财务数据和关键指标变化 - 2022年全年同店组合每间可售房收入（RevPAR）较2019年下降5.1%，受平均每日房价（ADR）两位数增长推动，全年酒店息税折旧摊销前利润（EBITDA）为2.564亿美元，较2019年低约3%，利润率较2019年高40个基点 [11] - 第四季度净收入为3530万美元，调整后EBITDAre为6460万美元，调整后每股运营资金（FFO）为0.41美元，同店RevPAR较2019年增长0.6%，ADR较2019年第四季度增长15%，抵消了约9个百分点的入住率下降，利润率较2019年提高17个基点 [14][15] - 2023年预计32家酒店RevPAR中点增长约6%至173美元，调整后EBITDAre与去年持平，调整后FFO每股中点为1.48美元，较去年低约4% [65][67][69] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年全年集团客房收入较2019年低9%，第四季度集团业务受益于稳定的预订和两位数的房价增长，集团客房收入超过2019年第四季度水平5%以上 [47] - 2023年集团收入预订率目前约为2022年的21%，集团房价较2020年有高个位数增长 [48] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年全年，依赖休闲需求的酒店如Centric Key West、Park Hyatt Aviara等RevPAR较2019年实现强劲增长，依赖商务和团体需求的酒店如Marriott San Francisco Airport、Hyatt Regency Santa Clara等RevPAR较2019年下降 [40] - 第四季度，同店RevPAR 10月和11月较2019年分别下降0.1%和0.4%，12月较2019年增长2.6%，整体业务从过去几个季度的主要休闲需求向休闲、商务和团体需求的传统组合转变 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2022年通过收购和出售酒店改善了投资组合的整体质量和预期增长前景，收购了W Nashville，出售了三家酒店 [15][16] - 计划在未来两年投资约1.1亿美元对Hyatt Regency Scottsdale Resort and Spa进行全面改造和扩建，预计完工后RevPAR提高50%，酒店EBITDA接近翻倍 [24][28] - 2023年预计在资本支出项目上花费1.3亿 - 1.5亿美元，重点是Hyatt Regency Scottsdale的改造升级 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济前景仍不明朗，但公司对2023年及以后的发展持乐观态度，随着需求持续改善和新酒店供应增长放缓，酒店业主将拥有更强的定价能力 [36][70] - 公司拥有高质量、地理位置优越的资产基础和多个增长杠杆，资本支出项目将为未来几年带来有利局面，资产负债表灵活且强劲，能够抓住未来可能出现的机会 [71] 其他重要信息 - 2022年第四季度和全年分别投资2970万美元和7040万美元用于投资组合改善，因部分项目支出延迟至2023年，低于年初约9500万美元的总资本支出预期 [51] - 2023年公司流动性强劲，有4.5亿美元未提取的循环信贷额度和约3亿美元现金，年底杠杆率约为4.5倍，处于长期目标的低于5倍杠杆之内 [62] - 自去年秋季以来，公司回购了约2.5%的流通股，平均价格约为每股14.50美元，当前董事会回购授权下还有超过1.5亿美元的剩余额度 [63] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 商务旅行需求是否与去年6月或9月相当，休闲市场需求情况如何，Aviara和Scottsdale项目有无财务激励措施 - 商务旅行需求有所改善，近期周中入住率趋势良好，较去年同期有所增强 [73][74] - 休闲市场需求持续强劲，部分市场在表现出色的月份出现价格小幅疲软，但随后会反弹 [75] - 没有专门针对Aviara和Scottsdale项目的财务激励措施，但Hyatt会受到短期管理费用影响，且项目完成后激励管理费用基数会提高 [76][77] 问题2: Hyatt Regency Scottsdale改造项目的决策原因，其他物业是否有全面改造机会，1.1亿美元支出在2023年和2024年的分配，以及该项目对资产的影响，滞后市场酒店在RevPAR增长指引中的情况 - 该项目公司已考虑很久，拥有该物业以来就关注增加会议空间等机会，疫情后国内休闲需求强劲增加了短期干扰，但仍认为此时改造是正确选择，公司对该市场非常熟悉 [80][81][82] - 1.1亿美元支出大致在2023年和2024年各占一半，今年项目会有较大干扰，明年会尽量在淡季施工以减少干扰 [83][84] - 近期收购的W Nashville和Hyatt Regency Portland以及恢复较慢的市场如SFO、Santa Clara预计会有较高增长，这些增长会被改造干扰和部分休闲资产的适度增长或无增长所抵消 [86] 问题3: 今年下半年的情况以及RevPAR持平的基本假设 - 下半年RevPAR假设与去年持平，原因是改造项目和较高的同比基数，调整后EBITDA或酒店EBITDA也受类似影响 [90] - 持平的RevPAR并非假设经济适度放缓，主要是由于同比比较和改造项目在下半年影响更大 [92] 问题4: Scottsdale改造项目决策是否意味着缺乏收购机会，该项目典型周期性改造的增量成本，以及3000万美元同比逆风在三个方面的具体量化 - 改造项目与收购机会不相互排斥，公司仍有充足资金，且认为Scottsdale项目是长期有吸引力的资本使用方式，同时市场上有很多潜在收购目标 [94][95] - 难以给出典型周期性改造的具体增量成本，因为不同改造方案成本差异大，公司认为此次改造能带来更好回报 [96][97] - 资产出售带来600万美元逆风，取消和损耗费用带来约900万美元逆风，改造干扰带来1500万美元逆风 [98] 问题5: W Nashville今年的情况和预期，费用方面利润率的考虑 - W Nashville每月都在朝着目标取得进展，今年将继续调整酒店业务组合，使其更专注于团体业务，并在餐饮方面进行优化 [101][102] - 过去对长期节省目标持谨慎态度，因为通胀压力和业务组合变化不确定，目前第四季度利润率仍有提升，说明公司能有效控制成本，但仍面临劳动力和公用事业成本压力，已在指导中考虑这些因素 [103][104] - 2023年公用事业、房地产税和保险带来50个基点逆风，取消和损耗费用带来近100个基点逆风，改造干扰也有影响，预计全年利润率会收缩 [105] 问题6: 收购环境的看法，以及是否有想增加曝光度的市场或地点 - 目前符合公司战略的收购资产管道较浅，但预计随着时间推移市场上会有更多产品出现，这取决于整体经济和利率环境，部分业主可能因再融资问题选择出售资产 [107][108] - 公司将坚持适合自己的战略，不局限于特定市场，希望有更广泛的机会选择，保持地理多样性 [109][110] 问题7: Grand Hyatt升级项目有无防止Hyatt在该市场引入Park Hyatt的保护措施 - 公司未提供与运营商协议的具体细节，选择Grand Hyatt品牌是因为其适合该度假村的规模、会议空间、客户群体和费用结构，与Park Hyatt定位不同 [113][114]