财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度AFFO为3.055亿美元，即每股0.44美元，总AFFO同比增长19.8%，每股AFFO较上年增长约5.1%，主要因股份数量增加，完全摊薄股份数量增加约26.3% [29] - 截至2022年第一季度末，净债务与调整后EBITDA之比为3.6倍，完成MGP收购后，预计净债务与调整后EBITDA之比约为5.8倍，加权平均利率为4.38%，加权平均到期时间为8.4年 [28] - 公司更新2022年AFFO指引，预计全年AFFO在16.6亿 - 16.9亿美元之间，即每股摊薄后1.89 - 1.92美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年2月完成威尼斯人拉斯维加斯交易，上周完成MGP收购，新增15个A级市场领先资产，包括超33000间酒店客房、360万平方英尺会议空间和数百家餐饮场所 [19] - 公司43个资产组合在三重净租赁领域规模、范围和质量无与伦比，计划继续扩大资产基础 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月拉斯维加斯博彩收入达7.46亿美元，约比2019年水平高35%，第二季度平均每日房价（ADR）比2019年水平高30% [20] - 多家运营商第一季度财报显示美国地区赌场利润率并未下降，4月业绩延续3月强劲势头 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司认为作为净租赁房地产投资信托基金，在所有周期中实现增长有5个关键能力，包括同店NOI增长、内部融资能力、对现有资产进行增量投资、在资产营销过程减少时寻找收购机会、在高收益市场受限或成本高昂时获得投资级信贷 [12][13] - 公司计划继续扩大资产基础，与现有租户和新运营商合作，追求博彩和非博彩投资机会 [17][20] - 行业竞争方面，越来越多REIT和投资者对博彩房地产感兴趣，公司预计在每个交易中都会面临竞争 [59][60] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 过去2年新冠疫情证明公司商业模式具有弹性，租户经营卓越且有流动性，公司在疫情期间按时全额收取租金 [11] - 尽管未来1 - 2年经济前景不明朗，但公司相信租户已为各种情况做好准备，公司有能力在未来继续增长 [12] - 公司认为拉斯维加斯作为旅游目的地具有长期吸引力，地区赌场资产也保持健康 [20][22] 其他重要信息 - 公司于4月18日被标准普尔和惠誉将债务评级上调至BBB - ，拓宽了获得永久债务资本的渠道 [26] - 公司完成50亿美元投资级高级无担保债券发行，混合现金利率为5%，考虑对冲投资组合后有效利率为4.51% [26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 近期交易对未来增长机会的讨论和规划有何影响 - 公司规模、资产规模和范围的变化吸引了更多关注，业务机会漏斗变宽，公司正在积极组织和推进相关工作，通过建立关系寻找房地产投资机会 [34][35] 问题: 对现有资产进行再投资的时机和宏观环境对投资的影响 - 公司会确保投资能带来增值回报，关注宏观趋势，Mirage项目方面，Hard Rock团队正在内华达州进行许可程序，暂无具体时间 [38][40] 问题: 公司对收益率和合同增长的偏好及思考方式 - 公司最终追求与资本成本的利差，每个交易不同，会综合考虑通胀、现金回报率和内部收益率等因素，确保为股东带来增值交易 [42] 问题: ROFRs和其他期权协议的执行情况及吸引力 - 关于拉斯维加斯的ROFR，Caesars已在2022年初启动相关流程，预计年中会有更新，公司会持续关注，若有收购需求需以增值方式进行 [44] 问题: 与运营商沟通中，地区和拉斯维加斯运营利润率受通胀压力的影响 - 租户业务表现强劲，许多租户的利润率和利润额都有所增加，部分租户创下EBITDA纪录，公司租赁协议有CPI保护，租户可根据需求和通胀重新定价 [47][49] 问题: 潜在交易的资本化率是否因资本成本上升而变化 - 目前买卖双方可能存在犹豫，需要时间重新调整和找到平衡，资本成本上升通常会导致资本化率上升，但博彩行业可能因投资者兴趣增加而不会出现资本化率扩张 [51][52] 问题: 拉斯维加斯会议业务未来一年的情况 - 据Caesars、MGM和威尼斯人等运营商反馈，会议业务计划在今年晚些时候恢复，2023年将表现强劲，4月拉斯维加斯酒店客房收入创纪录 [53] 问题: 公司规模扩大后，战略或最低要求是否改变 - 公司一般不会改变，会更关注与合作伙伴的长期增长潜力，而非单个资产的规模或NOI [56][57] 问题: 是否看到更多REIT关注博彩交易，以及与运营商进行控股公司交易的竞争情况 - 行业竞争一直存在，随着公司业务表现出色，吸引了更多潜在投资者，公司预计每个交易都会面临竞争 [59][60] 问题: 如何考虑在利率上升环境下构建新租赁协议的因素和机会 - 每个交易独特，公司确保交易首日增值，会考虑CPI、租金覆盖率、资本化率等因素，与运营商进行谈判，目标是租金尽可能低以保障租户成功 [63][65] 问题: 获得投资级评级后，对非博彩机会的思考 - 公司将继续提升信用评级，降低资本成本，扩大业务机会，实现租户多元化，在博彩内外进行投资 [67][68] 问题: 内部资本来源或现金流资助的收购趋势及今年的可能性 - 公司自由现金流在支付股息后约为4 - 5亿美元，可撬动高达10亿美元的购买力，未来会有更多此类交易，预计未来一年有机会 [70][75] 问题: 关于The Flamingo的营销情况及目标资本化率 - 公司未对该问题进行具体回应 [78] 问题: 根据当前通胀数据，剩余年份租赁协议的 escalators 指导情况 - 指导包括基本情况的 escalators，但不包括CPI估计，因为无法预测未来，对于Caesars的两个租赁协议，11月的租金调整将参考7 - 9月的CPI数据与上一年对比 [82][86] 问题: 如何看待拉斯维加斯土地持有情况及开发或变现流程 - 公司在拉斯维加斯有34英亩未开发土地，若开发将与Caesars合作，近期土地价格上涨使公司土地更有价值 [89][90] 问题: 赌场房地产的私人投资者或非公开交易参与者的竞争情况是否因债务资本成本变化而改变 - 机构对净租赁行业的兴趣增加，特别是博彩房地产，但由于利率上升，目前市场可能存在一定犹豫，但投资者仍有大量资金 [92][94]