财务数据和关键指标变化 - 2022年全年GAAP净收入良好增长，贷款生产同比增长33%，HFI投资组合增长超40%，净息差（NIM）下降约20%，冲销同比下降60% [11] - 第四季度净收入基本持平，核心净收入较上一年度同期略有下降，主要因净息差降低，且NPL解决方案交易量减少使每股收益减少约0.10美元，但这并非损失或冲销，预计未来会确认该收入 [12] - 第四季度NPL回收率为102.3%，虽交易量和解决方案数量减少，但仍能解决资产并获得高于合同利息的收益 [13] - 第四季度贷款发放量较2021年第四季度大幅减少44%，主要因证券化市场状况不佳 [14] - 公司实施员工股票购买计划，产生股权补偿费用，对核心净收入有一定调整；账面价值持续稳定增长 [16] - 年末CECL贷款损失准备金为490万美元，较第三季度末的530万美元略有下降，但仍维持在15个基点；全年总冲销为52万美元，第四季度无冲销 [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款业务：贷款组合同比增长36%，达到创纪录的35亿美元；加权平均票面利率（WAC）上升，第四季度贷款生产的WAC为9.7%，较上一季度提高78个基点，较2021年第四季度提高339个基点；预计第一季度贷款发放量触底，后续将增加，预计季度发放量在2 - 2.5亿美元之间，全年超过9亿美元 [7][25][38] - 不良贷款（NPL）解决业务：第四季度NPL解决方案交易量较低，共解决2500万美元的长期和短期贷款，而2021年第四季度为4400万美元，前三个季度平均约为4400万美元；不过，仍实现了2.3%的收益；2023年1 - 2月收到的NPL利息已超过第四季度总和 [27][28] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场：市场放缓，交易量下降，影响了公司第四季度的还款和逾期利息收入，但还款在2023年第一季度已回升，截至2月超过第四季度的活动水平；部分过热市场价格下跌，但仍有市场表现强劲，公司能顺利出售房地产拥有的资产（REOs） [8][9] - 证券化市场：2022年进行了6次证券化；第四季度收紧信贷并限制新贷款生产，等待市场改善；2023年1月的证券化执行情况好于10月，债券需求强劲；预计未来市场将继续改善，公司决定增加生产水平 [7][9][24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略决策：从2022年第四季度10月1日起，对所有新发放贷款采用公允价值会计（FVO），以更好地使GAAP结果与公司股权的实际经济价值保持一致，未来几年将逐步过渡投资组合 [10][18] - 发展方向：预计下一季度进行证券化，继续寻找机会增加资本基础；认为未来收益率和贷款量将提高；仍在寻找战略机会，但尚未找到有吸引力的项目 [36][37] - 行业竞争：市场上一些竞争对手已完全退出，公司将利用有利的贷款条件增加贷款发放量 [9] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：房地产市场价格和交易量有所软化，但幅度较小，公司能够顺利处理REOs，市场总体表现良好；信贷方面存在诸多不确定因素，公司已收紧信贷政策，可根据情况调整业务量和管理风险 [34][35] - 未来前景：预计净息差将稳定，贷款发放量将在第一季度触底后增加；收益率和业务量将改善；公允价值会计的采用将使公司财务报表更准确反映经济价值，有利于股东 [29][37] 其他重要信息 - 公司资金和流动性状况良好，拥有充足的仓库融资额度和资金，年末总流动性约为6400万美元，仓库融资额度最高为8.1亿美元，年末可用额度为5亿美元，有足够能力支持业务增长和增加贷款发放量 [32] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：贷款发放量何时恢复及恢复水平 - 公司预计第一季度为低谷，之后开始增长，季度发放量预计在2 - 2.5亿美元之间，全年超过9亿美元 [38] 问题2：年初至今NPL解决方案的情况 - 2023年前两个月的实际收益已超过2022年第四季度的总和 [39] 问题3：当前WAC水平 - 目前略低于11%，公司根据债券市场和基准调整利率，认为该水平在利差和净息差方面适合进行证券化 [40] 问题4：从信用迁移角度看投资组合情况 - 部分借款人受美联储加息影响出现压力，导致逾期率上升，尤其是60 - 90天逾期贷款有所增加；公司特殊资产团队处理的不良贷款数量在第四季度有所增加，但公司认为只要资产价值评估准确，这些逾期贷款仍可盈利，目前未发现重大风险 [42][43] 问题5：第四季度核心净收入下降但仍有收益的原因 - 第四季度采用公允价值会计（FVO），将贷款组合的嵌入式价值提前计入，预计在该季度带来约500 - 600万美元的税前收益，部分抵消了NPL解决方案收入的减少 [47] 问题6：当前贷款产品的重点及利率和费用情况 - 公司仍专注于核心领域，如投资者1 - 4类贷款、短期贷款（包括修复和转售、过桥贷款），对办公空间贷款较为谨慎；贷款利率在10% - 11.5%之间，具体取决于房产类型，费用在此基础上额外收取 [49] 问题7：1月证券化的成本 - 1月证券化的票面利率非常低，为7% [54] 问题8：以10万美元贷款为例说明FVO会计处理 - 假设发放10万美元贷款，会记录3000美元的未实现收益，并记录一些额外收入；费用方面，不再递延贷款发放的部分间接费用和成本，而是直接计入当期费用；第四季度约2.7亿美元的贷款按FVO处理，实现了约600万美元的税前收入 [55] 问题9：如何确定贷款的公允价值及影响因素 - 公司资本市场团队使用贴现现金流模型预测愿意购买这些资产的买家价格，以此作为公允价值的基线；资产公允价值会随贴现率、利率、提前还款速度等因素波动，但公司会同时对相关债务进行估值，认为资产和负债的变动方向一致，可降低波动性；第一季度出售2000万美元贷款的交易证明了公司对市场价格的判断 [58] 问题10：不良贷款的估值及市场下跌时的处理 - 不良贷款会根据GAAP标准，按照愿意购买者的价格进行估值，随着逾期情况加重会进行减值；公司会评估不良贷款的抵押品价值，若抵押品价值下降，贷款会相应减值 [61]