财务数据和关键指标变化 - 2021年全年公司累计宣布290亿美元的收购，筹集超过120亿美元的普通股股权 [10] - 2021年全年公司AFFO为10.474亿美元，即每股1.82美元，较上一年增长25.3%，每股AFFO增长约11% [31] - 2021年底公司净债务与EBITDA的比率为3.1倍，威尼斯收购完成后，该比率为3倍 [34] - 公司预计2022年AFFO在13.17亿 - 13.47亿美元之间，即每股摊薄后1.80 - 1.84美元，较2021年实际AFFO增长27.2% [36] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，威尼斯酒店近7100间客房实现100%入住率，产生1.54亿美元的调整后物业EBITDA，利润率为34.5%，按此计算年化EBITDA将超过6亿美元 [16] 各个市场数据和关键指标变化 - 自宣布收购威尼斯酒店以来，拉斯维加斯的资本化率出现压缩，城市中心交易的资本化率为5.5%， Cosmopolitan的资本化率为4.97% [20] - 自宣布收购MGP以来，地区资本化率持续压缩，Encore Boston Harbor近期交易的资本化率处于5%以上 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续在博彩行业寻求增长机会，同时开始向其他休闲领域分配资本 [23] - 公司的增长战略包括执行嵌入式增长管道中的机会、评估公开市场博彩交易、与现有租户合作开展高回报增长项目以及研究休闲和体验式投资及大规模并购机会 [24] - Realty Income进入博彩资产类别对公司来说是积极的，有助于该资产类别的机构化，但公司也需努力降低资本成本以应对竞争 [39][40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为博彩房地产将成为主流房地产资产类别，其投资特性优于许多其他房地产资产类别 [21] - 公司对实现投资级评级充满信心，认为2021年和2022年初的行动将使公司能够在筹集所需债务时进入投资级市场 [25][30] 其他重要信息 - 公司于2022年2月23日完成对威尼斯酒店的收购，以约每平方英尺300美元的价格购入，较重置成本有62%的折扣，资本化率为6.25% [14][15][17] - 公司对MGP的收购预计在2022年上半年完成 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: Realty Income进入博彩资产类别对VICI意味着什么 - 这是积极的，有助于博彩资产类别的机构化，但公司需努力降低资本成本以应对竞争 [39][40][41] 问题2: MGP交易的预计完成时间以及债务市场情况和预计发行债务的定价 - 公司正在与各相关司法管辖区推进流程，具体时间暂未确定 [43] - 公司已建立20亿美元的对冲投资组合以降低市场波动影响，预计在获得监管批准后将在投资级市场发行债务，10年期债券定价在国债收益率基础上高出100 - 200个基点 [44][45] 问题3: 在MGP交易仍未完成且资本成本较高的情况下，公司购买更多资产的意愿如何 - 公司会谨慎评估机会，只有在认为是最佳资本使用方式时才会分配资本 [50][51] - 公司在博彩和休闲领域保持积极沟通，但会审慎使用资本 [53] 问题4: 公司是否会考虑出售资产或提高杠杆率来获取资金 - 公司会考虑资产回收、合资机会和发行OP单位等方式获取资金 [55] - 公司在杠杆率方面较为自律，目标是将净债务与EBITDA的比率控制在5 - 5.5倍，最高不超过6倍 [56] 问题5: 公司是否曾尝试收购Encore Boston，以及Wynn为何不进行招标流程 - 公司未参与该交易，需向Wynn询问不进行招标流程的原因 [60] - 该交易对公司房地产价值是一种验证 [61] 问题6: 合作伙伴物业增长基金的交易可能性以及达到10亿美元和15亿美元上限的潜力 - 公司与租户就使用资本进行增长项目进行积极对话，该基金受到租户欢迎，未来可能有大型增长项目 [62] - 当项目达到必要的回报门槛时，公司的资本成本相对于租户的加权平均资本成本具有竞争力 [63][64][65] 问题7: 潜在ROFR和印第安纳州Caesars资产的定价方式以及是否会影响近期交易意愿 - 公司可在2024年12月31日前以7.7%的资本化率收购这两项资产，Caesars团队可按8%的资本化率出售给公司，LTM覆盖率设定为1.3倍 [67] - 这两项资产是优质资产，具有增长潜力，公司会评估如何将其纳入增长计划 [66][68] 问题8: 公司目前不太愿意在哪些地理区域或市场细分领域进行扩张 - 公司表示目前没有明确不愿意进入的领域，而是关注有机会获取房地产的地区，如拉斯维加斯市中心、里诺、科罗拉多、罗德岛和匹兹堡等 [75][76][77] 问题9: 当前宏观环境是否影响公司并购讨论的时间或节奏 - 公司学会应对市场波动，不会因波动而停止发展关系，会继续专注于发展关系以推动交易流 [78][79] 问题10: Realty Income收购Encore Boston的低于6%的资本化率是否标志着地区资产估值的转折点或新常态 - 该交易为最高层级的地区资产设定了新的基准资本化率，可能会对其他地区资产产生影响，因为这些资产具有良好的抗风险能力和较低的价格 [84][86][87] 问题11: 公司在国际市场上关注哪些特定市场 - 公司关注加拿大、澳大利亚、新加坡、日本、欧洲和英国等市场，但欧洲和英国的博彩市场机会相对较少 [88] 问题12: 公司未来如何考虑发行股权，以及如何消除股票的悬而未决问题 - 公司希望建立更可持续的业务模式，减少大规模股权融资 [94][95][97] - 公司已为MGP交易筹集足够的股权，未来只需筹集债务 [101] - 公司会考虑各种融资方式，优先避免大规模股权融资，以让股东实现资产重估 [103] 问题13: 公司是否正在讨论通过合资企业、出售土地或资产等方式进行融资 - 公司正在考虑这些方式，并将战略性地使用留存现金，预计MGP交易完成后每年将有5亿美元的自由现金流，可提供10亿美元的购买力 [104][106] 问题14: 如何看待Encore和Wynn交易的租赁结构，以及公司在博彩房地产增长中的关键因素 - 公司与Realty Income的租赁结构和风险状况不同，租金增长幅度和资本支出对公司更为重要 [109] - 公司认为CPI保护是目前非常关键的因素，部分租约有上限，部分没有 [112][113] 问题15: MGP交易的主要障碍是什么，以及实现投资级评级的时间线 - 公司正在与各相关司法管辖区推进流程，对上半年完成交易充满信心 [120] - 公司与评级机构保持定期沟通，预计获得最终批准后评级机构将迅速采取行动，之后公司将以升级后的评级进入债务市场 [118][119][121] 问题16: 预计筹集44亿美元永久债务后，公司的杠杆率情况，以及在获得投资级评级和完成MGP交易之前是否有能力进行潜在投资 - 威尼斯和MGP交易完成后，公司的净债务与EBITDA比率预计为5.8倍，在S&P目标范围内 [123] - 公司会评估每个机会，如果交易有意义且对股东有增值作用，将有能力同时进行多项交易 [123]