财务数据和关键指标变化 - 第三季度净亏损850万美元，调整后EBITDAre为4630万美元，调整后每股FFO为0.26美元 [8] - 同店RevPAR为158.48美元，较2022年第三季度增长0.4%；入住率提高70个基点，平均每日房价下降0.6% [8] - 排除斯科茨代尔凯悦酒店，RevPAR较2022年第三季度增长4%；与2019年第三季度相比，目前拥有的29家当时已开业酒店（不包括斯科茨代尔凯悦酒店）RevPAR下降1.1%，入住率比2019年低约11个百分点，ADR上涨14.3% [11] - 同店酒店EBITDA利润率较2022年第三季度下降169个基点，排除斯科茨代尔酒店后，利润率仅收缩60个基点 [12] - 降低全年RevPAR增长预期50个基点至4.5%；调整后EBITDAre中点下调400万美元至2.5亿美元；调整后FFO指导中点为1.67亿美元，较之前指导低100万美元；每股FFO预计为1.51美元，较之前指导高0.005美元 [58][62][63] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度团体客房收入较2022年第三季度增长略超3%，排除两个时期的斯科茨代尔酒店后，团体客房收入增长约9%；2023年全年团体收入基础较去年增长约13%，排除斯科茨代尔酒店后增长约16%；2023年团体ADR增长约4%（排除斯科茨代尔酒店） [16][17] - 业务临时需求在第三季度持续改善，周一至周三入住率较2022年第三季度有所提高，周末入住率略有下降 [18] - 包括波特兰凯悦酒店和纳什维尔W酒店但排除斯科茨代尔凯悦酒店，2023年全年团体客房收入预订量比去年提前约16%，2023年第四季度比2022年水平提前约6% [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 第三季度，休斯顿、达拉斯、波特兰和纳什维尔等依赖商务临时和团体需求的市场实现两位数RevPAR增长，匹兹堡和旧金山实现高个位数RevPAR增长；由于装修干扰，凤凰城和盐湖城是RevPAR表现最差的两个市场，纳帕和萨凡纳等休闲导向市场RevPAR出现两位数下降 [13][14] - 波特兰凯悦酒店和纳什维尔W酒店RevPAR分别增长26.8%和17.3%；休斯顿和达拉斯市场第三季度RevPAR分别增长25.2%和14.2% [19][21] - 10月RevPAR较去年下降2.3%，排除斯科茨代尔凯悦酒店后增长约2.4%；11月和12月，团体客房收入预订量较去年下降约4%，排除斯科茨代尔酒店后增长2% [59][61] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 斯科茨代尔凯悦酒店改造项目旨在优化需求细分组合，吸引更多高端团体业务，升级体验以在豪华竞争中更具竞争力，包括扩大会议空间、升级泳池设施、振兴餐饮服务、投资客房产品和品牌升级为君悦度假村 [28][29][30] - 公司认为尽管当前经济和地缘政治存在不确定性，但对投资组合的持续投资将带来有吸引力的回报，预计该项目将成为未来投资组合盈利增长的重要驱动力 [36][35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 休闲需求正从疫情后的历史高位回归正常，公司投资组合受益于团体、商务临时和休闲需求的平衡组合，正逐渐恢复到疫情前的细分组合 [15] - 尽管面临装修干扰，但公司对投资组合的未来表现持乐观态度，认为其高质量、优越位置、需求组合多样性以及近期和正在进行的资本投资使其有能力在未来表现出色 [37] - 2024年，预计团体收入预订量持平，排除斯科茨代尔酒店后增长约10%；企业协商利率预计在低至中个位数百分比范围内；市场供应增长预计略超1% [64][65] 其他重要信息 - 第三季度投资3550万美元用于投资组合改善，年初至今总计6950万美元；预计今年资本支出在1.2亿至1.3亿美元之间，中点减少500万美元 [51][54] - 第三季度末，杠杆比率约为4.7倍净债务与EBITDA之比，所有债务为固定利率，季度末利率约为5.5%，下一次债务到期日为2025年8月，季度末流动性约为6.7亿美元 [55] - 第三季度回购略超500万美元高级票据，年初至今回购6.5%流通股，平均价格为每股12.72美元，董事会回购授权剩余约7300万美元 [56] - 第三季度每股支付0.10美元股息，年化收益率约为3.4%，派息率低于预计FAD的40% [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何在未来回购和收购机会之间分配资本？ - 目前收购机会深度不足，公司认为当前股价有价值，但会保持足够流动性以应对未来更多有吸引力的收购机会，同时也要考虑斯科茨代尔项目等资本支出需求 [73][74] 问题2: 排除斯科茨代尔酒店，明年RevPAR需增长多少才能实现EBITDA持平？ - 基于初步费用压力迹象，预计在低至中个位数范围内 [75] 问题3: 预订窗口短期预订情况如何？ - 第四季度短期预订仍是现实，预计会延续到2024年，2024年业务预订前置，公司正推动下半年业务预订 [79] 问题4: W纳什维尔酒店新总经理上任后运营有无显著变化，是否仍需一年时间稳定？ - 第三季度客房运营表现良好，RevPAR和与竞争对手相比表现出色，团体业务贡献大；餐饮业务仍在改进中；仍需约一年时间稳定，公司对其长期前景有信心 [82][83][86] 问题5: 2024年是否会有类似斯科茨代尔项目的影响，规模如何？ - 预计2024年不会有像斯科茨代尔项目这样规模的项目，但会有一些类似今年的小项目，具体影响需在完成资本预算后确定 [90][91][92] 问题6: 从Sunstone出售波士顿资产看，资本市场环境如何？ - 市场对优质资产有兴趣，但大型资产收购市场深度不足，利率上升，人们在进行债务承销时会考虑未来更有吸引力的再融资水平，整体酒店市场有兴趣，公司认为自身投资组合有增长前景 [97][98][99] 问题7: 第四季度展望是受营收下降影响还是有额外费用压力？ - 主要是RevPAR驱动，需求在周末稍弱，商务临时需求增长稍慢，其他方面如装修影响和费用背景未变 [103] 问题8: 斯科茨代尔酒店2024年同比下降主要在哪些季度？ - 主要在第一季度，第二季度初也有一点 [104] 问题9: 集团业务表现改善的驱动因素是什么？ - 业务向更正常的团体模式转变，团体类型更均衡，包括企业团体、协会团体和SMERF团体，分布在更传统的时间段，带来更高的预订量和房价 [105][106] 问题10: 考虑到明年资本支出和EBITDA受装修影响，公司对杠杆率的接受范围是多少？ - 公司目标杠杆率在低3倍至低4倍之间，预计未来几年随着EBITDA增长会自然去杠杆，目前杠杆率略高于低4倍上限，在高4倍甚至略高也可接受 [109][110][112] 问题11: 是否考虑关闭斯科茨代尔酒店以加速装修进度？ - 公司经过充分考虑，认为不关闭酒店可在不损失太多时间的情况下，通过合理安排装修阶段，最大化现金流，同时尽量减少干扰 [113][116][117] 问题12: 圣何塞市场情况如何，2024年如何发展？ - 科技公司裁员和重返办公室要求影响了入住率增长，但房价有所改善，部分原因是第三季度低评级团体业务减少；公司与相邻会议中心合作推动业务，但团体业务仍较弱 [118][120][121] 问题13: 近期休闲需求疲软是否改变2024年该领域展望，哪些市场或酒店值得关注？ - 纳帕、萨凡纳和基韦斯特等休闲市场入住率和房价有回调，但房价仍远高于2019年；公司认为这些市场长期前景良好，预计入住率将稳定在更高水平；休闲需求疲软符合预期，公司投资组合需求平衡，团体业务表现强劲对未来有利 [124][126][131] 问题14: 企业板块与2019年入住率差距与年初相比如何，哪些市场或酒店在第四季度企业需求表现不及预期？ - 企业临时需求随时间有所改善，但周一和周四入住率仍需提高，主要受大型企业账户重返办公室和差旅需求影响；奥兰多的大博希米亚酒店装修延长对第四季度初有影响 [134][136][137] 问题15: 公司的再融资策略是什么，在基本面恶化环境下对杠杆率的可接受范围是多少？ - 下一次债务到期在2025年8月，目前确定具体策略尚早，有多种融资途径可供选择；公司认为低3倍至低4倍的杠杆率仍合适，关注公司长期盈利增长潜力和稳定EBITDA水平 [141][142][143]