财务数据和关键指标变化 - 2024年第一季度，公司净收入为850万美元，调整后EBITDAre为6530万美元，调整后每股FFO为0.44美元；调整后EBITDAre较2023年第一季度有所下降，但调整后每股FFO同比增长10%，主要得益于2023年完成的大量股票回购 [6][7] - 32家酒店同店RevPAR本季度下降1.5%，剔除斯科茨代尔凯悦酒店后增长3.7%；同店酒店EBITDA为7070万美元，较2023年水平下降8.5%，酒店EBITDA利润率下降228个基点；剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，第一季度酒店EBITDA增长4.7%，酒店EBITDA利润率仅下降14个基点 [8][9] - 截至季度末，公司杠杆率为5.2倍（过去12个月净债务与EBITDA之比），长期目标是将杠杆率控制在3 - 4倍的较低区间，预计2025年随着斯科茨代尔项目翻新后业绩提升，杠杆率将更接近目标范围 [28] - 公司全年同店RevPAR预计在中点增长3.5%，剔除斯科茨代尔酒店后增长4%；调整后EBITDAre全年范围中点为2.54亿美元；调整后摊薄每股FFO指导中点为1.69美元，较2023年增长约9% [31][34][35] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，剔除斯科茨代尔凯悦酒店后，集团客房收入同比增长8.1%，主要是入住率增长约7%，房价增长约1%；协会集团业务的复苏速度快于企业集团业务 [9][21] - 休闲需求在部分依赖休闲的资产和市场有所回落，如纳帕和萨凡纳；但展望夏季，运营商预计休闲需求强劲，包括更多国际游客和更多美国国内游客 [9][33] - 企业临时需求方面，第一季度部分大型酒店的周中企业临时需求高于预期，预计这种趋势将持续 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度，旧金山、圣克拉拉、波特兰等市场的酒店RevPAR增长显著，主要得益于商务临时和集团需求的改善；而萨凡纳河滨波西米亚酒店和安缦纳帕酒店等休闲驱动型酒店的RevPAR较2023年第一季度表现疲软 [19] - 与2019年相比，除周一和周四外，每日入住率仍落后约5.5 - 7个入住率点，周一和周四落后约10 - 11个入住率点；大型企业客户业务仍远低于2019年水平，而中小企业客户业务恢复更为显著 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司预计今年在物业改善方面的支出在1.2 - 1.3亿美元之间，重点推进斯科茨代尔凯悦酒店的改造升级项目，预计2024年底完成，今年将投入约6500 - 7000万美元 [10] - 公司对2024年剩余时间持谨慎乐观态度，认为通过近期翻新的物业、主要服务于集团和商务临时客户的酒店以及最近收购的W纳什维尔和波特兰凯悦酒店，公司拥有显著的潜在盈利增长空间；预计北加州市场的酒店RevPAR将实现强劲增长 [14] - 展望2025年及以后，公司对投资组合表现和盈利增长潜力持乐观态度，预计近期需求趋势将持续，且随着斯科茨代尔项目的完成将带来额外增长；预计未来几年公司所在细分市场的供应增长将保持低迷，尤其是高档和豪华酒店市场，这将为RevPAR增长提供有利背景 [16] - 公司在资本配置上寻求平衡，既要考虑股票回购的价值，也要满足资本支出需求，同时保留一定资金用于潜在收购；公司希望获得无杠杆的两位数回报，并根据风险调整回报预期 [41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度经营结果令人鼓舞，强劲的集团需求和商务临时需求的稳步改善推动了同店投资组合RevPAR和总收入增长，超出季度预期；在通胀环境下，对费用的控制使同店酒店EBITDA利润率略高于预期 [5] - 尽管斯科茨代尔项目的翻新会在短期内对收入和EBITDA造成重大影响，但公司对该项目及其带来的盈利增长潜力感到兴奋，预计翻新后的斯科茨代尔凯悦酒店将成为豪华酒店市场的有力竞争者 [13] - 公司对第二季度开局感到满意，预计剔除斯科茨代尔酒店后，4月同店RevPAR同比增长6.2%，包含该酒店时增长0.9%；预计斯科茨代尔酒店在上半年将拖累RevPAR增长，之后比较基数将更有利 [15] 其他重要信息 - 第一季度，公司在投资组合改善方面投资3340万美元，除斯科茨代尔项目外，还完成了亚特兰大巴克黑德华尔道夫酒店会议室、萨凡纳波西米亚酒店餐厅和丹佛丽思卡尔顿酒店牛排馆的翻新 [24][25] - 计划在夏季旅游淡季对德州酒店进行翻新，包括餐厅翻新、创建M俱乐部、大堂翻新、健身设施搬迁和增设礼宾休息室等；全年还将推进约2000万美元的基础设施和可持续发展项目 [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: W纳什维尔酒店第一季度表现及市场情况 - 该酒店需求基础多元化，公司一直致力于提高其在企业临时和集团细分市场的渗透率；纳什维尔市场因近年来新开多家豪华酒店，第一季度休闲需求有所疲软，但休闲需求并非该市场第一季度的主要驱动力，第二和第三季度将是更好的观察期 [39] 问题2: 公司资本配置和价值创造策略 - 公司认为资本配置需在多个方面取得平衡，既要考虑股票回购的价值，也要满足资本支出需求，同时保留资金用于潜在收购；目前收购市场机会的管道有所改善，但由于利率上升，公司对投资回报的要求提高，寻求无杠杆的两位数回报，并根据风险调整回报预期 [41] 问题3: 斯科茨代尔酒店集团预订和房价情况 - 目前数据波动较大，还需一两个季度才能更清楚地了解2025年的情况；房价显著上涨，房间预订进度符合预期，许多高端集团客户会等到项目接近完工、看到实际产品后再进行预订 [44] 问题4: 美元趋势对国际旅游复苏预期的影响 - 部分市场的国际入境旅游仍远低于疫情前水平，如亚洲、欧洲和拉丁美洲部分市场到奥兰多的旅游；尽管汇率有变化，但仍有观点认为国际入境业务有很大潜力；旧金山和奥兰多市场的国际旅游有所增加，这增强了公司对夏季休闲业务的信心 [46] 问题5: 斯科茨代尔酒店EBITDA影响的季度节奏 - 今年斯科茨代尔酒店的翻新影响预计为1600万美元，第一季度400万美元，第二季度700万美元，第三季度400万美元，第四季度100万美元；与去年相比，今年增加了400万美元的影响，主要集中在第二季度；上半年影响增加1000万美元，下半年第四季度有600万美元的顺风效应 [48] 问题6: W纳什维尔酒店剩余年份展望及新餐饮空间计划 - 该酒店第一季度表现和全年展望符合预期，公司对市场和酒店的增长能力感到满意，第一季度在利润表中部取得了更好的表现，推动了更多的EBITDA和EBITDA利润率；目前尚未确定荷兰餐厅的长期替代方案，酒店的无品牌餐厅早餐和午餐业务成功，正在制定午餐和晚餐的长期策略 [50] 问题7: 斯科茨代尔酒店何时邀请会议策划者参观翻新空间 - 销售团队每天都在进行实地考察，目前客人可以看到部分已完成的房间和泳池设施，以及会议空间的建设进展；没有特定的时间点会迎来大量业务，这是一个持续的过程；部分客户会等到项目完成后再预订，这些业务主要集中在2025年下半年及以后 [52][53] 问题8: 湾区和波特兰等市场的需求复苏情况及预订进度 - 圣克拉拉和波特兰市场在第一季度取得了显著增长，显示出复苏的迹象；圣克拉拉的科技业务是主要驱动力，一些特定公司的个人和团体旅行量增加；虽然公司未按物业或市场讨论预订进度，但这些市场不仅有复苏机会，而且正在朝着复苏方向取得实质性进展 [56] 问题9: 如何缩小入住率差距以保持增长势头 - 公司认为企业临时需求正在逐季改善，无论是中小企业还是大型企业；周一和周四入住率与疫情前差距较大，这只是时间问题，随着周二和周三客房供应紧张，部分业务将转移到周一和周四；第一季度和4月的RevPAR增长主要由入住率驱动，这是一个积极的信号 [57][58] 问题10: 斯科茨代尔酒店第二季度额外干扰的原因 - 为确保项目按计划完成，公司将公共空间（特别是大堂和餐饮空间）的翻新提前到第二季度初进行，这对客人体验影响较大，尤其是休闲客人，导致比最初预计更多的干扰 [60][61] 问题11: 如何看待大型企业客户业务与中小企业客户业务差距缩小的问题 - 大型企业客户业务正在逐季改善，这是一个积极的趋势；差距缩小部分取决于业务扩张和人们出行模式的改变，更多人愿意在周一和周四出行；随着人们恢复更正常的商务旅行模式，需求最终会回归；虽然公司不直接与大型企业客户对接，但运营商反馈客户有出行需求 [64] 问题12: 未来休闲市场面临更多挑战的可能性 - 公司认为高端度假酒店（如奥兰多、凤凰城、斯科茨代尔、阿维拉等地的酒店）具有良好的属性，能够持续推动业绩，未看到休闲需求疲软的迹象；一些休闲市场（如基韦斯特、萨凡纳和纳帕）的需求正在正常化，但没有出现严重问题；纳帕市场本季度受天气影响较大；总体而言，公司能够维持疫情期间达到的房价水平，客人已经习惯支付较高的休闲住宿费用 [67][68]