财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度，公司实现每股调整后运营资金（AFFO）同比增长18.6%，该增速在房地产投资信托基金（REITs）和标准普尔500指数REITs中处于较高水平 [9] - 2023年第一季度，标准普尔500指数成分股公司的整体收益同比下降4%，而公司AFFO增长为18.6% [10] - 第一季度公司分配了16亿美元的增量资本用于有吸引力和增值的体验式房地产和贷款投资 [11] - 目前公司拥有约8.59亿美元的股权干粉资金、6.5亿美元现金以及24亿美元的未动用循环信贷额度 [11][24] - 公司总债务目前为171亿美元，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比约为5.7倍，加权平均利率为4.34%，加权平均到期期限为6.6年 [25] - 第一季度AFFO为5.286亿美元，较2022年第一季度增长73%；每股AFFO为0.53美元，较2022年3月31日结束的季度增长18.6% [26] - 第一季度一般及行政费用（G&A）为1500万美元，占总收入的比例仅为1.7%，符合全年预期，是三净租赁行业中最低的比率之一 [27] - 公司重申2023年AFFO指引，预计全年AFFO在21.15亿 - 21.55亿美元之间，或每股摊薄普通股在2.10 - 2.13美元之间 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 博彩业务 - 2月，超过400万人首次通过哈里·里德机场前往拉斯维加斯，比2022年2月增长25%；运营伙伴在各业务板块的交易量持续创新高，酒店入住率强劲，团体和会议业务也在良好复苏 [16] - MGM在拉斯维加斯的同店调整后息税折旧摊销租金前利润（EBITDAR）增长36% [48] 非博彩体验式业务 - 公司为大狼小屋（Great Wolf Lodge）提供了第四笔贷款，用于其在康涅狄格州的项目开发，总资本承诺约为5.5亿美元 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 2023年3月，商业房地产交易同比下降近70%，且2022年3月的房地产资产或投资组合交易也不活跃 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2023年公司为国内和全球博彩及其他体验式行业的下一阶段扩张奠定基础，将继续建立合作关系以实现未来增长目标，预计2023年每股AFFO增长至少10% [15][20] - 公司将继续专注于资产负债表管理，确保资本结构能够应对各种市场周期，为股权和信贷合作伙伴提供安全保障 [22] - 公司认为在当前市场环境下，自身可以通过售后回租结构为优质运营商提供资金，用于债务再融资或业务扩张 [40] - 公司在评估国际投资机会时，会考虑监管、政治、税收、货币等风险因素，确保投资能够产生足够的利差 [41][42] - 公司在非博彩体验式行业积极研究符合投资标准的领域，与各行业的市场领导者建立关系，将其作为首选资本合作伙伴 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济、货币和财政政策以及市场的不确定性较高，商业房地产资产定价模糊，交易活动较少 [7][8] - 公司认为当前的不确定性和低能见度为其提供了投资机会，公司将继续寻找有吸引力的投资项目，并利用自身的资金优势进行扩张 [9][12] - 公司的租户在博彩和非博彩业务中都表现出强劲的需求，公司对未来的发展前景充满信心 [45][46][48] 其他重要信息 - 公司与黑石集团完成了曼德勒海湾/米高梅大酒店合资企业剩余49.9%股权的收购，目前公司拥有拉斯维加斯大道上另外两家A级度假村的100%所有权 [15] - 公司与加拿大PURE博彩公司完成了首笔国际交易，认为加拿大博彩行业为公司提供了良好的投资机会 [15] - 公司新增俄克拉荷马州切罗基民族企业为租户，该企业租赁了密西西比州图尼卡的黄金打击赌场度假村 [17] - 公司购买了加拿大渥太华硬石酒店的部分高级担保债券，支持其重建项目 [17][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在建立未来合作关系时，是否有特定的交易规模或地区偏好？ - 公司注重维护现有租户关系，认为未来增长可能来自这些关系；对于新建立的关系，暂不透露具体细节，但会积极寻找有增值潜力的机会 [32][33] 问题2: 目前公司考虑的投资项目收益率区间是多少？ - 公司会综合考虑资本成本和利差，确保投资在风险调整基础上产生收益；近期与大型金融机构合作的项目收益率为11%，公司10年期融资成本约为6% [36] 问题3: 公司的资本成本与传统资本来源相比，竞争力如何？ - 许多体验式行业的运营商是高收益信贷主体，当前高收益市场低迷，信贷获取受限且成本上升，公司可以通过售后回租结构为其提供资金 [39][40] 问题4: 公司在国际扩张时，如何评估不同地区的定价、监管和政治风险？ - 公司会寻找房地产投资信托基金（REIT）友好的司法管辖区、有利的税收制度、政治环境、货币和融资市场；在加拿大的投资让公司积累了经验，未来会确保投资产生足够利差 [41][42] 问题5: 公司从租户那里了解到的经济情况如何？ - 公司的博彩和非博彩租户都表现出强劲的需求，部分原因是疫情后的积压需求和人口结构变化带来的长期趋势；博彩行业各领域增长良好，预订情况依然强劲 [45][46][48] 问题6: 公司是否有机会参与区域银行商业房地产贷款业务？ - 区域银行主要向办公、多户住宅、零售等公司不投资的资产类别放贷，公司直接参与的机会不大；但信贷收紧可能会为公司带来更多信贷和房地产收购机会 [51][52] 问题7: 公司的债务成本上升是否会改变其对新投资的资本配置方式？ - 公司在MGP收购后一直致力于去杠杆化，未来将继续使用股权和自由现金流为交易提供资金，大型交易将在不增加杠杆的基础上进行 [57][58] 问题8: 公司未来投资项目的利差是否会改善？ - 每个交易情况不同，公司希望实现100 - 150个基点的综合利差，但为了建立合作关系和增长管道，有时可能需要接受较窄的利差 [59][60] 问题9: 公司在国际市场支持绿地开发项目（建设贷款）和现有资产售后回租的考虑因素是什么？ - 公司对国际开发项目的融资要求与国内类似，但会考虑货币和税收风险，更严格地评估开发商/运营合作伙伴的信誉和信用 [63][64] 问题10: 公司的投资组合中是否看到与MGM类似的奢侈品业务增长趋势，这对并购策略有何影响？ - 公司的投资组合涵盖不同层次的物业，各层次表现良好；如果有符合公司投资标准的高端或区域资产交易机会，公司会积极参与 [65][66] 问题11: 与主流房地产相比，体验式房地产领域的资本供应是否较少，这对公司有何优势？ - 体验式房地产领域存在大量未被房地产投资信托基金涉足的空白市场，公司是首个为这些企业提供增长资本的机构，有机会与优质运营商建立合作关系 [71][72] 问题12: 这些企业之前的资本来源是什么，为何现在考虑与公司合作？ - 以峡谷牧场（Canyon Ranch）为例，之前主要与私募股权合作伙伴沟通增长资本，但担心私募股权的成本和投资期限；公司的资本成本和长期合作意愿对其有吸引力 [75][76] 问题13: VICI Property Fund在经济衰退环境下的项目启动情况，以及对幻影项目（The Mirage）的看法？ - 幻影项目由硬石团队负责，非常壮观；公司希望长期为该项目提供融资支持；公司也在与租户探讨如何帮助他们在现有资产上开展大型项目或实现资产货币化 [78][79] 问题14: 公司对拉斯维加斯土地地块的潜在货币化计划有何更新？ - 新体育场的建设将提升拉斯维加斯的体育地位，也会增加公司土地和度假村的价值，为现有和未开发的资产带来机会 [80][81] 问题15: 凯撒论坛（Caesars Forum）贷款是否已偿还，对该物业的客流量有何影响，公司未偿还的贷款承诺金额是多少？ - 凯撒昨天偿还了4亿美元的贷款本金，不影响客流量；公司将凯撒论坛会议中心的外部日期延长至2028年；截至3月31日，未来资金承诺约为9.7亿美元 [83][84][85] 问题16: 公司目前对部落投资的看法，以及在无法拥有土地的情况下如何参与？ - 公司目前与三个部落国家在商业博彩物业上有合作；未来可能有机会在部落土地上进行投资，但目前尚未开展此类业务；公司将继续与部落国家建立关系，支持他们在商业博彩领域的发展 [85][86][87] 问题17: MGM获批在日本大阪建设首个赌场，公司参与的可能性和所需的风险溢价是多少？ - 该项目规模大，涉及多方，目前公司不确定是否能提供帮助以及如何提供帮助 [88][89] 问题18: 公司指引中的有机增长是多少，资产负债表的债务与EBITDA比率年底将如何变化？ - 公司指引中的基础增长率为凯撒2%，其他租户1.5%，不考虑消费者物价指数（CPI）调整或其他经济变化；目前债务与EBITDA比率为5.7%，预计年底将降至5.5 - 5.6倍 [91][92] 问题19: 主题公园行业的吸引力、市场、地理区域和交易结构如何？ - 主题公园具有高经济生产力、较低的周期性、无明显的长期威胁、健康的供需平衡和长期的耐久性等特点；公司团队正在了解该行业的参与者和资本需求，希望未来能够投资该领域 [94][95][96] 问题20: 公司如何评估现有资产的长期表现，区域博彩投资组合中是否有不太适合长期持有的市场或资产？ - 公司对拉斯维加斯和优质区域资产的长期价值有信心，这些资产具有较长的加权平均租赁期限和稳定的净营业收入增长；公司会与租户合作优化投资组合，包括出售不适合的资产或寻找新租户 [101][102][103] 问题21: 公司是否与凯撒就弗吉尼亚州丹维尔的新建项目进行过沟通？ - 凯撒已获得该项目的批准，将开设临时设施；公司与凯撒有沟通，如果未来业主希望将房地产和建筑货币化，公司会感兴趣 [106][107]