财务数据和关键指标变化 - 第一季度运营FFO为860万美元，合每股0.62美元，物业NOI为2060万美元 [41] - 第一季度同物业NOI同比下降5.1%，主要因去年同期受疫情影响较小，且本季度同物业NOI基数较小，为1660万美元，5%的变化仅相当于80万美元 [43] - 物业NOI受到近50万美元的净除雪费用影响，另有50万美元受2020年末资产处置、Coliseum Marketplace的Kroger关闭以及Norwood的Big Y为建造新店而暂时关闭的影响 [42] - 租金收缴率强劲，季度末达95.7%，4月份进一步提升至96.7%，正接近疫情前水平 [8][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁量增长，本季度执行了31份租约，总计268,200平方英尺 [23] - 新可比租约执行有5.7%的正价差，21份续租约平均价差为0.1% [23] - 本季度执行了六份非可比交易，包括两笔重要的主力店交易 [23] - 具体租赁活动包括：Big Y在Norwood购物中心扩建至55,000平方英尺新原型店，基本租金为每平方英尺19美元 [24]；在Yorktowne Plaza与The GAME签订10,454平方英尺租约，基本租金为每平方英尺18美元 [25]；在Carmans Plaza与Planet Fitness签订19,870平方英尺租约，租金为每平方英尺20.13美元，并与Treasure Island Swim签约 [26] - 公司将企业总部从Port Washington迁至Carmans Plaza，租赁约13,000平方英尺空间 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体出租率为87.8%，较上一季度下降1.5个百分点 [29] - 同物业出租率为90.1%，较上一季度下降1.2个百分点，主要受Valley Plaza的Ollie's Bargain Outlet空置和Coliseum Marketplace的Kroger空置影响，部分被Jordan Lane购物中心Shoppers World入驻所抵消 [29] - 再开发项目组合的出租率为73%，同店出租率为90.1%，导致整体出租率为87.8% [30] - 再开发项目准备和重新招租导致相关中心的空置率暂时增加 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略核心是专注于以杂货店为主的购物中心，该类型资产被证明具有韧性 [9] - 稳定的现金流和购物中心组合之外，公司拥有一个再开发平台，包含对成熟机构投资者有吸引力的项目，代表潜在价值创造和多元化的来源 [11] - 与高盛和Asland Capital Partners就东北高地重建项目第一阶段成立合资企业，合资公司已获得摩根大通最高1.05亿美元的建设贷款 [12][32] - 第一阶段计划包括一栋六层、258,000平方英尺的办公楼，其中包含240,000平方英尺的DGS总部和18,000平方英尺的底层零售空间，项目成本预计约为1.5亿美元 [35] - 后续阶段计划将East River Park和Senator Square购物中心重新开发为混合用途的住宅、办公和零售社区 [36] - 公司完成1.14亿美元的无追索权抵押贷款，贷款价值比为65%，固定利率为3.49%，前五年只付息 [46] - 公司董事会重组，新增三名董事，并在6月年度会议后董事会将缩减至8名董事 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济顺风真实可感，预计在复苏阶段入住率和NOI将显著增长 [10] - 租赁管道开始建立，交易开始达成，租赁量回升和租金价差转正被视为预期的复苏迹象 [10] - 观察到租赁势头和客户流量模式表明正在向疫情后的阶段迈进 [23] - 公共市场与机构投资者对零售业持悲观看法，将所有零售地产混为一谈，而私人投资者和单资产融资市场则认识到以杂货店为主的购物中心在零售地产领域的非凡韧性，这导致了市场动态的脱节 [17] - 基于近期融资资产的估值和观察到的交易活动，管理层认为对其投资组合适用7%的资本化率并非不切实际，按此计算，每股价值超过26美元，而当前股价约16美元对应的资本化率超过8%，远偏离市场 [20] 其他重要信息 - 季度后完成了三项交易：DGS合资企业、以约980万美元出售The Commons资产、以及1.14亿美元的抵押贷款 [44] - 完成上述交易后，公司循环信贷额度未偿还金额降至5900万美元，可用借款额度为6000万美元，现金为1500万美元 [47] - 2021年唯一的债务到期是9月到期的循环信贷安排，公司可选择将其延长一年 [47] - Fishtown Crossing的立面翻新和景观改善工程因疫情暂停后已重新启动，预计2021年秋季完工 [27] - 开始评估Hagerstown的Valley Plaza的价值增值翻新项目 [28] - 将Camp Hill购物中心置于合同之下，交易可能于第二季度完成 [18][19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 关于东北高地合资企业的细节、Cedar的资本承诺、收益以及合作伙伴对未来阶段的权利 - Cedar的10%权益和资本承诺，在合资企业成立时，公司能够收回大部分投入资本，未来GP将有促进费，Cedar将与Asland共享 [52][53] - 合作伙伴对未来阶段没有明确的绝对权利，但公司对与他们继续合作持开放态度 [54] - 东北高地项目整体可分为四个阶段，DGS总部为第一阶段，后续阶段的时间安排尚未完全确定，但预计在未来一年左右启动 [57] 问题: 关于投资组合入住率见底的时间以及租赁回升情况 - 观察到交易和零售活动在过去几个月有所增加，预计未来几个季度入住率和收入将上升 [59][60] - 入住率统计中包含了与再开发项目相关的有意空置，这部分大约占100至150个基点，是影响整体入住率的重要因素 [61][62] - 再开发组合的出租率为73%，同店组合为90.1%，随着再开发项目的稳定，入住率将自然上升 [64] - 短期内，在Norwood和Yorktowne等项目完全租赁和稳定前，再开发入住率可能还会有小幅下降，但大部分变动已体现在当前数据中 [65][66] 问题: 关于可比交易或贷款方提供的资本化率情况 - 用于担保融资的五项资产的混合资本化率为6.7%，在中大西洋和东北部地区的杂货店锚定资产交易中，资本化率处于6%区间是常见的 [70][72] - 融资市场非常支持此类交易，这支撑了单资产方面的定价 [72] 问题: 关于分拆低增长、高出租率的主力店资产进行套利，以及其他合资机会 - 公司对资产购买或出售持开放态度，是寻求考虑资本成本和风险调整回报的资本配置者，会监控RPT的举措，但目前并未积极推行类似策略 [77][78][79] - 对于其他合资机会，公司对与高盛Urban Investment Group和/或Asland合作持开放态度，但这将取决于具体机会和当时的资本替代方案 [80][81]