财务数据和关键指标变化 - 2023年全年调整后资金营运能力（AFFO）每股2.15美元，较2022年的1.93美元增长11.8%，使公司成为标准普尔500房地产投资信托基金（REIT）中2023年收入增长的领先者之一 [8][35] - 2023年第四季度AFFO每股0.55美元，较2022年第四季度的0.51美元增长8.8% [35] - 截至2023年12月31日，公司总流动性约为35亿美元，包括5.23亿美元现金、现金等价物和短期投资，6.96亿美元未结算远期收益，以及23亿美元循环信贷额度可用资金 [33] - 公司总债务目前为171亿美元，净债务与第四季度调整后EBITDA的年化比率约为5.5倍，处于5.0 - 5.5倍的目标杠杆范围内，加权平均利率为4.35%，加权平均到期时间为5.9年 [34] - 2024年AFFO预计在23.2亿 - 23.55亿美元之间，即每股2.22 - 2.25美元，基于指引中点，预计AFFO每股同比增长4% [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年公司宣布并完成了18亿美元的资本收购和投资，不包括2023年1月初完成的28亿美元曼德勒海湾和米高梅大酒店合资企业交易 [14] - 2023年投资的混合初始无杠杆投资收益率为7.7%，投资资金约16亿美元来自现金和股权，仅约2亿美元来自增量债务，股权与债务融资比例为8:1 [15] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续打造优质投资组合，致力于让投资者充分了解其A类房地产的规模、质量和关键使命性 [17] - 公司增长支柱包括与运营伙伴合作投资增长机会、作为唯一主要投资于博彩行业的标准普尔500 REIT广泛研究市场、补充博彩投资与体验式行业机会、寻找通过扩大规模提升自身的机会 [25][26][27][28] - 2024年公司将坚持审慎的承保标准，偏好专注增长的运营商，通过与优质运营商建立和深化关系，结合强大的资产负债表和流动性状况，继续执行增值交易 [29][30][31] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年和2024年宏观经济环境充满挑战，如同在能见度低的环境中前行，但公司团队仍在开拓进取 [11] - 尽管宏观经济环境持续不明朗，但公司2024年初拥有约12亿美元现金和远期股权资源，可用于持续增值增长，这些资本资源对博彩和体验式运营商具有吸引力 [16] - 公司认为其在拉斯维加斯的投资是当前全球商业房地产投资领域最具吸引力的投资之一，拉斯维加斯正达到全球临界规模，无可匹敌 [13][120][121] 其他重要信息 - 公司今日推出VICI Properties写真集，可在公司网站查看，展示了公司拥有的房地产的壮丽景象 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍目前交易管道的规模、地域分布、交易规模和收益率情况 - 公司对市场和资本市场持谨慎态度，但团队在博彩和非博彩领域有许多令人兴奋的对话；公司拥有的大规模资产带来独特机会，如威尼斯人酒店有未开发空间，存在增量投资和增长机会 [41][42][45] - 公司在拉斯维加斯投入大量时间，同时也关注健康、室内水上乐园、朝圣高尔夫、家庭娱乐中心等目标领域，博彩业务仍是公司重点 [45][46][47] 问题2: 指导中如何处理远期股权在指导股份数量中的问题 - 指导中没有隐含收益使用或提取的假设，最终股份数量中只有库存股稀释的轻微影响 [48] 问题3: 关于凯撒中心的看涨期权，行使的考虑因素和时间安排 - 行使时间将基于资金成本，不会选择导致稀释的时机行使 [52] 问题4: 与美国原住民部落进行部落土地交易的利弊和结构 - 公司尚未完全弄清楚如何进行部落土地交易，但已与三个部落建立了商业领域的关系，将继续研究相关机会 [55] 问题5: 公司业务是否有重复业务，2024年是否会有重复业务或新运营商伙伴 - 公司会与现有13个博彩和非博彩合作伙伴继续沟通，利用资本帮助他们成长，拉斯维加斯的度假村和区域资产有增长机会 [57][58] - 公司会继续拓展租户名单，寻找新的行业和公司合作 [59] - 投资非博彩体验式类别，一是因为房地产优质，二是在博彩增长受限时有增长机会，且部分体验式运营商有网络增长机会 [60][61] 问题6: 请详细介绍目前交易管道的规模、组合，以及对2024年上半年活动的看法 - 公司资本是基于关系的资本，活跃于贷款和售后回租业务，重点是帮助合作伙伴成长，寻找优质合作伙伴，不单纯按贷款和售后回租比例划分管道 [64][65] 问题7: 夹层贷款和建设融资在资本部署战略中的规模，以及如何评估回报要求和变化 - 评估时会考虑高级贷款成本、是否有高级贷款人、风险调整后的利差、资本期限、资金节奏、股权赞助商和股权比例等因素 [68] - 这部分业务占资产管理规模的比例较小，是建立关系和稳定资本配置节奏的战略工具，能带来稳定增长和回报，推动盈利增长 [69][70][71] 问题8: 印第安纳州资产的7.7%看涨期权在当前市场的吸引力和资金来源 - 如果是增值机会会执行，若导致稀释则不会执行 [73] 问题9: 假设行使凯撒的看涨期权，如何考虑交易结构中的租金覆盖问题 - 目前租金覆盖由现有看涨协议设定，但会与凯撒继续探讨，确保双方对租金覆盖情况满意 [75] 问题10: 请详细介绍Homefield协议的项目范围、潜在未来扩张和投资规模 - 公司花了几年时间研究青少年体育业务，与Homefield合作在堪萨斯城地区开展项目，投资约1.1亿美元，建设青少年体育设施和连接的玛格丽塔维尔度假村 [76][78] - 未来可能在该场地和其他地区有进一步发展，希望与合作伙伴有更多投资机会 [78] 问题11: 投资非博彩资产时，如何让投资者对不透明的租户财务状况放心，与博彩投资相比的投资收益率溢价情况 - 公司有严格的承保实践，会利用经验和历史数据评估，确保租户业务能支持租金支付 [80][81] - 评估投资的首要标准是业务的周期性低于消费者 discretionary 行业平均水平，降低租金支付风险 [82] 问题12: 提供建设贷款时，在没有现有现金流的情况下，如何确保贷款回收 - 关键标准是最后一美元风险暴露水平，确保在该水平下拥有资产时运营经济状况良好 [83] - 还会考虑赞助商质量、股权比例、贷款与成本或价值比例以及协议中的保护条款，深入研究相关行业 [84][85] 问题13: 公司低一般及行政费用（G&A）与扩大收购团队以获取更多投资机会之间如何平衡 - 公司通过与投资银行、房地产咨询公司等建立强大合作关系，让他们成为业务的倍增力量，节省G&A费用，同时在必要时会增加资源 [86][87] 问题14: 请评价枫丹白露酒店的表现 - 酒店资产非常出色，但不评论财务表现，酒店运营需要时间积累客户资源，有可口可乐的支持，未来有望取得成功 [89][92] 问题15: 不同体验式资产类别中，哪些地方的资本化率有扩张的定价能力 - 不同资产类别之间资本化率差异不大，市场交易不活跃，公司2023年投资获得了较高收益率 [94] - 市场存在机会，但与更广泛的商业房地产市场一样，买卖双方都持谨慎态度，等待市场趋势明朗 [95][96] 问题16: 公司新潜在垂直领域的总可寻址市场或投资机会集是否在扩大 - 投资机会集在扩大，虽然有一些领域不适合当前投资，但也有新的机会出现，如水上体验类别有创新和增长机会 [98][99][100] 问题17: MGM国家港口的税务纠纷对公司作为房东有何影响 - 这是租户事务，公司不做评论 [103] 问题18: 拉斯维加斯幻影酒店未来一年有何计划，范围和建设时间如何 - 硬石酒店收购了幻影酒店运营权，正在进行审批和设计，将其改造为硬石拉斯维加斯酒店，具体时间和预算由他们主导，公司作为业主期待资产重新定位 [104][105] 问题19: 今年有10亿美元债务到期，5亿美元掉期协议，如何考虑融资方式 - 公司将继续进入无担保市场，延长到期期限，增加投资级债券规模，将高收益债券转换为无担保投资级债券，有利于整体信用状况 [106] 问题20: 体验式信贷机会的竞争格局在过去几年有何变化 - 过去几年传统银行融资对体验式运营商的支持减少，私人信贷兴起，公司因在体验式领域的业绩和严格的承保流程，常被邀请参与融资项目 [109][110] 问题21: 未来是否有类似过去几年的大型风险调整后机会或交易 - 拉斯维加斯的资产有继续投资和帮助运营商增长的机会，如威尼斯人酒店有开发空间 [112][113] - 如果米高梅扬克斯的物业获得完整博彩牌照，将是重大增量投资机会 [113] 问题22: 扩大非博彩业务时，是否继续以小额贷款建立长期关系，还是愿意大规模投资新资产类型 - 小额贷款回报可观，通过多笔小额贷款可分散风险，扩大建立新关系的机会，累计投资也可达到较大规模 [115][116] 问题23: 目前杠杆率为5.5倍，新交易是否会增加债务融资，还是继续增加股权融资降低杠杆率 - 公司将继续降低杠杆率，通过交易的过度股权融资和根据交易规模进行杠杆中性交易来实现 [117] 问题24: 如何看待拉斯维加斯专业体育场馆投资，特别是公司在相关土地和合作伙伴方面的情况 - 拉斯维加斯专业体育发展、球体的出现和整体增长带来机会，公司在拉斯维加斯拥有宝贵土地，如体育三角区域和多个酒店物业，这些资产具有很高价值 [119][120][121] 问题25: 写真集是否有纸质版 - 公司印了几本，如果有人需要可联系公司 [122]