公司概况 - 2015年2月3日从InvenTrust Properties Corp.分拆出来，重组后符合REIT资格[4] - 拥有39家酒店、11245间客房，分布于25个独特的住宿市场[12] 投资策略 - 交易导向，注重多元化、品质和投资组合优化 - 保持保守的杠杆率，强调资产负债表健康 - 积极开展资产管理，利用与品牌和管理者的关系[8] 财务状况 - 企业价值32亿美元，净债务/EBITDA为4.1倍，股息收益率为5.7%[20] - 2014 - 2019年收购13家酒店约15亿美元，处置22家酒店约11亿美元 - 2014 - 2019年总投资组合RevPAR复合年增长率为4.6%，同店RevPAR为4.8%，同店酒店EBITDA/Key为5.5%[24] 2019年业绩 - 运营表现强劲，同店RevPAR和调整后EBITDAre超预期，同店酒店EBITDA利润率连续5年增长 - 资产负债表稳健，净债务/EBITDA为4.1倍，31家无抵押酒店占酒店EBITDA约70% - 提升投资组合质量，收购600间客房的波特兰凯悦酒店，出售两家非核心酒店[27] 案例分析 - 2017年10月收购斯科茨代尔凯悦酒店，2019年ADR较收购时增长5.0%，入住率提升330个基点，RevPAR增长9.9%，酒店EBITDA增长19.7% - 对休斯顿威斯汀酒店进行约5500万美元战略翻新，2019年年度RevPAR指数从2016年的111%提升至129%[39][41] 2020年展望 - 内部增长机会包括凯悦大柏树酒店新宴会厅开发和现有会议空间翻新，波特兰凯悦酒店实施资产管理平台 - 部分酒店有利润率提升机会，阿维拉公园君悦酒店进行资产重新定位 - 不同市场有不同展望，部分受项目和市场因素影响[58][60][63] 2020年指引 - 净收入预计在8100 - 9700万美元，同店RevPAR变化在 - 1.5%至0.5%，调整后EBITDAre在2.63 - 2.79亿美元 - 预计资本支出在1.1 - 1.3亿美元，部分项目会对收入有负面影响[67][68] 非GAAP财务指标 - 公司认为EBITDA、EBITDAre、调整后EBITDAre、同店酒店EBITDA及利润率、FFO、调整后FFO和调整后FFO每股摊薄收益等非GAAP财务指标对投资者有用 - 这些指标应与GAAP规定的其他运营绩效指标结合考虑，而非替代[94]