财务数据和关键指标变化 - 第二季度归属净收入为每股0.26美元，正常化每股运营资金（FFO）为0.75美元，高于预期且同比增长4% [42][43] - 全年正常化FFO每股指引中值为2.97美元，同比增长5%，公司重申并缩小该指引范围 [8][50] - 公司同店现金净营业收入（NOI）同比增长7%，预计全年中值达到8%，较初始指引提高50个基点 [43][52] - 第二季度净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比改善至7.0倍，低于预期的7.2倍 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房运营（SHOP）业务 - 同店现金NOI实现两位数增长，整体增长14%，其中美国业务增长32%，利润率扩大160个基点，美国业务利润率扩大230个基点 [30] - 收入同比增长6.7%，主要受每可出租单元收入（RevPOR）增长6.6%推动，美国RevPOR增长7.4% [33] - 运营费用同比增长约4%，低于预期，其中合同劳动力成本下降，部分被常规劳动力成本增加抵消 [33] - 剔除38个表现不佳社区后，预计全年同店NOI增长15% - 21%，入住率增长80 - 120个基点 [41] 门诊医疗和研究业务 - 约占业务三分之一，同店现金NOI同比增长近4%，门诊医疗和研究业务贡献相当 [17] - 门诊医疗在过去八个季度中有七个季度同店现金NOI同比增长超过3%，且连续八个季度同店入住率增长，第二季度新租赁面积同比增长35% [18] - 1000万平方英尺的研究组合中，上半年向优质租户出租60万平方英尺，正与多个大型用户就超50万平方英尺进行后期洽谈 [19] 三网租赁业务 - 与SHOP业务增长形成互补，但文档未提供具体数据 [7] 各个市场数据和关键指标变化 - 高级住房市场需求强劲，销售漏斗顶端的潜在客户和入住人数持续高于疫情前和去年同期水平 [29] - 公司所在市场几乎没有新的建设开工，行业开工率处于2011年以来最低水平，而80岁以上人口预计未来五年增长24% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于具有高增长潜力和高质量稳定的资产及投资组合，利用自身规模、资金筹集能力和运营经验捕捉投资机会 [23][26] - 对5月1日收购的153处物业组合进行积极管理，提高NOI预期，优化资本结构，并计划出售部分资产 [9][10][13] - 选择性处置某些资产，预计今年晚些时候以中8%的现金资本化率出售约6000万美元的熟练护理设施（SNFs） [13] - 积极筹集资金，今年已在不同市场筹集24亿美元资本，优先考虑流动性、财务实力和灵活性 [20] - 利用Ventas OI工具和分析、团队能力、资金筹集能力和运营商关系，抓住高级住房市场增长和复苏机会 [26] - 行业竞争方面，不同资产类别和信用状况的资本化率存在较大差异，优质门诊医疗建筑和生命科学资产交易资本化率在中低5%区间 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 宏观经济环境动态多变且不可预测，但公司凭借规模、流动性和资产组合的强劲基本面具有优势 [27] - 高级住房市场处于多年增长和复苏周期，公司有望收复约3亿美元的NOI，甚至可能超过疫情前水平 [14] - 公司对全年正常化FFO指引充满信心，企业发展势头强劲，将继续为股东创造价值 [29][50] 其他重要信息 - 公司将Santerre夹层贷款转换为股权，获得153处物业组合，其中门诊医疗建筑和三网医疗设施各占超40%，其余为SHOP社区 [9] - 该物业组合的年化NOI预期从约9300万美元提高到1.04亿美元，第三方独立估值较此前提高4% [10][11] - 公司为该物业组合更换了10亿美元的高级担保贷款，采用更具吸引力的永久资本结构 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：高级住房独立生活（IL）组合的疲软情况是否主要集中在Atria by Holiday组合的38处资产？ - 除Atria by Holiday组合外，美国其他独立生活社区表现良好，有两位数的NOI增长和与辅助生活增长相符的入住率增长 [54] - Atria by Holiday组合中，部分社区将继续进行重建计划，部分表现不佳的26处社区将过渡给有良好业绩记录的运营商 [55][56] 问题2：Santerre投资组合表现超预期的具体原因是什么，是来自净租赁还是门诊医疗建筑（MOB）板块？ - 主要原因是对资产管理和整合的高度关注，提高了NOI预期 [59] - MOB板块是投资组合的最大部分，Pete团队利用Lillibridge方法进行了一系列工作，目前MOB板块比预期多收入约50万美元 [61][65] 问题3：与待重新定位资产相关的0.04美元收益拖累中，有多少是交易、法律等无法收回的成本，能否在过渡后全部收回收益？ - 公司认为这0.04美元可以通过业绩改善收回，相关措施包含在Holiday组合的行动计划中 [68] 问题4：预期过渡的资产表现不佳主要是由于入住率下降还是劳动力问题？ - 最大问题是入住率，尽管在部分投入资本支出的社区取得了成功，但入住率仍是整个组合的关注重点 [71] - 过渡后的运营商有强大的销售管理平台，公司对其充满期待 [72] 问题5：为什么现在进行SHOP过渡组合，而不是在逆风变得严重之前；鉴于SHOP NOI复苏有望降低杠杆，为什么还要筹集相对少量的股权？ - Holiday组合是Atria收购后进行整合的项目，公司在2022年底看到整合结束，期待关键销售季节的表现，但结果未达预期，因此现在采取行动 [75] - 公司致力于保持BBB +的资产负债表，Santerre股权化会增加30个基点的杠杆，筹集股权是资产负债表管理、流动性和杠杆管理的一部分 [77][78] 问题6：关于全年SHOP同店NOI指引，下半年是否会加速增长，是否考虑下调指引上限？ - 现金NOI指引为15% - 21%，保留了现有中值，入住率中值约为100个基点，与年初至今的表现一致，收入和运营费用略低于原指引，有一定增长空间 [80][81] 问题7：如果排除38处资产，年初至今的入住率增长是否约为100个基点，意味着无需加速增长；如果保留这38处资产，同店收入和NOI指引情况如何，其余组合表现是否超预期？ - 预计入住率增长与上半年一致，支持全年100个基点的增长 [84] - 排除38处资产的组合在本季度表现更好，支持原全年指引，保留这些资产会降低表现，0.04美元的收益拖累指向Atria by Holiday组合 [85] 问题8：重铸组合的同店NOI年初至今的增长率是多少；高级住房市场是否存在财务困境，新客户费率是否有优惠或折扣压力？ - 排除38处资产的468处组合上半年同比增长约18%，38处资产在第二季度剔除组合后对增长率有330个基点的正向影响 [88] - 公司组合内的续租价差处于历史最佳水平，目前处于关键销售季节，运营商会根据市场情况调整价格以平衡销量和费率 [89][90] 问题9：为什么第一季度报告中的定价能力幻灯片在本次报告中未出现，现有租金增长情况如何，下半年趋势如何；三个月内SHOP入住率下降50个基点的原因是什么？ - 定价能力在第一季度表现明显，因公司内部租金大幅增长，目前定价仍强劲，周年租金增长约7%，定价能力将随入住率提高而增强 [94][95] - 关键销售季节从5月开始，6月表现令人失望，模型需纳入实际结果，影响全年数据，公司已采取行动应对 [92][93] 问题10：投资者报告第18页显示修订后的同店组合入住率指引降低，是否意味着除Atria外的IL组合也存在疲软情况？ - 公司正在将部分Holiday by Atria社区转移给新运营商，部分社区仍保留在同店组合中并进行重建，但不是全面重建，这些社区仍有改善业绩的机会 [98][99] 问题11：Holiday IL组合入住率不足的原因是被竞争对手超越，还是市场疲软影响所有竞争对手，定价是否不是问题；新运营商进入后，改善业绩最容易的切入点是什么？ - 难以指出宏观或当地市场原因，主要问题在于执行，公司通过更换运营商和投入资本支出提高竞争力 [102][103] - 新运营商进入后，最容易改善业绩的是销售执行，目前很多社区的领先指标表现良好，新运营商有能力抓住机会 [104] 问题12：计划今年晚些时候以中8%的资本化率出售6300万美元SNFs，每床位价格是多少，中8%的资本化率是否反映整个SNF组合情况？ - 每床位价格约为13.5万美元，医疗三网租赁组合中每个项目情况独特，会影响资本化率和每床位估值，公司对低8%的资本化率感到满意 [107][108]