财务数据和关键指标变化 - 2023年第四季度AFFO（调整后运营资金）为每股1.19美元，全年为5.18美元，分别同比下降7.8%和2.1%，主要受退出办公资产的影响 [26] - 2023年第四季度投资总额为3.46亿美元，加权平均资本化率为7.7%，全年投资总额为13亿美元，加权平均资本化率为7.6% [13] - 2023年第四季度处置资产总额为2.66亿美元，全年处置资产总额为4.62亿美元 [26] - 2024年AFFO每股预计在4.65至4.75美元之间，主要受NLOP分拆和办公资产出售计划完成的影响 [46] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业及仓储资产占全年投资总额的约75%，成为公司投资组合的主要部分 [13] - 2023年完成了多个零售交易，并计划在美国和欧洲进一步扩展零售业务 [11] - 2024年预计自营物业组合将产生8500万至9000万美元的NOI（净运营收入），其中80%来自自助仓储 [37] - 2024年预计自营自助仓储物业的NOI将与2023年持平 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场利率在2023年持续上升，达到10月峰值，但售后回租仍为有吸引力的资本来源 [9] - 欧洲市场利率大幅上升导致交易活动显著放缓，但公司仍完成了1.57亿美元的跨境售后回租交易 [12] - 2024年美国和欧洲的交易环境有所改善，预计资本化率将保持在7%以上 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过售后回租和定制建设来获取投资机会，以实现强劲的租金增长和长期租赁 [14] - 公司计划在2024年投资15亿至20亿美元，并预计投资活动将在下半年加速 [46] - 公司退出办公资产的战略已取得显著进展，办公资产占ABR（年化基础租金）的比例已降至2.7% [23] - 公司计划在2024年进一步减少办公资产，预计将完全退出办公资产 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为2024年交易环境有所改善，预计将有更多的卖方供应和公司并购活动，这将带来售后回租机会 [15] - 公司拥有强大的流动性，2023年底现金余额超过6亿美元，预计2024年将有近15亿美元现金可用于投资 [17][18] - 管理层对2024年的投资环境持乐观态度，预计将有更高的投资量 [16] 其他重要信息 - 公司2023年第四季度非运营收入为740万美元，全年为2140万美元，主要来自货币对冲的收益 [40] - 2024年预计非运营收入将在3200万至3600万美元之间，包括1900万至2300万美元的现金利息收入 [41] - 公司2023年第四季度G&A（一般及行政费用）为2150万美元，全年为9600万美元，2024年预计在1亿至1.03亿美元之间 [44] 问答环节所有提问和回答 问题: 关于2024年投资量的信心 - 公司对2024年15亿至20亿美元的投资量有信心，目前已完成了1.77亿美元的投资，并有超过1亿美元的投资和承诺计划在2024年完成 [16][71] - 公司认为2024年交易环境有所改善，预计将有更多的卖方供应和公司并购活动，这将带来售后回租机会 [15][72] 问题: 关于Hellweg租户的租金调整 - Hellweg租户的租金将从3000万美元的ABR降至2600万美元，并将在第一季度提供750万美元的租金减免 [34][94] - 公司正在与Hellweg租户合作，以改善其财务状况，预计租金覆盖率将恢复到1.25倍 [62] 问题: 关于办公资产出售的进展 - 公司已出售了87个办公资产中的79个，预计将在2024年上半年完成剩余的出售 [23][76] - 办公资产出售的延迟对2024年AFFO的影响约为0.01美元 [78] 问题: 关于冷存储设施的租户破产 - 冷存储设施的租户已进入破产程序，预计2024年将不再支付租金，公司将承担这些物业的空置成本 [35][69] 问题: 关于零售业务的扩展 - 公司已增加了专注于零售业务的投资团队，并计划在美国和欧洲进一步扩展零售业务 [11][86] - 公司认为当前是扩展零售业务的良好时机，预计零售业务将成为未来投资量的重要贡献者 [87]