财务数据和关键指标变化 - 2024年第三季度，公司按GAAP计算的每股净亏损为0.40美元，可分配亏损为每股0.17美元，实现损失前的可分配每股收益为0.22美元[19]。 - 截至9月30日，公司投资组合中的贷款持有量降至63亿美元，6月30日为68亿美元[19]。 各条业务线数据和关键指标变化 - 业务线中的多户住宅业务在季度末仍占投资组合的42%，是最大的风险敞口[27]。 - 在第三季度，公司将两笔多户住宅贷款评级调为四级，总未偿本金余额（UPB）为3.25亿美元，还将三笔多户住宅贷款评级调为五级，总UPB为1.86亿美元，并将这三笔贷款置于非应计状态[28][29]。 各个市场数据和关键指标变化 - 未提及，无相关内容。 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在过去几年的高利率环境中一直谨慎且务实地管理投资组合，注重积极的资产管理，响应借款人需求并降低名义杠杆水平[15]。 - 公司正在将投资组合从中长期进行转型，包括向市场出售观察名单中的贷款、寻求未来的房地产自有（REO）机会和偿还高成本债务[15]。 - 公司认为多户住宅业务是具有高信念的主题，尽管高利率环境对多户住宅借款人具有挑战性，但由于供应受限、经济强劲和新建筑减少等因素，公司相信只要经济保持相对稳定，多户住宅业务将支持净营业收入（NOI）增长[16]。 - 在贷款解决方面，公司会根据不同情况选择出售贷款或转为REO，以实现资本的最佳配置并为股东创造价值，如对于一些多户住宅资产，若借款人无法支持其资产，公司将利用自身经验将其转为REO并提升价值；对于非多户住宅资产，会考虑是否有长期价值创造、资本分配是否合理等来决定是止赎还是出售[32][34][43][44][45][47]。 - 在资本获取方面，对于未出资承诺所需的股权，公司预计约为1.85亿美元，将在约两年的时间框架内根据借款人的业务计划进行，并且已经有60% - 65%的融资到位；若获取增量资本，可能会通过将多户住宅资产转为REO后的再融资，可能会是私人借贷执行，而不打算进入定期贷款市场[64][65][67]。 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前市场处于过渡阶段，美联储的行动对利率敏感行业（如商业房地产）产生了重大影响，尽管利率下降有助于过渡性房地产资产，但物业价值的转折点仍取决于美联储未来的行动[9]。 - 目前许多市场专家认为经济处于“金发姑娘”（Goldilocks）环境，通胀得到控制，就业市场有韧性，公司认为现在是美联储降息以保持领先的时机，但即便特朗普承诺迫使美联储降低短期利率，也不能完全依赖于此，公司应保持耐心[10][11]。 - 随着通胀缓解、油价稳定、住房成本下降被计入消费者物价指数（CPI）、就业增长放缓以及来自中国的通缩压力，市场预期更好的基本面、更低的借贷成本和增强的流动性可能导致资本化率（cap rates）降低，这一预期正在成为一种自我实现的预言，同时也为估值提供了助力，但要使交易量和价值真正恢复，利率需要继续下降[12]。 - 管理层预计2025年随着赞助商再次有利地进入资本市场，交易量将增加，建筑活动可能回升，多户住宅开发商将有机会利用某些市场中持续的供需不平衡[14]。 - 管理层感觉市场正在复苏，虽然不清楚已经从底部回升了多少，但感觉情况正在稳定，公司将能够更好地执行各项事务以面向更光明的未来[70]。 其他重要信息 - 公司在第三季度收到了3.74亿美元的贷款还款，包括4笔总计3.54亿美元未偿本金余额（UPB）的全额还款，这使得相对更具挑战性的房产类型（包括办公室和生命科学领域）的贷款减少，同时也减少了未来的资金承诺[20]。 - 本季度部分抵消总还款的是1.86亿美元的新贷款和现有贷款承诺的资金投入，这使得9月30日的未来资金承诺从6月30日的7.49亿美元降至5.84亿美元，其中预期未来净股权承诺为1.85亿美元[22]。 - 截至9月30日，公司报告的总流动性为1.16亿美元，包括现金和基于现有抵押品的已批准未动用信贷额度；未抵押资产包括总计4.59亿美元UPB的贷款，其中2.13亿美元为分类为待售的贷款，账面价值为1.46亿美元[31]。 问答环节所有的提问和回答 问题: 能否从宏观角度谈谈四级贷款的情况，包括如何发展（通过出售、解决或可能的降级）以及如何看待这部分贷款的账面价值？ - 回答: 约一半的四级和五级贷款风险敞口是多户住宅，如果有观察名单中的资产，多户住宅是最受关注的领域；多户住宅资产有现金流且有增值机会，希望与借款人解决问题，若不行则准备转为REO；对于非多户住宅资产，在已实现的12亿美元中，三分之一是四级贷款，在解决这些资产时会考虑是否有长期价值创造、资本分配是否合理等来决定是止赎还是出售[32]。 问题: 储备金增加和贷款持续迁移是否令人惊讶，何时能够确定投资组合中的挑战程度？ - 回答: 建立储备金是一个主观过程，取决于解决资产的最终计划；在不同场景下（如转为REO或出售贷款），储备金或冲销的决策将受具体事实和情况驱动；在改善的环境中，公司将继续寻找机会；这一决策非常动态，将根据当时的数据点做出决定[38][39][41]。 问题: 在REO和出售贷款这两种解决贷款的方式之间如何权衡，动机和激励因素是什么？ - 回答: 这是一个资本分配决策，要考虑投资资本的最佳回报；对于多户住宅资产，公司有能力利用机会且近期资本要求低；对于大型长期的周转贷款，要权衡投入更多资本与出售贷款获取资本再投入高收益机会；做决策时还要考虑执行商业计划的风险以及市场出价情况；多户住宅的现金流和增值部分以及能否有效为REO融资在资本分配决策中起重要作用[43][44][45][47]。 问题: 在2024 - 2025年的过桥贷款与2021 - 2022年相比，在贷款条款和质量方面有何变化？ - 回答: 杠杆基础上的回报变动不大，因为资本结构中最优先部分的成本增加导致价值降低，但资产质量更好，有向优质资产的转移、更好的赞助商、更保守的商业计划，风险降低；目前后端杠杆成本正在缓慢下降，未来随着利率下降，融资成本和贷款绝对利差的变化还需观察[51]。 问题: 看到的表现不佳并转为待售（HFS）的贷款，出价是否主要来自私人债务基金，是否有更多资金为此目的而设立？ - 回答: 有资金被筹集用于进行不良或重估机会型交易，这些资金一直很有耐心，但随着投资期缩短和市场竞争，耐心正在减弱；除了私人债务基金，还看到家族办公室和高净值资本也很活跃，这类资本决策更快，执行更确定[54][55][56]。 问题: 说本周期没有太多困境，但约20%的抵押房地产投资信托（mREIT）投资组合是非 Performing的，约10%以上的商业抵押担保证券（CMBS）也是如此，主要是办公室领域，是指除办公室外没有太多困境，还是指银行等贷款人没有放弃这些贷款（可能这种情况正在改变）？ - 回答: 就办公室领域而言，可能存在很多困境，但银行由于不确定性和很少的出价而大多不打算出售办公室资产，所以可能没有太多困境交易，但如果行为持续且进入资产价值改善周期，困境可能会慢慢出现并以更高价格交易，办公室领域可能有自己的情况，可能会出现困境市场[58][59]。 问题: 如何看待现金流转资产的股权、过渡性贷款和建筑（作为开发商或建筑贷款）之间的相对价值，目前哪里的回报最具吸引力？ - 回答: 建筑贷款可能有最好的风险调整后回报；一般来说，贷款业务感觉更好，因为不需要做很多假设；如果认为基本面正在改善且经济将保持强劲并预测资本化率压缩，股权业务的回报可能会很可观，但在股权业务中需要做很多假设；在以前的市场（如大衰退时期），购买多户住宅资产可以获得7% - 10%的现金对现金回报，现在则是略负到略正的杠杆回报；债务市场总体上看起来更好，但股权业务中总会有独特的机会[60][61][62]。 问题: 公司未来一年的资本可用性和需求情况，未出资承诺所需的股权在什么时期需要，是否有足够的还款来提供资金，对债务融资的信心水平如何？ - 回答: 未出资承诺水平已显著下降，目前降至约5.84亿美元，其中约三分之一与租赁或其他提升资产价值的活动相关；假设所有有利情况发生，所需股权约为1.85亿美元，将在约两年内根据借款人业务计划进行；已经有60% - 65%的融资到位；随着项目进展，还款活动将继续减少未来的资金需求，目前处于可管理的水平[64][65][66]。 问题: 如果要获取增量资本，是通过定期贷款、额外信贷额度还是扩大与银行贷款人的关系？ - 回答: 可能会在将多户住宅资产转为REO时获取增量资本，这些资产的现有融资预付款率很低，可以在现金中性的基础上进行再融资，可能会是私人借贷执行，不打算进入定期贷款市场[67]。