计划将杂货店锚定资产占资产价值的比例从60%提高到70%；未来一年有望启动1.5亿美元再开发项目 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售市场：纽约都会区零售商租赁活动大幅增加，活跃类别包括杂货店、折扣店、平价零售商、家居用品、健康美容、快餐和医疗用户等；食品饮料行业需求旺盛，传统商场零售商寻求露天场地 [24][25][26] - 房地产投资市场：露天购物中心受债务和股权投资者青睐，优质购物中心定价达或超疫情前水平，因低成本资本充裕且露天零售现金流稳定 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略：升级商品组合，引入非零售用户；2022年在新泽西州洛迪进行首个零售转工业项目；出售非核心资产，再投资于工业地产；加强团队建设，提升运营和开发能力 [15][17] - 行业竞争：COVID加速弱势零售商衰落，为资金充裕的相关概念创造增长机会；公司凭借优质资产、租户关系和团队优势，在市场中具有竞争力 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：零售行业强劲，租金回收和租赁活动恢复良好；露天购物中心受投资者青睐，市场环境有利 [7][8][13] - 未来前景：有望在2022年末恢复到疫情前NOI水平；团队有信心推动出租率回升至96%；对零售市场长期前景乐观，认为零售商已找到与亚马逊竞争的方法 [10][31][69] 其他重要信息 - 公司发布首份ESG报告，未来将设定正式目标和指标，减少温室气体排放和水消耗，提高废物回收利用率，同时制定新政策，扩大员工健康计划和促进多元化 [40][41] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购东汉诺威工业资产是否有战略考量 - 收购主要是为税务递延，但也增加了公司在该市场的资产规模，巩固了其作为最大工业地产所有者的地位 [45] 问题2: 对波多黎各资产的看法及是否有退出计划 - 公司暂无退出计划，去年成功为两处资产的抵押贷款进行再融资，部分债务获减免；预计未来18 - 24个月，这些资产的NOI增长将高于其他投资组合 [46] 问题3: 与商场零售商的讨论情况及合作方式 - 有服务和餐饮企业从曼哈顿市中心迁至郊区，公司部分大型资产受益；软商品零售商对公司物业表现出浓厚兴趣，未来12 - 18个月，公司将改善物业的软商品组合和餐饮业务；合作方式包括增加额外门店和从商场迁至露天场地 [48][49][51] 问题4: 确认1150万美元现金基础租赁的回收百分比和金额 - 本季度总开票收入的回收率为应计基础的99%和现金基础的77%，约13%的总ABR采用现金基础 [59] 问题5: 正常化是指与2019年还是2020年第一季度相比 - 正常化是指与2019年相比 [60] 问题6: 复苏中租金和出租率的贡献分别是多少 - 大部分复苏来自出租率，已签署但未起租的租约和正在协商的租约带来的收入增长主要由出租率驱动，租金预计会略有增加 [62] 问题7: 哪些因素会使公司在六个月后更看好市场复苏 - 当市场空置率降低，出租率恢复到96% - 97%，且零售商仍有扩张需求时，租金可能会上涨，尤其是在通胀环境下，新建项目成本增加 [64] 问题8: 公司物业在网购自提和最后一英里配送方面的情况 - 公司与众多零售商就相关问题进行了讨论，Target和Best Buy在这方面表现出色；一些零售商希望补充商业地产空间，以提供更全面的服务 [66][67] 问题9: 若所有已达成或正在协商的租约落地，出租率将达到多少 - 出租率将达到略超95%，其中锚店约为98%，店铺约为88% [81][82] 问题10: 哪些交易影响了租赁利差，世纪21门店的谈判情况如何 - 拉斯卡塔琳娜斯的交易拉低了租赁利差，若考虑预期的合理百分比租金，新租约利差将增加7%；世纪21门店正在与一家零售商积极谈判，公司对此感到兴奋 [88][89] 问题11: COVID对布鲁克纳和哈德逊购物中心等大型再开发项目的影响 - 这两个项目主要是锚店重新定位，相对容易实施；布鲁克纳有四个锚店正在洽谈，哈德逊的一个玩具店租约即将签署，还有三个锚店正在合作 [90][91][92] 问题12: 如何看待公司对零售组件的目标敞口，不同用途的总回报如何比较 - 长期来看，公司有能力将约30%的资产多元化为工业和住宅用途，这可能需要五年时间；公司将根据规划和审批流程创造土地价值，并根据收益率差异决定是否自行开发 [100][101] 问题13: 公司未来的处置和收购计划及外部增长意愿如何 - 预计每年出售约5000万美元资产，主要是非核心资产或地理位置不符的资产；收购方面，公司寻求增值机会，优先考虑纽约都会区的资产 [102][103][104] 问题14: 是否看到锚店空间重新分配，对租金和回报有何影响 - 部分零售商如Target、Nordstrom Rack和Best Buy有空间重新分配情况，但大多数零售商未占用实体空间，而是在店内混合使用空间 [110] 问题15: 2021年上半年租户流失情况与2019年相比如何，原因是什么 - 最大的租户流失是世纪21的破产，其他无重大值得关注的流失情况 [112] 问题16: 店铺空间季度租赁率下降的原因是什么 - 日出购物中心部分店铺的流失导致了这一情况，但整体小店铺需求呈上升趋势，公司租赁团队活跃，有超170项谈判正在进行，食品饮料是主要驱动因素 [116][119][120] 问题17: 当前租赁需求是否是职业生涯中最好的 - 管理层认为当前租赁需求非常好，是职业生涯中的最佳情况之一；COVID导致弱势租户退出，市场资金充裕，需求主要来自填补现有机会，且市场供应受限 [122][123][125]