财务数据和关键指标变化 - 第三季度归一化每股运营资金（FFO）为0.75美元，同比增长近6%，调整后同比增长近6% [44] - 公司同店现金净营业收入（NOI）同比增长7.9%，由高级住房运营组合（SHOP）增长超18%推动 [44] - 提高2023年全年归一化FFO指引至2.96 - 2.99美元/股，指引中点较之前提高0.01美元，同比增长5%（不包括HHS收益） [48] - 全年同店现金NOI同比增长维持在8%（中点） [50] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营组合（SHOP） - 连续第五个季度实现两位数同店现金NOI增长，本季度NOI增长18.2%，其中美国增长24%，加拿大95%入住率的投资组合贡献6% [25] - 入住率在本季度加速增长，6 - 9月现货入住率提高180个基点，美国提高210个基点，美国SHOP入住率增长主要受需求推动，入住人数达到2019年水平的120% [25] - 第二季度到第三季度平均顺序入住率增长130个基点 [26] - 收入同比增长7.6%，由入住率增长和每可出租单元收入（RevPOR）增长6.2%驱动，美国RevPOR增长6.4% [26] - 运营费用增长4%，利润率同比扩大230个基点 [27] - 预计全年SHOP同店现金NOI增长17% - 19%，关键假设为平均入住率增长约110个基点，RevPOR增长约6%，总收入增长至少7.5%，运营费用增长约4.5% [31] 门诊医疗业务 - 连续多个季度实现3%或更高的同店现金NOI增长，租户满意度得分超过97%的同行 [40] 大学研究与创新（R&I）业务 - 同店现金NOI增长3.3%，入住率同比增长，受大学租户对空间的强劲需求推动 [41] 权益化贷款组合（ELP） - 门诊医疗、三网和SHOP投资组合的基础NOI表现良好 [42] - 2023年ELP NOI预期与上季度一致 [43] - 本季度出售6个熟练护理资产，收益6000万美元，单价13.5万美元/床 [43] 各个市场数据和关键指标变化 - 到2030年，20%的美国人口（超7000万人）将年满65岁及以上，80岁以上人口预计未来五年增长24%，所有资产类别都受益于这些人口需求趋势 [11] - 高级住房市场面临最有利的供需基本面，新开工项目处于周期性低点，且由于信贷条件收紧可能进一步下降，SHOP市场几乎没有新开工项目 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注于服务老龄化人口需求，受益于人口趋势带来的强劲需求，高级住房市场供需关系有利，为多年增长创造背景 [10][12] - 利用VIM平台扩大投资机会，本季度通过开放式基金投资超2亿美元 [15] - 加强高级住房投资，有机会收购优质社区，预计2024 - 2025年趋势加速，目标低两位数甚至中两位数的无杠杆内部收益率（IRR） [13][14][59] - 打造医学、研究和大学交叉领域的领先业务，门诊医疗投资组合入住率高，与领先医疗系统合作，研究业务有差异化的信贷驱动模式，吸引机构需求 [16][17] - 展示了以有吸引力的价格进入多个资本市场的能力，年初至今筹集近30亿美元资金，增强流动性和财务灵活性 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对第三季度业绩感到满意，提高2023年展望，过去一、三年及自2022年初以来对股东的总回报超过医疗保健房地产投资信托基金（REIT）和REIT指数 [23] - 高级住房的多年复苏周期全面展开，需求强劲，运营合作伙伴专注于为居民提供优质体验 [8][34] - 门诊医疗和研究投资组合继续实现稳定增长 [9] 其他重要信息 - 本季度通过VIM平台的开放式基金进行两项投资，收购亚利桑那州图森市两个门诊医疗设施，总价1.34亿美元；收购康涅狄格州和马萨诸塞州两个A类私人付费高级住房资产，总价7950万美元 [36][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否在其他地方调整了提价时机或幅度以推动入住率 - 价格与销量优化是持续关注重点，第三季度定价能力和入住量都很强，正在平衡价格和销量以推动增长，去年Sunrise的特殊评估是特殊情况，今年回归正常的1月提价节奏 [53][54] 问题2: 高级住房收购的预期回报和资金来源 - 公司认为资本成本和高级住房投资收益率趋于一致，有流动性和VIM平台等资金优势，看到高级住房市场机会增加，收益率上升 [57] - 目前看到的投资机会回报率在6% - 8%，目标低两位数甚至中两位数的无杠杆IRR [59] 问题3: 对医疗办公领域增长的兴趣及与其他资产类型IRR的比较 - 公司打算专注于高级住房领域，该领域有专业知识和平台优势，能实现低到中两位数的IRR，VIM平台收购医疗办公楼对利益相关者有可靠的复合现金流优势 [60][61] 问题4: Kindred租赁到期情况、运营商池深度以及EBITDARM和EBITDAR覆盖率差异 - Kindred部分23个长期急性护理（LTAC）租赁将于2025年到期，目前EBITDARM覆盖率约为0.9，Kindred采取了改善运营绩效的举措，已有早期改善迹象 [64][65] - LTAC有合格运营商池，包括公开交易和地区性运营商 [66] 问题5: R&I投资组合的开发租赁进度及近三到六个月是否有重大变化 - 夏洛特项目是最大项目，处于建设中期，已80%预租赁，西门子刚签署大租赁协议，其他开发项目也有租赁活动 [68][69] 问题6: 与运营商关系的思考方式是否改变，如何确保2024年无意外过渡 - 一直评估市场定位，进行资产处置和投资，运营商选择是常规操作，近期过渡项目通过提前安排管理团队、确保潜在客户信息和转移网站等措施取得良好早期结果，将持续密切关注 [71][73][74] 问题7: SHOP业务的定价能力 - 过去几年定价能力良好，在相对低入住率情况下，广泛需求支持适当定价以覆盖成本并推动业务增长，注重价格与销量优化，目标RevPOR出口价差在2% - 3%，目前RevPOR和入住率都有增长 [77][78] 问题8: 2023 - 2024年资本支出节奏及SHOP同店NOI指导中资本支出的影响 - 有170个项目预计年底完成，始于2022年10月，主要是中端市场和单元升级项目，有CapEx的社区表现优于无CapEx的社区，早期投资回报率超20%，且对整体投资组合有带动作用，是多年回报 [81][82][84] - 2023年再开发资本支出增加至2.3亿美元，预计2024年维持在较高水平，之后会逐渐回归正常 [85][86] 问题9: 权益化贷款组合中门诊医疗资产的资本支出需求识别和处理进度、投资金额和时间、租赁对话进展以及出售熟练护理资产的覆盖水平和剩余租赁期限 - 已将32座建筑过渡到Lillibridge平台（共88座），更换了约一半的租赁代理，投资组合初始入住率77%，首季度租户保留率85%，新租赁管道有20万平方英尺，对投资组合乐观，正在投资改善建筑基础设施 [89][90][92] 问题10: 门诊医疗办公楼（MOB）投资组合入住率下降情况、租户类型和驱动因素 - MOB投资组合入住率为91.7%，过去几个季度入住率有提升，租户保留率TTM为82%，本季度为88%，新租赁管道有60万平方英尺，考虑出售两个非战略校外物业，若排除这两个物业，入住率基本持平 [94] 问题11: 是否计划对Holiday社区进行更多过渡，以及Brookdale租赁情况 - 75个由Holiday by Atria运营的社区表现较好，管理更精简专注，注重销售执行和提高参观转化率，第三季度有良好结果，将密切监测 [98][99] - Brookdale投资组合表现持续改善，覆盖率良好，期待未来有更多进展 [100] 问题12: 独立生活（IL）和辅助生活（AL）定价趋势差异 - 跟踪相关市场，价格与销量优化策略有效，价格和入住量共同增长，定价能力依然显著，对入住率提升满意 [102] 问题13: 公司未来一年投资活跃度，是否有大型投资组合或小型交易机会 - 关注小型机会以扩大现有关系和建立新关系，使用多种资本来源，也有能力进行大型交易，对高级住房领域扩张感兴趣 [106] 问题14: 是否对本周公共并购交易进行评估及是否有兴趣参与 - 公司有不评论其他交易的政策，专注于高级住房投资，建议向相关公司咨询 [108]