财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度，公司归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.13美元，正常化资金运营现金流为每股摊薄后0.83美元，符合0.78 - 0.83美元的指引范围，结果中包含约1800万美元（每股摊薄后0.04美元）的HHS资金和其他非当期政府补助 [43] - 2022年第一季度，公司预计归属于普通股股东的净利润为每股摊薄后0.17 - 0.22美元，正常化资金运营现金流为每股摊薄后0.79 - 0.84美元，中点为0.815美元，该指引考虑了预计在第一季度收到的约600万美元（每股摊薄后0.015美元）的HHS资金 [54] - 2021年第四季度末，公司净债务与年化调整后EBITDA的比率为6.95倍，略低于上一季度；若按季度净投资活动的影响进行预估，净债务与调整后EBITDA的比率降至6.75倍 [52] 各条业务线数据和关键指标变化 医疗办公物业组合 - 2021年第四季度，门诊医疗业务板块同店净营业收入（NOI）较上年同期增长2.4%，尽管入住率下降了20个基点，第四季度保留率仍保持在86% [22] 高级养老运营物业组合 - 2021年第四季度，高级养老运营物业组合同店收入增长4.8%，是自疫情开始以来首个实现同店收入同比增长的完整季度 [23] - 入住率较上年同期增长90个基点，是自疫情开始以来首次实现同比增长，也是自2016年以来任何季度中同比增幅最大的一次；第四季度末，该组合的即时入住率环比提高约70个基点，达到77.7% [24] - 每可出租客房收入（RevPAR）同比增长3.4%，预计全年RevPAR增长将进一步加速 [25] - 各市场表现：加拿大组合第四季度收入同比下降3%，但降幅逐季收窄；英国组合同店收入同比增长7.8%，呈加速增长趋势；美国组合第四季度收入同比增长6.3%，增长加速明显 [27][28][29] - 由于代理成本过高，2021年第四季度费用同比增长8.8%，同店NOI下降9.3%，但较第三季度有所改善，超50%的运营商在该期间实现了正NOI增长 [30][35] 三重净租赁投资组合 - 高级养老三重净租赁组合同店NOI同比增长4.2%，预计2022年这一趋势将加速 [44] - 长期后期护理组合同店NOI同比下降0.8%，预计2022年将有所改善 [46] - 医疗系统组合同店NOI同比增长2.75%，EBITDA覆盖率为0.39倍 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 加拿大高级养老运营物业组合2021年第四季度收入同比下降3%，但降幅从10月的4.2%收窄至12月的1.4%，第四季度收入环比增长1.8% [27][28] - 英国高级养老运营物业组合2021年第四季度同店收入同比增长7.8%，从10月的7.1%加速至12月的9% [28] - 美国高级养老运营物业组合2021年第四季度收入同比增长6.3%，从10月的3.8%加速至12月的9.1% [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在2021年进行了大规模的资本部署，全年部署57亿美元用于优质房地产投资，第四季度部署14亿美元进行了20笔单独交易，平均交易规模为2400万美元 [12][13] - 公司与Quality Senior Living（QSL）建立了合作关系，QSL团队实力强大，且几乎未使用代理劳动力，其建筑入住率良好，公司将支持QSL扩大Blake品牌 [14][15] - 公司宣布与Reuben Brothers建立新的合作关系，Reuben Brothers将收购公司最大的运营合作伙伴之一Avery Healthcare，此次合作将使Avery大幅去杠杆化 [18][19] - 公司计划深化与现有运营商的合作，而不是广泛拓展新的合作关系，预计未来十年每年可实现25 - 30亿美元的外部增长 [70] - 公司将继续利用其专有数据分析平台和运营能力，提升运营效率和资产价值，预计未来将在多个领域取得成果 [39] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为2021年是高级养老业务的重要转折点，自去年春季以来入住率显著增长，并在冬季淡季持续上升，同时定价能力也在增强 [5] - 尽管第四季度由于代理成本增加导致底线业绩疲软，但公司相信随着运营合作伙伴持续招聘，全年业绩将显著改善，前提是不再出现高传染性变种 [8] - 公司预计第一季度入住率增长将超过季节性趋势，同时实现强劲的费率增长，有望推动NOI实现两位数增长，并在全年加速增长 [11] - 公司认为当前处于长期和周期性周期的底部，拥有先进的数据分析平台和多元化的增长渠道，为多年的盈利增长奠定了基础 [20] 其他重要信息 - 公司在2021年对团队进行了全面升级，建立了预测分析等新领域，打造了可扩展的平台，并继续招聘优秀人才，预计2022年将新增约80名员工 [59][61] - 公司的开发团队在过去15个月中得到了显著发展，目前大部分开发活动集中在健康领域，而非高级养老领域 [60][152] 总结问答环节所有的提问和回答 问题：高级养老行业运营商关系的质量和机会 - 公司目前认为有两个美国运营商值得建立合作关系，其中一个已在本季度达成初步意向，预计下季度会有更多进展；公司将深化与现有运营商的合作，而非广泛拓展新关系，预计未来十年每年可实现25 - 30亿美元的外部增长 [68][70] 问题：疫情后是否会减少对代理员工的依赖 - 公司预计业务至少会恢复到历史水平，即代理员工仅作为辅助力量；随着招聘流程的改进和员工价值主张的提升，代理员工的使用可能会进一步减少，但这需要时间 [75][78] 问题：租金增长、RevPAR和利润率的情况 - 市场净有效租金显著上升，原有租金也在大幅上涨，预计涨幅在5% - 10%之间；公司目标是恢复到2019年第四季度的利润率水平，但需考虑劳动力成本上升的因素 [81][83] 问题：2021年的收购规模是否可重复或超越 - 公司不是以交易量为导向的投资者，而是以价值为导向；近期融资成本上升是新的压力因素；只要有机会创造每股价值，公司就会进行收购 [85][87] 问题：第一季度高级养老运营物业组合收入增长的构成及费用假设 - 收入增长的10%中，预计入住率同比提高420个基点，其余由费率增长驱动；费用方面，预计第一季度代理劳动力成本将较第四季度环比下降10% [89] 问题：2022年全年续约和市场费率的趋势 - 市场净有效租金在上升，部分大型运营商的市场费率已接近原有租金；公司预计第一季度收入增长约10%，NOI增长约15%，且全年NOI增长将加速 [92][94] 问题：高级养老运营物业组合全年入住率增长的目标和预期 - 公司认为若不出现新的新冠变种，今年入住率增长将好于去年，原因包括没有年初的入住率损失、人口结构改善和交付量减少等，但不做具体预测 [97][99] 问题：Watermark交易中入门费资产和租赁资产的定价差异 - 公司不会透露具体交易的经济细节，因为这违反保密协议；公司对该交易的价格、土地价值和潜在增值机会感到满意 [102][103] 问题：高级养老市场是否会出现资本化率压缩及对公司机会的影响 - 公司认为由于融资成本上升，市场压力增大，且高级养老市场尚未稳定，预计资本化率不会显著压缩；公司是长期内部收益率（IRR）投资者，不会追逐市场 [106][109] 问题：公司在收购和出售方面的平均交易价格差异 - 公司倾向于以较小规模收购资产，以较大规模出售资产，即“批发买入，零售卖出”，以实现价值最大化 [112] 问题：高级养老运营物业组合中是否存在结构性高空置率的迹象 - 公司表示各区域的入住率均在改善，目前整体入住率较低，但未来有提升空间 [114] 问题：三重净租赁租户以现金方式支付租金的比例及与合同租金的差异 - 第四季度约15% - 20%的在租租金以现金方式确认，目前无法提供与合同租金的差距；公司高级养老三重净租赁组合的现金流预计今年将显著改善 [116][117] 问题：第四季度3000万美元代理劳动力成本的地理分布及城乡劳动力短缺情况 - 公司通过数据分析发现，部分市场存在特定压力，部分资产代理劳动力使用较多，原因包括Omicron影响和领导力问题；解决领导力问题将有助于改善现状 [121][122] 问题：第一季度合同劳动力假设及指导方针的制定 - 公司预计第一季度代理劳动力成本将降至2700万美元；第一季度通常是入住率淡季，公司认为目前的指导方针是合理的，且考虑到了劳动力市场的不确定性 [126][134] 问题：第一季度代理成本仍高于第三季度的原因及对其消失的信心 - 第四季度代理成本增加是由于假期员工休假和Omicron疫情的综合影响；公司认为这是特殊情况，各运营商正在采取措施增加招聘，因此代理成本不会长期存在 [137][139] 问题：与Reuben Brothers的合资企业未来规模及发展方向 - 公司计划扩大与Reuben Brothers的合资企业，以满足英国社会老龄化对高品质产品的需求；合作可能涉及优质资产，如Sunrise at East 56th Street，但不限于此类资产 [142][143] 问题：医疗办公物业（MOB）开发较少的原因 - 公司MOB开发管道实际上很可观，有超过100万平方英尺已全部出租，但可能未被充分报道；大部分开发活动集中在健康领域，而非高级养老领域；高级养老开发目前存在不确定性，如劳动力成本和租金调整等问题 [147][150]