财务数据和关键指标变化 - 第二季度调整后税息折旧及摊销前利润（AFFO）为4.301亿美元，即每股0.48美元，总AFFO同比增长67.9%，每股AFFO较上年增长约4%，整体AFFO增长与每股AFFO增长的差异是由于股份数量增加 [34] - 截至第二季度末，公司约有9.63亿股普通股流通在外，VICI OP有1220万额外OP单位由美高梅持有 [35] - 第二季度一般及行政费用（G&A）为1180万美元，占总收入的比例仅为1.8%，符合全年预期，是三网租赁行业中最低的比率之一 [36] - 第二季度产生5.52亿美元非现金费用，其中约4.43亿美元与美高梅主租赁初始备抵金有关，该备抵金降低了本季度公认会计准则（GAAP）净收入，但非现金当前预期信用损失（CECL）费用不影响现金流或AFFO [36] - 重申2022年AFFO指引，预计截至2022年12月31日的年度AFFO在16.6亿 - 16.9亿美元之间，即每股摊薄普通股1.89 - 1.92美元 [37][39] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度完成MGP收购，将投资组合扩展到43个最高质量的体验式房地产资产，拥有5.8万间酒店客房、数百家餐饮和娱乐场所，以及数百万平方英尺的优质会议和会议区域 [20] - 与卡博特建立长期合作关系，为佛罗里达州卡博特柑橘农场的重建提供资金，并将部分贷款转换为房地产所有权 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯大道表现强劲，5月博彩总收入比2019年水平高出41%，6月哈里·里德国际机场客运量创下历史新高 [24] - 6月拉斯维加斯博彩总收入同比增长23% [65] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是与现有租户合作，提供资本解决方案以满足运营商战略目标，发展团队积极拓展关系并寻找机会 [21] - 公司在非博彩领域采取开拓性方法，将OPCO/PROPCO结构引入未采用该结构的体验式空白领域，如与卡博特的合作模式 [43] - 公司认为博彩消费者和运营商具有韧性，可能的衰退不会损害运营商的信用质量，且公司资本对现有和潜在运营伙伴的吸引力增强，未来几个季度可能有极具吸引力的增长机会 [17][18][19] - 公司将继续评估机会，确保未来收购满足投资标准，在资本成本波动的环境中，追求对股东有适当承保和增值的交易 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 博彩消费者在经济衰退和危机中表现出比其他可自由支配消费者更强的韧性，博彩运营商在现金流和资产负债表方面表现稳健，即使在严峻的衰退情景下也能保持良好状态 [17][18] - 公司获得投资级信用评级和纳入标准普尔500指数，增强了获取资本的能力和降低了资本成本，而大多数体验式运营商获取资本的能力受到严重限制，资本成本显著增加 [19] - 公司对与现有租户的合作关系感到自豪，相信在评估增长机会时处于有利地位 [26] 其他重要信息 - 4月18日，公司被标准普尔和惠誉升级为投资级，4月20日，公司定价50亿美元投资级高级无抵押票据，执行了有史以来最大的房地产投资信托（REIT）投资级债券发行，票据混合现金利率为5%，考虑30亿美元对冲投资组合后有效利率为4.51% [28] - 4月29日，公司完成MGP收购和50亿美元债券发行，使用44亿美元收益赎回美高梅MGP OP单位的大部分，剩余收益和手头现金用于偿还循环信贷安排的未偿余额 [29] - 公司还发行了约41亿美元的高级票据，以交换MGP最初发行的票据，交换要约和同意征集结算后，约9000万美元的原始MGP票据仍未偿还 [30] - 截至季度末，公司总债务为155亿美元，包括BREIT合资企业债务的按比例份额，考虑MGP交易全年租金的调整后净债务与EBITDA之比约为5.8倍，加权平均利率为4.38%，加权平均到期时间为7.2年 [31] - 6月8日，公司被纳入标准普尔500指数，是有史以来最快从首次公开募股（IPO）到纳入该指数的REIT，公司认为纳入该指数将扩大投资者基础并改善获取股权资本的能力 [32] - 本季度公司根据自动上架发行（ATM）计划出售约1140万股，总价值3.674亿美元（扣除费用前），所有股份均根据远期销售协议出售，因此未反映在资产负债表上，截至6月30日，公司总流动性约为45亿美元 [33] - 7月，循环信贷安排进行修订，允许以某些外币借款，最高可达12.5亿美元的美元等值，增强了公司的财务灵活性 [33] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司在非博彩领域的合作何时转化为直接的房地产收购，未来12 - 18个月此类合作是否会增加 - 公司希望复制与卡博特的交易模式，在有开发的情况下，先贷款再在开发稳定后将贷款资本转化为房地产资本，在其他情况下，寻找直接拥有房地产的机会，公司愿意在非博彩领域开拓OPCO/PROPCO结构 [42][43] 问题2: 本季度通过ATM进行股权融资的计划用途及原因 - 这是一次机会主义的ATM使用，公司将其置于远期协议下，由于被纳入标准普尔500指数，公司看到交易量增加和股价水平合理，认为此时筹集一些股权可以增强整体流动性，也表明公司有信心有机会部署资本 [44][45] 问题3: 即将到来的衰退或基本面疲软是否会在短期内刺激更多交易 - 公司认为衰退不会对运营商的经营业绩和信用质量造成有害影响，但2023 - 2024年的再融资前景值得关注，公司资本通过售后回租结构在成本上具有优势，可能有机会支持受再融资市场影响的强大运营商 [50][51] 问题4: 对于拉斯维加斯大道的开发机会，公司会采用与非博彩领域类似的结构还是在完工后直接购买 - 这取决于具体情况，公司对拉斯维加斯大道的致密化和强化机会感到兴奋，有660英亩土地可用于识别未充分利用的土地，在有机会贷款并转化为房地产所有权的情况下可能会这样做，在已拥有的许多房产中，可能直接为房地产开发提供资金并拥有建成后的房地产 [52][53] 问题5: 公司是否应该在收购方面更加激进，为何不现在收购凯撒的资产 - 公司认为目前的收购速度已经很快，需要继续保持谨慎的评估方法，确保满足投资标准，公司已为开发团队增加资源，包括专注于非博彩领域的首席投资官 [57][58] 问题6: 如何看待凯撒目前和未来的租金覆盖水平以及未来与他们的潜在交易 - 公司对凯撒在汤姆·里格领导下的表现感到满意，希望继续与他们合作，帮助他们发展设施，他们是公司的良好合作伙伴 [60] 问题7: 考虑到衰退担忧，现有租户是否更有可能撤回来自物业增长基金的资金承诺 - 拉斯维加斯市场表现强劲，5月博彩总收入比2019年增长41%，6月同比增长23%，6月客运量创历史新高，运营商有机会在该市场创造性地部署资本，此外，建筑成本环境的改善可能为开发提供更有利的条件 [65][66][68] 问题8: ATM融资的费用是否典型 - 融资总额为3.674亿美元，净额为3.6亿美元，这些是市场费用 [69] 问题9: 公司在非博彩领域未来12 - 24个月最大的未开发机会是什么 - 公司对室内水上公园、主题公园、家庭娱乐中心、体育和健身等领域感兴趣，正在研究不同的结构以最终实现房地产所有权，新加入的首席投资官使业务渠道变宽，有机会与更多国内外公司交流 [75] 问题10: 在将三网结构应用于新业务模式时，如何考虑风险并保护自己免受未知风险影响 - 公司使用四个基本评估因素：低于平均水平的周期性、健康的供需平衡、无重大长期威胁、终端用户体验的持久性 [77][78] 问题11: VICI物业增长基金的资本部署轨迹如何，是否会在2023年部署，2024 - 2025年是否会加速，该业务的最大敞口是多少 - 资本部署取决于项目和租户的时间安排，如威尼斯人项目已承诺10亿美元，可能用于酒店建设或其他扩张和翻新想法，资金将按月部署，公司会考虑开发风险，但目前没有设定最大规模阈值 [84][85][86] 问题12: 公司是否会考虑涉足体育场馆业务 - 体育场馆有吸引力，但公司会考虑其过时风险，对职业体育的训练设施领域非常感兴趣，正在进行相关讨论和研究 [93] 问题13: 公司长期希望非博彩业务在投资组合中占比多少 - 公司没有具体数字，博彩资产和其产生的EBITDA规模远高于非博彩业务，公司在体验式领域的多个领域投入更多时间，未来在新首席投资官的领导下会有更清晰的认识，同时公司对全球博彩投资仍充满热情 [97][98][99] 问题14: 宏观不确定性如何影响公司的交易和信用评估，特别是在评估新运营公司时 - 公司在承保时关注EBITDAR的真实运行率和利润率的稳定水平，与运营商就市场未来进行沟通，通过主租赁、公司担保和了解运营商来评估信用质量，相信公司有能力在未来的收购环境中取得进展 [101][102] 问题15: 如何看待体育博彩对博彩运营商的影响 - 体育博彩对博彩运营商是一个重要的竞争手段，运营商在这方面的投资将使他们能够接触、激活和吸引更广泛的消费者市场，尤其是下一代客户，目前市场对体育博彩投资的看法过于悲观 [103] 问题16: 如何看待与卡博特的合作关系的未来发展 - 公司对与卡博特的合作感到兴奋，卡博特在国际上有增长机会，如在圣卢西亚和苏格兰的资产，公司已创建了一个可复制的模板，希望与他们共同成长，双方团队建立了强大的合作关系 [107][108][109] 问题17: 非博彩业务的潜在市场规模（TAM）有多大 - 这是一个全球市场，公司才刚刚开始确定其规模，但可以肯定的是，从全球来看，这代表着一个非常大的潜在投资领域，随着公司发现新的可投资类别，TAM会不断变化 [116][117] 问题18: 国际市场中哪些市场更具吸引力 - 公司团队在欧洲、加拿大和澳大利亚等地考察资产，对这些地区的博彩和非博彩业务机会都感兴趣，随着开发团队资源的增加，业务渠道将变宽 [119] 问题19: 公司是否会考虑与黑石合作参与澳大利亚皇冠度假村的出售 - 公司不评论具体交易，但对澳大利亚市场和黑石这样的运营商感兴趣，如果有机会会考虑参与 [123] 问题20: 如何评估在非博彩领域增长的机会，同时考虑投资者需要时间理解新资产类别 - 公司有责任向投资者解释投资业务的性质、运营商的商业模式和信用价值，帮助投资者理解博彩业务的经验对解释非博彩业务有帮助，每进入一个新类别，也能向投资者证明公司有更多的增长空间 [127][128] 问题21: 在当前利率环境下，公司如何评估以增值方式收购拉斯维加斯房地产的意愿和能力 - 收购必须具有增值性，当前市场情况复杂，借款人对市场变化的认识更快，而一些潜在卖家尚未完全适应，交易能否达成取决于双方是否认识到市场变化并相应调整价格 [129] 问题22: 在当前环境下，公司的合作伙伴和潜在合作伙伴是否开始将公司资本与他们的整体资本成本进行比较 - 公司有责任向现有和潜在合作伙伴解释公司资本的性质和相对成本，与合作伙伴的加权平均资本成本相比，公司资本在合适的资本化率下具有优势，在某些情况下甚至可以低于债务成本 [135]