财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后的FFO为每股0.72美元，去年同期为0.79美元 [19] - 第一季度现金基础同店NOI表现：纽约办公物业增长2.1%，街边零售下降1.9%，theMART下降11.8%（剔除贸易展后增长2%），555 California Street增长3.7% [19] - 纽约办公物业的出租率为96.9%，零售物业的出租率为94.9%，theMART的出租率为91.9%，555 California Street的出租率为99.8% [19][20] - 第一季度公司租赁了31.1万平方英尺的办公空间，初始租金为每平方英尺90.47美元 [19] - 第一季度公司租赁了1.5万平方英尺的零售空间，初始租金为每平方英尺416.36美元 [20] - 第一季度公司租赁了23.1万平方英尺的theMART空间，初始租金为每平方英尺47.31美元 [20] - 第一季度公司租赁了555 California Street的6000平方英尺空间，初始租金为每平方英尺117美元 [20] 各条业务线数据和关键指标变化 - 纽约办公物业的GAAP和现金租金调整分别为-3.3%和+0.8%，主要受到Citadel短期续租和扩建的影响 [19] - 纽约零售物业的GAAP和现金租金调整分别为+126.6%和+104.6%，主要受到Sephora Union Square租赁的推动 [20] - theMART的GAAP和现金租金调整分别为+2.6%和-1.2% [20] - 555 California Street的GAAP和现金租金调整分别为+44.5%和+29.7% [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约办公物业的出租率为96.9%，零售物业的出租率为94.9% [19][20] - theMART的出租率为91.9%，555 California Street的出租率为99.8% [20] - 纽约办公物业的租赁管道中有170万平方英尺的租赁正在进行中 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进Penn District、Farley、PENN1和PENN2的重新开发和资本计划，这些项目是Penn District愿景的核心 [15] - 公司预计未来几年将是投资者的巨大机会，认为现在是买入的好时机 [17] - 公司预计COVID-19将对租户需求、租金和建筑价值产生影响，但认为市场对股价的下跌反应过度 [14] - 公司预计未来几年将面临挑战，但对COVID-19结束后的前景持乐观态度 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计COVID-19将导致每月平均收入减少900万美元，主要来自Hotel Pennsylvania关闭、theMART贸易展取消、BMS清洁服务收入减少、车库收入减少和第三方广告牌租金减少 [11] - 公司预计4月的未收租金为2400万美元，其中近三分之二来自信用良好的租户 [12] - 公司预计COVID-19将对租户需求、租金和建筑价值产生影响，但认为市场对股价的下跌反应过度 [14] - 公司预计未来几年将面临挑战，但对COVID-19结束后的前景持乐观态度 [27] 其他重要信息 - 公司已临时解雇1800名员工，并推迟了1.25亿美元的资本项目 [9] - 公司高管从2020年4月1日起放弃部分年薪，董事会成员放弃年度现金津贴 [10] - 公司宣布每股0.60美元的季度股息，预计今年的股息将超过应税收入 [24][25] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司如何看待当前的投资机会和资本可用性 [30][31] - 公司认为当前市场存在大量机会，尤其是在全球经济发生重大变化的情况下，公司对未来的外部增长机会持乐观态度 [31] - 公司认为其资产负债表状况良好，能够满足未来几年的内部资本需求，并有能力进行外部投资 [33][34] 问题: 公司如何看待零售和办公租户的信用风险 [106][107] - 公司预计部分租户将无法度过此次经济衰退，尤其是零售租户，但无法量化具体影响 [109] - 公司已开始考虑坏账准备，预计COVID-19可能导致每股1美元的损失 [108] 问题: 公司如何看待远程办公对办公市场的影响 [67][68] - 公司认为远程办公不会成为主流趋势，传统办公室的社交和协作功能仍然是不可替代的 [68] - 公司预计未来办公需求不会受到远程办公的显著影响，尽管短期内可能会有一些调整 [71] 问题: 公司如何看待零售市场的未来 [72][73] - 公司认为零售市场存在过剩的零售空间，预计需要多年时间才能消化 [73] - 公司预计短期内租金将下降，但优质物业仍将保持需求 [74] 问题: 公司如何看待未来的股息政策 [127][128] - 公司已支付前两个季度的股息，并宣布了第二季度的股息，但第三和第四季度的股息将根据经济状况和应税收入进行重新评估 [127][128] 问题: 公司如何看待未来的投资机会 [131][132] - 公司认为当前市场存在大量投资机会，尤其是在资产价格下跌的情况下 [132] - 公司正在寻找能够以低于重置成本的价格收购的高质量资产 [132] 问题: 公司如何看待未来的债务再融资 [141][142] - 公司正在积极进行债务再融资，预计未来几年到期的债务将能够顺利再融资 [142] - 公司预计借款成本将保持吸引力，尤其是对于优质办公资产 [142] 问题: 公司如何看待纽约市的政治环境对房地产市场的影响 [65] - 公司认为尽管纽约市面临政治挑战，但其基础设施和商业环境仍然具有强大的韧性 [65] - 公司预计纽约市将继续从每次危机中恢复并变得更加强大 [65]