财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度调整后FFO为每股0.89美元，与去年同期持平 2019年全年调整后FFO为每股3.49美元，低于2018年的3.73美元，但比第三季度给出的指引高出0.09美元 [9] - 2019年财务表现低于2018年的原因包括：32亿美元资产出售导致0.25美元的减少，一次性非现金股票补偿费用导致0.09美元的减少，零售破产导致的收入损失为0.04美元，总计减少0.38美元，部分被核心业务增长和利息节省所抵消 [10] - 2020年调整后FFO预计将比2019年减少0.23至0.33美元，其中0.16美元是由于资产出售的全年影响，0.09美元是由于将资产撤出服务进行重新开发，0.08美元是由于2019年零售商破产的全年影响 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2019年公司在纽约、芝加哥和旧金山完成了215份租赁合同，总面积达170万平方英尺，起始租金为每平方英尺90.45美元，GAAP和现金的正面市场调整分别为14%和8.8% [11] - 2019年第四季度公司范围内的现金基础同店NOI增长了6.6%，其中纽约办公室增长了3.4%，街道零售下降了2.2%，theMART增长了100%，555 California Street增长了4.1% [12] - 2019年公司在芝加哥的theMART完成了62份租赁合同，总面积达28.6万平方英尺，平均起始租金为每平方英尺49.43美元 [38] - 2019年公司在旧金山的555 California Street校园保持满租，第四季度与一家律师事务所续签了租赁合同，起始租金为每平方英尺94美元，现金市场调整率为72.5% [39] 各个市场数据和关键指标变化 - 曼哈顿办公室市场表现强劲，2019年新增1.9万个办公室工作岗位，办公室使用就业人数达到创纪录的147万人 [17] - 2019年曼哈顿的租赁总量达到4300万平方英尺，是20年来的最高水平，其中科技公司租赁了750万平方英尺 [18] - 2019年纽约市的创业投资达到170亿美元，占全美创业投资总额的20%，创历史新高 [20] - 2019年曼哈顿的A级产品租金达到每平方英尺109美元的历史新高 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在全力推进PENN区的重新开发，预计2020年将完成Moynihan Train Hall和Farley的850平方英尺办公和零售空间 [22] - 公司在PENN区的总投资超过50亿美元，其中公司投资22亿美元，政府投资30亿美元 [23] - 公司正在将PENN区的租金从每平方英尺60美元提高到90美元以上 [33] - 公司正在与多家零售商进行谈判，计划在Farley引入食品、饮料、咖啡、健身、联合办公、会议和零售等多种服务 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2020年将是转折点，随着PENN区的投资，未来将创造巨大的用户价值 [15] - 公司预计2020年将是业绩底部，之后将开始强劲增长 [83] - 公司对纽约办公室市场的前景持乐观态度，认为曼哈顿的办公室市场将继续保持强劲 [17] - 公司对PENN区的转型充满信心，认为随着计划的实现，办公租户将真正欣赏公司提供的独特产品 [31] 其他重要信息 - 公司在2019年第四季度完成了220 Central Park South的65套公寓的销售，总净收益为18.2亿美元 [13] - 公司预计2020年将从220 Central Park South的销售中获得超过10亿美元的净收益，并将这些资金重新投入到PENN区的重新开发中 [14] - 公司在2019年第四季度以3400万美元的价格买断了Kmart在PENN1的14.1万平方英尺的租约 [24] - 公司在2020年1月与Information Builders达成了一项搬迁交易，将其从PENN2的塔楼搬迁到PENN11和PENN1的两个独立空间，总面积达7.8万平方英尺 [25] 问答环节所有的提问和回答 问题: 2020年业绩下滑的原因 - 2020年业绩下滑的原因包括资产出售、资产撤出服务进行重新开发以及零售商破产的影响 [52][53] - 公司预计2020年将是业绩底部，之后将开始强劲增长 [83] 问题: PENN区的租赁进展 - 公司正在与多家租户进行谈判，预计将在下一季度完成一些重要的租赁合同 [71] - 公司预计PENN区的租金将从每平方英尺60美元提高到90美元以上 [73] 问题: 公司是否考虑回购股票 - 公司目前没有计划回购股票，认为将资金用于PENN区的重新开发是更有利的选择 [101][103] 问题: 公司对纽约办公室市场的看法 - 公司对纽约办公室市场的前景持乐观态度，认为曼哈顿的办公室市场将继续保持强劲 [17] - 公司预计PENN区的租金将从每平方英尺60美元提高到90美元以上 [73] 问题: 公司对零售市场的看法 - 公司认为高端零售市场并未消亡，但租金需要更具经济性 [41] - 公司对第五大道的零售市场持乐观态度，认为尽管租金有所下降，但仍有强劲的品牌需求 [141][143]