财务数据和关键指标变化 - 第二季度运营FFO为570万美元，即每股0.06美元，这反映了440万美元的账单未确认为收入，以及120万美元的直线租金和50万美元的应收账款冲销[55] - 同店NOI同比下降14.6%（不包括再开发物业），若包括再开发物业则下降19.7%，主要受再开发物业内现有健身房和影院主力店不支付租金的影响[56] - 第二季度总租户账单（基本租金和恢复费用合计）为3360万美元，公司确认已收取和可收回的收入为2930万美元，占账单总额的87%[51][52] - 有440万美元（占账单的13%）未确认为收入，其中400万美元是公司确定目前应按收付实现制处理的未付租金，40万美元是本季度同意豁免的租金[53] - 7月9日，公司以430万美元的价格出售了Metro Square物业[57] - 8月7日，公司偿还了循环信贷额度下的7000万美元借款，之后该额度下尚有7450万美元的可用资金及450万美元的无限制现金[59] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度签署了21份租约，总面积182,300平方英尺，包括17份续租（170,000平方英尺，平均租金9.77美元/平方英尺，正价差2.6%）和4份新租约（平均基本租金22.60美元/平方英尺，负价差30%），总体可比租赁价差为负3.9%[40][41] - 截至6月30日，当前租赁入住率为90%，较上一季度下降180个基点，主要与The Point和New London的A.C. Moore关闭以及Carmen's plaza的24-hour fitness破产有关[42] - 第二季度执行了92份租户援助协议，其中74份为延期协议，涉及第二季度200万美元的基本租金（630,000平方英尺）；18份协议豁免租金，总计40万美元（206,000平方英尺）[35] - 获得延期协议的租户中有94%支付了7月租金，获得豁免的租户中有84%支付了7月租金[35][36] - 年度化基本租金总额为1.02亿美元，其中 grocer anchors 占2850万美元（28.5%），收款率99.7%；快餐店占710万美元，收款率77%；一元店占500万美元，收款率90%；医疗设施占460万美元，收款率75%；折扣百货店占450万美元，收款率81%[39] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司投资组合以 grocery anchored 为主，是零售REIT中 grocery anchored 中心占比最高的之一，这有助于在疫情期间提供缓冲并作为未来投资组合的基础[21] - 公司的 grocery anchors 在电子商务方面非常精明，更多是内部发展而非外包，这有助于它们把握利润和市场份额，更好地适应未来[22] - 公司对面临风险的零售租户敞口是零售REIT中最低的之一，这使其相对绝缘于零售业的持续结构性衰退[23] - 公司对就业趋势和前景不佳的MSA敞口也是最低的之一，增加了租户随着疫情消退而持续复苏的机会[24] - 公司积极营销多个 pad sites，预计可从这些资产销售中产生约2000万美元的相对低成本资本，以帮助减少债务[18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情期间，公司立即成立了一个12人跨职能危机管理委员会，取得了巨大强度和相当的成功[12] - 收款表现持续强劲，4月、5月、6月的现金收款率分别为76%、76%、81%，第二季度整体为77.4%，7月月度费用收款率达到88%[12][38] - 公司发现其银行集团在疫情期间非常具有建设性，例如同意调整信贷额度中的一些定义，为公司提供了更大的契约和借款基础喘息空间[16][17] - 管理层认为，当前衰退似乎催化了有意义的社会转变，包括人们生活、购物地点和方式的变化，而公司处于非常有利的位置，可以从行业中一些持续形成的结构性趋势中受益[20][24] - 管理层强调，公司团队正在不懈努力，以度过这场完美风暴并推动股价复苏，这是一个既专业又个人的挑战[26] 其他重要信息 - 公司独立董事在疫情开始时放弃了第二季度的董事会费用，并决定同样放弃第三季度的费用[8] - 公司已将2020年混合用途城市再开发和增值翻新的资本支出减少至约2000万美元的水平，该开发预算在第二季度保持不变[43] - Fishtown crossing 项目进展顺利，Starbucks已交付，Gamestop和Nifty 50计划于8月交付，IGA杂货店立面翻新将于今秋开始，已与Original Hotdog Factory签署租约[44] - 季度结束后，Northeast Heights项目取得了重大进展，与哥伦比亚特区（AAA级信用租户）签署了一份260,000平方英尺办公大楼（包括临街零售）的20年定制建造租约，这将是Northeast Heights再开发项目的第一阶段[14][15][45] - 该办公大楼租约的20年10个月租期基于净租金22.52美元/平方英尺和总租金56.43美元/平方英尺（包括14.9美元/平方英尺的TI摊销）[46] - 8月4日，公司修改了无担保循环信贷额度和定期贷款协议，将财务比率和借款基础的计算改为追溯四个季度而非当期年度化，并将作为现有债务对冲的利率互换负债从债务定义中排除[58] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于7月88%的强劲租金收款率，剩余12%未收部分的构成 - 收款率的提高主要与已完成延期协议的租户有关（约95%支付了7月租金），以及部分按收付实现制处理的租户支付了部分款项，以及正在谈判中的租户约有三分之一已支付7月租金[66] - 剩余的12%未收款部分主要涉及租金被豁免的租户、以及公司持保守态度的类别，如一些健身中心、电影院、以及在COVID前就有应收账款问题的租户，例如中式自助餐等受疫情影响较大的业态[67][68] - 可以参考补充财务信息第17页，其中按租户类别列出了基本租金和收款率，剩余12%主要由支付率最低的几个类别驱动，主要是健身和影院[69] 问题: 关于2021年初到期的定期贷款的再融资计划 - 下一笔到期债务是2021年2月到期的7500万美元无担保定期贷款，公司目前正在考虑三种再融资方案[71] - 第一种是担保债务市场，可以看到像公司这样的 grocery anchored 中心正在完成CMBS和人寿公司贷款交易，CMBS条款通常是60%至70%的LTV，25至30年摊销期，利率3.5%至4%；人寿公司贷款条款类似但LTV更低，在50%至60%范围[71] - 第二种是银团无担保贷款，银行目前通常不做五年和七年期贷款，但可以看到很多"1+1"甚至"1+1+1"的过渡性贷款，为客户提供灵活性[72] - 第三种是现有银行集团中有一家银行提出了一项大约三年期的无担保定期贷款方案，可能摩擦成本较高，但随着季度业绩公布和收款率接近90%，将进行更深入的讨论[73] - 此外，获得延期协议和销售报告对进入担保债务市场有帮助；2021年唯一的其他到期债务是2021年9月到期的信贷额度，公司有一个一年期展期选择权[74] 问题: 关于Northeast Heights项目与哥伦比亚特区签署的租约，是否有机会提前货币化该租赁开发权以降低风险并筹集资本去杠杆 - 公司对该租约感到非常兴奋，它即使在建设开始前就创造了当前价值，公司一直在探索一系列不同方案，并继续这样做，但目前尚未到可以公开披露计划的阶段[79][80] - 一种路径是可能货币化以降低风险，但如何利用此租约以及如何惠及ward 7社区需要考虑很多因素，公司正在积极探讨[81] 问题: 该租约如何与项目的其他部分互补，以及目前是否有其他重要组成部分 - Northeast Heights项目是公司最雄心勃勃的再开发项目之一，具有非常独特的阶段，包含办公、住宅和零售，此租约是第一阶段，将成为该区域重要的日间客流量驱动器和经济引擎[82][83] - 从华盛顿特区其他区域的历史趋势看，区机构迁往类似ward 7的地区已显示出其可提供的经济引擎作用，此举可能成为其他"姊妹机构"或辅助用途租户希望迁入项目的催化剂，并促使公司考虑启动项目中的其他建筑[84][85] 问题: 该办公楼包含多少临街零售面积，以及当前可获得的建设融资情况 - 该办公楼底部的临街零售面积为17,800平方英尺，公司可以选择将现有租户迁入该建筑，也可能引入新零售[86] - 融资方案方面，因租户信用极高，有几种选择：常规建设贷款，LTC约为70%；信用定期贷款市场，对于此类高信用租户占用整栋或大部分建筑的情况，LTC甚至可达90%，但通常是完全摊销的20年期贷款；如果有合资伙伴，合作伙伴可能带来其他建设融资方案[87][88] - 公司预计在今年年底前确定该项目的融资[89] 问题: 关于新闻稿中提到的破产租户影响了60万美元租金和恢复费用的澄清，这是季度数据即240万美元年化收入吗 - 这将是这些租户的年化运行率，本季度几乎没有租金收入，因此如果看疫情前的数字，这就是年化运行率[90]