财务数据和关键指标变化 - 第二季度营收同比增长超过14% [8] - 第二季度FFO每股为0.25美元，高于去年同期的0.24美元 [8] - 同店净营业收入增长8% [8] - 总入住率达到91.5%，较2021年第二季度提升150个基点，较第一季度提升50个基点 [8] - 净有效年基本租金每平方英尺为21.72美元，同比增长近9%，环比增长超过2% [9] - 净债务与EBITDAre比率改善至8.3倍 [9] - 总债务净额为6.38亿美元，债务与总账面房地产比率改善至51%，去年同期为52% [42] - 董事会批准第二季度每股股息0.12美元，年化股息为0.48美元，较此前水平增长11.6% [43] - 2022年FFO每股指引范围为0.98美元至1.02美元，较2021年增长14%至19% [44] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度总租赁价差为正值17.4%，过去12个月为正值13.8% [24] - 新租赁价差在第二季度增长15.6%，过去12个月增长11.2% [24] - 续租租赁价差在第二季度增长17.6%，过去12个月增长14.3% [24] - 对小型空间（尤其是2000平方英尺范围）的需求持续增加 [25] - 健身类别出现强劲反弹，餐厅空间需求持续增强 [26] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资组合99%位于Sunbelt地区的顶级市场 [13] - 在凤凰城，战略重点在东谷和北斯科茨代尔，受益于就业增长和州外搬迁带来的流量 [29] - 在休斯顿，大部分NOI来自主零售区Uptown District/Galleria和富裕的西郊 [30] - 在达拉斯，早期投资于北部郊区，这些地区是企业搬迁的热点 [30] - 在奥斯汀和圣安东尼奥，在沿海城市移民潮加强前于黄金地段收购了中心 [31] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略聚焦于高收入社区、必需品零售中心，位于增长最快的MSA的最佳子市场 [13] - 策略包括设计以服务为导向、满足当地需求的中心，采用本地"神枪手"寻找收购目标 [14] - 租赁合同倾向于较短租期，基于对所选租户的信心 [15] - 通过重新开发和在现有物业增加可租赁面积来创造价值 [16] - 团队新增副总裁Tim Ng负责收购，以及新任独立董事Amy Feng以加强治理 [18][19][21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 环境从未如此有利于展示公司的战略 [12] - 千禧一代和Z世代在餐厅类别的支出增加，这不仅是后疫情趋势，也是代际转变 [27] - 通胀开始产生影响，租户开始要求更长的租期，但公司坚持较短租期 [49] - 预计在2022年进行少于5000万美元的资产处置和收购回收 [54] - 收购市场出现定价软化，买卖双方在资本化率预期上仍有差距，公司寻求通过关系寻找非广泛营销的资产 [59] 其他重要信息 - 公司加强了治理，增加了投资者沟通，加强了领导团队，同时降低了管理费用 [10] - 以Lakeside Market为例说明物业生命周期，收购时入住率略高于80%，一年内提升至90%以上，并围绕教育和儿童健身产品进行重新品牌化 [33][35][36] - 合资企业中的非核心、非零售资产投资约3500万美元，公司正积极致力于货币化这些投资 [62] - 正在研究投资组合中的土地地块和额外停车场，以寻找月台开发和增值机会 [76] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 租赁谈判是否有变化，例如要求更多保证金或财务信息 [49] - 租户开始感受到通胀影响，并要求更长租期，但公司坚持较短租期 [49] - 公司约两年前转向关注收入质量，包括更深入审视租户的财务状况、运营、团队和业务指标 [50][51] - 租赁价差表现强劲，第二季度GAAP基础为17.5%，起始点基础为9% [52] 问题: 同店业绩显著高于指引，是否暗示下半年放缓或采取保守观点 [53] - 上半年同店业绩较高是因为仍处于疫情后的复苏模式，下半年增长将正常化，这与2021年的基数有关，而非2022年业绩 [53] 问题: 下半年资产出售的预期和状态 [54] - 公司预计今年进行资本回收，有几项资产正在推向市场，目标处置和收购总额少于5000万美元，并积极寻找回收交易 [54][55] 问题: 收购市场的观察 [59] - 观察到定价有所软化，但买卖双方在资本化率预期上仍有差距 [59] - 公司通过市场关系寻找非广泛营销的资产，可能聚焦于较小规模的资产 [60] 问题: 合资企业中资产的出售计划 [62] - 公司正致力于清算合资企业中的非零售资产股权投资，约3500万美元，时间点难以预测，但正积极回收 [62] 问题: 即将到期债务的再融资计划和利率处理 [64] - 计划在未来几个月内再融资2022年和2023年到期的大部分债务，预计将固定当前2.6亿美元债务的利率，并保持约20%的债务为浮动利率 [64] - 再融资预计在第三季度完成，指导中已为下半年计入了额外的利息费用 [66] 问题: 合资投资组合首次报告亏损的原因和展望 [71] - 亏损无减值，部分物业为给买家提供灵活性而清租，导致NOI下降，合资方本季度也可能发生了一些额外费用 [71][72] - 公司明确希望退出这些资产 [72] 问题: 本季度税费增加的原因 [73] - 德州市场税务评估分三步进行，公司保守估计，预计通过抗议和诉讼程序后评估值会降低 [73] 问题: 资本回收是否考虑现有物业的再开发 [74] - 公司正通过回收进行收购，并关注投资组合内的再开发机会，如土地地块和月台开发，预计未来将贡献收益 [75][76][77]