财务数据和关键指标变化 - AFFO每股在2024年第一季度为0.56美元，较2023年第一季度的0.53美元增长6.1% [37] - 总债务目前为171亿美元，净债务与年化第一季度调整后EBITDA（不包括未结算远期股权的影响）约为5.4倍，处于5 - 5.5倍的目标杠杆范围内 [36] - 加权平均利率为4.36%，加权平均到期年限为6.8年 [36] - 2024年第一季度G&A为1620万美元，占总收入的比例仅为1.7%，是三网租赁行业乃至所有REIT中最低的比率之一 [38] - 公司重申2024年AFFO指导，预计全年AFFO在23.2亿 - 23.55亿美元之间，或每股摊薄普通股在2.22 - 2.25美元之间 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 博彩业务是公司核心，超98%的租金来自博彩合作伙伴，从租户信用角度看该行业整体健康 [21] - 拉斯维加斯博彩总收入（GGR）本季度在超级碗后实现低个位数增长，且自2023年第一季度较2022年增长12%后，已连续12个季度实现GGR增长 [21][22] - 拉斯维加斯第一季度游客访问量增长4.2%，显示出收入来源的多样性 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国国债市场波动率衡量指标Move Index在第一季度大部分时间相对较高但稳定，3月下旬有所下降，4月初再次波动 [9] - VICI的股票波动率指数自年初以来飙升近50%，后回落 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年第一季度公司专注三个关键战略要务：投资堪萨斯城Homefield体育训练综合体及玛格丽塔维尔度假村，拓展业务范围和潜在市场；在3月7日市场时机较好时对2024年到期的15亿美元票据进行再融资；与阿波罗合作制定威尼斯人酒店的物业提升计划，公司有机会投资至多7亿美元 [12][13][14] - 公司持续拓展博彩领域外的机会，如青年体育和电子竞技领域，同时确保每个体验式领域和潜在合作伙伴符合低周期性、低长期威胁、良好增长记录和有利供需动态的投资标准 [26] - 公司积极与博彩行业合作伙伴就房地产机会进行对话，凭借关系和对博彩的专注，在交易或投资现有物业机会出现时处于有利地位 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年第一季度美国股市部分板块表现活跃，但美国REITs未参与其中，市场难以关注优质REITs的收入和资本增值动态 [7] - 多数REIT类别目前的股息收益率大幅超过当前通胀率，且REIT股息有增长潜力，如VICI自2018年第一季度IPO后股息复合年增长率为7.9% [16] - 公司认为尽管市场环境波动，但自身有能力应对，将继续利用资源和能力为股东长期利益改善和发展公司 [11] 其他重要信息 - 公司在第一季度成功对5月1日到期的15亿美元票据进行再融资，发行5.5亿美元10年期票据，票面利率5.75%，5亿美元30年期票据，票面利率6.25%，混合收益率为5.9%（未考虑远期利率互换影响） [31][32] - 公司在本季度出售970万股股票，通过ATM远期筹集3.05亿美元总收益，目前总流动性约为35亿美元，包括5.15亿美元现金、现金等价物和短期投资，6.83亿美元未结算远期估计收益，以及23亿美元循环信贷额度可用资金，循环信贷额度还有最多10亿美元的增额选项 [33][34][35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司合作伙伴的发展情况及扩张机会 - 拉斯维加斯的合作伙伴如MGM、凯撒、威尼斯人、硬石等都在研究重塑业务和增加设施的方法，该地区资产有很大的改造和开发空间；区域市场也有增长机会，公司此前已宣布与Century的合作机会，未来与大小运营商可能还有合作 [42][44] - 若纽约MGM扬克斯资产获得完整牌照，公司有机会对该资产进行大量资本投资 [46] 问题2: 公司对Homefield合作的建设贷款现状及潜在增长情况 - 公司已开始为Homefield的玛格丽塔维尔酒店建设提供资金，这是一个18个月左右的开发项目；公司未来在项目稳定后有收购相关房地产的选择权；该运营商表现出色，未来可能有扩张机会 [47] 问题3: 公司如何考虑投资回报要求、资本成本和利差 - 公司长期追求投资的混合收益率，威尼斯人项目虽不是目标的混合回报率，但与其他能提供更高收益率和利差的投资相匹配，能为股东创造价值 [50] 问题4: 行使对Harrah's Hoosier Park和Horseshoe Indianapolis的收购期权后，交易是否会立即完成 - 公司正在与印第安纳州监管机构进行相关流程，若行使期权，会遵循所有规则和规定，但目前无法确定交易时间 [51] 问题5: 公司合作伙伴物业增长投资的潜在项目管道深度，以及此类投资的ROI改善是否可能转化为售后回租 - 公司是美国最大的酒店客房房地产、最大的私营会展空间所有者之一，大量现有物业有1% - 2%的再投资机会；拉斯维加斯大道特别是南端有很多机会，公司与MGM合作的资产有密度化发展潜力 [53][55][56] - 公司拥有资本改进部分，通过租金收回，无需未来进行售后回租转化 [59] - 公司投资增量资本可获得增量租金 [61] - 行业竞争环境保持不变 [61] 问题6: 公司对拉斯维加斯市场的净敞口，以及对Mirage的投资情况和资本部署上限考虑 - 公司在拉斯维加斯大道有10处资产，目前在拉斯维加斯地区市场和市中心市场有增长潜力；公司与硬石就Mirage项目保持沟通，但尚未有相关公告 [64][65] 问题7: 为何博彩行业更多资本投入现有物业开发而非并购 - 可能是因为很多运营商当前估值较低，不愿出售；也可能是对疫情后盈利能否持续存在疑问，担心购买到盈利高峰的资产 [68][69] 问题8: 公司如何看待非博彩业务的长期耐久性，与拉斯维加斯核心业务相比如何 - 公司投资新体验类别时会考虑供需平衡、低长期威胁、终端用户体验耐久性、低于平均的周期性等标准，还希望业务有经济活力和有能力的运营商 [71][72] - 以壁球为例，因其流行时间短、供应易增加，公司对这类资产类别持谨慎态度；而经过多个经济和人口周期考验的资产类别更具耐久性 [73][74][75] 问题9: 区域市场收入是否一直由中高端消费者驱动，运营商是否看到低端消费者疲软，公司对此有无担忧 - 区域市场中高端消费者仍保持消费频率，低端消费者减少可能是运营商调整营销策略的结果；即使业务部分出现下滑，公司历史上也能按时全额收取租金，会从更宏观和长期的角度看待业务 [77][78][79] 问题10: 若MGM出售斯普林菲尔德的运营权，公司的角色和考虑 - 公司不会对运营商的出售交易发表评论，若发生此类情况，公司将保留资产并与资产受让方签订租赁协议，此前已有相关案例 [81][82] 问题11: 在当前环境下，公司是否更关注投资组合的某些特定领域 - 公司更关注不同消费者群体的行为、收入和消费能力，特别是低收入和高收入消费者之间的差异；公司密切监测这些因素对合作伙伴、经济和信贷市场的影响 [83][84] 问题12: 公司开发融资和贷款证券业务是否有近期的逆风或顺风因素 - 公司有完善的资产管理和贷款管理流程，密切监测租户和贷款投资情况，目前未发现开发完成或资产表现方面的逆风因素 [85] 问题13: 威尼斯人交易的谈判过程、最终收益率的确定方式，以及对未来类似投资的参考意义 - 与阿波罗的讨论始于疫情期间购买威尼斯人房地产时，双方一直探讨物业增长基金的机会；定价时公司注重为双方创造有利交易，建立长期合作关系 [88][89][90] 问题14: 威尼斯人项目的初始4亿美元支出是否涵盖整个项目范围，后续3亿美元是否会使用 - 威尼斯人发布的新闻稿显示其价值提升计划超过7亿美元，今年先进行4亿美元的初始支出，后续3亿美元的使用取决于其项目进展和资金安排 [94][95] - 公司租户每年会向公司资产投入数亿美元，使资产更有价值，这是公司区别于其他REIT的优势 [96][97] 问题15: 威尼斯人交易最初有10亿美元潜力，是否还有3亿美元的投资机会，合作伙伴物业增长基金未来是否会有更多具体协议 - 可能有超过7亿美元的投资，最初的10亿美元协议有调整；公司资产独特，未来可能有更多增量投资；公司乐于利用这一独特机会帮助合作伙伴发展 [100][101][102] 问题16: 第一季度无最终提款结构的贷款提款情况对全年指导无影响的原因 - 若有提款，其金额对全年指导影响不大，公司对指导范围有信心 [105] 问题17: 利率上升对业务管道的影响，以及业务管道在博彩和非博彩领域的活动情况 - 利率上升对大多数资产类别的交易活动有降温作用，公司重视通过合作伙伴物业增长基金、信贷业务等方式在困难时期实现增长 [106] - 公司在非博彩领域如健康、室内水上公园、高尔夫、青年体育等投入时间，同时也重视博彩业务，因其贡献98%的租金收入 [107]