财务数据和关键指标变化 - 第四季度运营FFO为980万美元或每股0.71美元 全年运营FFO为4030万美元或每股2.91美元 [39] - 全年同物业NOI下降6.8%(不包括再开发物业)和9.3%(包括再开发物业) [40] - 第四季度同物业NOI下降4% 预计2021年全年同物业NOI下降2%-4% [41] - 2021年预期租赁终止收入减少750万美元 主要由于2020年第一季度710万美元的Metro Square提前终止租约收入 [42] - 2021年物业NOI减少250万美元 与2020年完成的资产处置有关 [43] - 2021年利息费用减少约170万美元 不包括任何再融资交易 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成37个可比租约 总面积222,000平方英尺 包括4个新租约和33个续租 总可比租金差为1.5% [27] - 2020年底同中心租赁占有率为91.2% 较第三季度下降0.5% [28] - 主要租户关闭包括24 Hour Fitness(2020年6月破产) A C Moore(2020年4月) Kmart(2020年3月) Pet Valu(2020年12月破产) [28] - 2021年关闭Kroger(1月)和Ollie's(3月) [29] - 前三名租户按年化租金计算占30% 主要为必需品和杂货店锚定零售商 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度租金收取率达到94.3% 较第三季度提高3.6% [26] - 执行113个延期协议 总额330万美元 平均偿还期10.4个月 平均延期4个月租金 [27] - 约15%的租金收入按现金基础确认 主要来自健身房 餐厅和美甲沙龙等类别 [50][55] - 2020年正式延期协议涉及约300万美元租金 其中75%为应计基础租户 25%为现金基础租户 [52] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司减少约20%人员编制 通过零基预算削减约200万美元G&A [11] - 暂停South Quarter Crossing再开发项目 专注于更有前景的混合用途再开发项目 [11][33] - 探索资产出售以优化投资组合并产生去杠杆化资金 [15] - 推进无担保债务的大规模再融资 用长期抵押债务替换 [13] - 正在与大型私募股权公司谈判DGS建筑合资企业 作为Northeast Heights再开发项目的第一阶段 [13][36] - Fishtown Crossing的IGA杂货店立面翻新已完成 Yorktowne项目已完全授权 Norwood购物中心Big Y杂货店扩建 [30][31][32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管处于百年一遇的疫情中 第四季度运营FFO仍高于2019年同期 [9] - 杂货店锚定投资组合表现出实力和稳定改善 [21][41] - 2021年不提供正式FFO指引 因运营环境和公司特定因素存在不确定性 [17][42] - 预计2021年可能还会出现疫情相关的租户破产和关闭 [49] - 对再开发项目进入黄金时期感到兴奋 特别是DGS合资企业谈判完成后 [22] 其他重要信息 - 董事会主席从Roger Widmann过渡到Gregg Gonsalves [18] - 与贷款人谈判确保在具有挑战性的运营环境中保持合规性和信贷能力 [12] - 基于UA全国业务关闭终止了Revelry的租约 计划为新锚定租户执行LOI后启动资本化程序 [35] - 将Unity Healthcare搬迁至三个空间 确保社区重要医疗服务的连续性 [36] 问答环节所有提问和回答 问题: 同物业NOI增长预测的轨迹和季度节奏 - 第一季度将面临艰难比较 因2020年第一季度未受疫情影响 预计比第四季度更负面 随后稳步改善 全年下降1%-3% [48] - 建议参考第二 第三和第四季度的现金收取情况来建模轨迹 [48] 问题: 不提供FFO指引的不确定性来源 - 不确定性来自三方面:可能还有疫情相关挫折和租户失败 约15%租金按现金基础确认带来波动 资产处置 再融资和合资企业的时间影响 [53] - 提供详细构建模块而非具体指引 [53] 问题: 租金收取趋势和未支付租户状况 - 现金基础租户主要来自健身房 餐厅和美甲沙龙等低收取类别 可能年初有所回落 支付不规律 [55][56] - 15%的现金基础租户规模可帮助评估潜在影响幅度 [56] 问题: 资产出售的价值范围和时机 - Commons at DuBois正在积极营销 预计上半年完成处置 Carll's Corner价值不大 [57][58] - 其他出售更多是投资组合管理 如有资产正在营销 关闭时间可能到年中或下半年 [59][60][61] 问题: 租约价差和新租约负价差的原因 - 4个新租约数量少且为小店铺 不反映整体趋势 33个续租总体价差为正 [66] - 当前市场环境下签约更困难 但仍完成交易 [67] 问题: Kroger空置后的前景和潜在租户 - 正在积极营销该空间 位于弗吉尼亚州汉普顿道路良好位置 [69] - 考虑零售以外的创意用途 同时确保小型店铺的 merchandising 和可行性 [70] 问题: 再融资的更多细节和成本 - 已聘请公司获取融资选择 与寿险公司和CMBS交谈 初始反馈积极 [71] - 约1.75亿美元首先用于偿还循环信贷(利率1.8%) 预计利率在3%中期 [72][73] - 无担保银行市场缓慢复苏 正在监测所有选项 [74] - 希望下次通话时能提供更多细节 [75] 问题: 转向担保融资后的资产负债表变化 - 银行融资期限5-7年 寿险和CMBS可达10-15年 取决于利率和摊销条款 [77] - 目标是延长期限并解决2022年大部分到期债务 [77] 问题: G&A削减中人员减少的永久性与临时性 - 人员减少希望保持数量级 从115人减少到70人后曾增至75人 疫情期间进一步减少 [79] - 2021年可能填补不到少数职位 但希望保持更精简运营 [80] - 认识到员工工作更努力 但继续关注G&A节约 [81]