财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后的FFO为每股0.89美元，较去年同期的0.96美元下降了0.07美元，主要受到资产出售和Topshop、Forever 21破产的影响 [10] - 公司预计2019年全年调整后的FFO为每股3.40美元 [15] - 第三季度现金基础的同店NOI增长了1%，其中纽约办公室和街边零售均增长1%，theMART下降1%，555 California Street增长17.7% [18] - 前九个月现金基础的同店NOI增长了2.7% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 纽约办公室市场表现强劲，第三季度签署了超过2500万平方英尺的新租约，主要来自科技和金融行业 [20] - 公司在纽约的办公室组合在第三季度末的入住率为96.8%，2019年剩余到期的租约面积为8.5万平方英尺，2020年到期的租约面积为105.5万平方英尺 [29] - 第三季度在纽约签署了25份租约，总面积为19.7万平方英尺，起始租金超过每平方英尺80美元，第二代租约的现金和GAAP租金涨幅分别为22.7%和28.5% [31] - 在芝加哥的theMART签署了4.5万平方英尺的租约，平均起始租金超过每平方英尺48美元，入住率为95% [34] - 在旧金山的校园入住率为100%，第三季度签署了5万平方英尺的租约，包括一份4.2万平方英尺的续租和扩展租约，起始租金为每平方英尺97美元 [35][36] 各个市场数据和关键指标变化 - 纽约办公室市场继续受到就业增长和高端办公产品交付的推动，租赁活动活跃，主要来自科技和金融行业 [20] - 纽约的私人部门工作岗位在前九个月减少了5.3万个，但办公室工作岗位增加了1.8万个 [22] - 目前有65个租户正在寻找10万平方英尺或以上的办公空间，总需求为1600万平方英尺 [23] - 公司在Penn District的开发项目受益于市场需求，正在积极推进520万平方英尺的重新开发项目 [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司正在积极推进Penn District的重新开发项目，包括Farley、PENN1和PENN2，预计这些项目将带来显著的收益增长 [18][24] - 公司计划在Penn District提供灵活办公空间，以满足租户的需求，并保留大部分收益 [38] - 公司正在与Fasano酒店和餐厅集团合作，替换280 Park Avenue的前四季餐厅，预计将在2020年上半年开业 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对Penn District的未来增长充满信心，预计这些项目将带来显著的收益增长 [106] - 公司认为纽约办公室市场仍然健康，租户需求强劲，特别是在科技行业 [20][22] - 公司对零售市场的挑战表示关注，特别是Topshop和Forever 21的破产对NOI的影响 [10][13][14] 其他重要信息 - 公司目前的流动性为33.6亿美元，包括12.8亿美元的现金、限制性现金和证券，以及20.8亿美元的未提取循环信贷额度 [41] - 公司预计今年将支付每股1.90美元的特别股息 [41] 问答环节所有的提问和回答 问题: Penn District的租赁管道中有多少租户是来自Hudson Yards和Manhattan West的租户？ - 公司表示，租赁活动来自中城核心区的租户以及科技行业的租户，租户来源多样化 [44][45] 问题: 公司如何处理Forever 21的租金减免及其对租赁和其他租户心理的影响？ - 公司表示，Forever 21的破产是一个意外，但达成的协议对双方都有利，保持了空间的占用并允许公司寻找长期租户 [46][47][48] 问题: Topshop和Forever 21的影响何时开始影响NOI？ - 公司表示，Topshop的影响从第三季度开始，Forever 21的影响也从第三季度开始 [51][52] 问题: 公司如何看待2020年的FFO展望？ - 公司表示，Forever 21的破产和Penn District的开发项目将影响2020年的FFO，预计2020年不会出现显著反弹 [103][106] 问题: 公司如何看待纽约办公室市场的需求？ - 公司表示，纽约办公室市场需求强劲，特别是来自科技行业的租户，预计未来几年将继续保持健康增长 [20][22][23] 问题: 公司如何看待零售市场的租金变化？ - 公司表示，零售市场的租金已经有所调整，特别是在Madison Avenue，租金已经从高点下降 [95][96] 问题: 公司如何看待纽约办公室市场的资本化率？ - 公司表示，纽约办公室市场的资本化率可能略有上升，但整体仍然稳定 [129][130][131] 问题: 公司如何看待灵活办公空间的未来？ - 公司表示，灵活办公空间将继续存在，特别是在Penn District，公司计划提供自己的灵活办公空间以满足租户需求 [132][133][134] 问题: 公司如何看待WeWork IPO失败后的市场变化？ - 公司表示，WeWork IPO失败后，市场对灵活办公空间的需求没有显著变化 [138][139][140]