财务数据和关键指标变化 - 2024年全年公司签署876份办公室租约，总面积达380万平方英尺，平均每季度94.5万平方英尺；第四季度签署204份办公室租约，面积79.6万平方英尺，其中新租约24.2万平方英尺，续约租约55.4万平方英尺 [17] - 与2023年第四季度相比，2024年第四季度收入下降5.5%，FFO降至每股0.38美元，AFFO降至5870万美元；同物业现金NOI下降4.5%，部分被6%的多户住宅增长和良好的费用控制所抵消 [20] - 公司预计2025年摊薄后普通股每股净收益在 - 0.17美元至 - 0.11美元之间，完全摊薄后每股FFO在1.42美元至1.48美元之间 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 办公室业务 - 第四季度新租约总价值增长4%，现金利差下降7%；每平方英尺每年的租赁成本仅为5.46美元，远低于基准组中其他办公室REIT的平均水平 [18] - 2024年下半年实现正吸纳量，尽管第四季度因假期租赁活动减弱；2025年租约到期量比2024年的历史高位低25%，且远低于五年平均水平 [12] 住宅业务 - 住宅投资组合出租率达99.1%，需求良好 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度面积超过1万平方英尺的租户新租赁需求再次改善，回到疫情前的平均水平 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在1月收购了威尔希尔和韦斯特伍德大道拐角处的一处办公物业和一处住宅开发用地；在伯班克，公司开始对45.6万平方英尺的Studio Plaza办公楼进行重建，将其改造成多租户物业；712套的Barrington Plaza住宅物业已获得施工许可 [9][10] - 公司形成新的合资企业，收购韦斯特伍德一栋17层、24.7万平方英尺的办公楼及相邻住宅开发用地，预计总投资1.5亿 - 2亿美元，为期三到四年；该合资企业获得6180万美元的有担保无追索权仅付息贷款，2030年1月到期，2027年7月前固定利率为6%，之后为6.25%；公司管理并持有该合资企业30%的权益 [14][15] - 2024年12月，公司为另一家合资企业完成3.25亿美元贷款，取代4亿美元贷款；新债务2028年12月到期，由五处办公物业担保，利率互换后在2028年1月前固定为6.36%；公司持有该合资企业20%的权益 [15][16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年第四季度受华纳兄弟搬离、办公室入住率下降和利率上升影响，收入和FFO受到负面影响，但公司保持了稳定的办公室租金率，对运营费用控制良好，住宅资产表现强劲 [11] - 预计2025年实现正吸纳量，正在进行的开发项目将提供长期增长动力 [12][13] 其他重要信息 - 洛杉矶近期火灾未对公司物业造成损坏，公司正用人和专业知识支持城市的恢复工作 [8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当地政治家提出租金冻结或驱逐禁令的可能性，以及CEQA和海岸委员会是否会阻碍开发 - 公司希望不会实施租金冻结，目前情况不明；对于海岸委员会和CEQA对帕利塞兹重建的影响，州长命令明确，城市也希望加快重建，公司对此持乐观态度 [27][28][30] 问题2: 公司预计2025年实现正吸纳量和租赁向好，但指导的办公室入住率与当前基本持平，如何实现 - 租赁有滞后性，当租赁活动增加时，已租赁和已入住之间的差距会扩大；若实现正吸纳量，入住率最终会上升，但存在时间差 [33][34] 问题3: 2025年指导中假设的租赁量与2024年相比情况如何，以及1月租赁情况和火灾对租赁的影响 - 2024年底租赁活动大幅放缓，1月及之后的看房量远超平均水平；2025年租户滚动率低，公司对租赁前景乐观；目前难以判断火灾对租赁是否有影响，即使有也会被整体积极趋势所掩盖 [39][40][43] 问题4: 新收购项目的经济情况，包括办公室和计划中的公寓的稳定收益率、内部收益率等，以及华纳兄弟大楼改造后的租金情况 - 新收购项目初始资本化率略高于10%，预计完成所有工作后将超过10%，初始仅针对办公室，完成后为综合数据；对于华纳兄弟大楼改造后的租金，公司对租赁情况满意，但暂不讨论具体交易 [49][51][53] 问题5: 租赁和入住之间的典型滞后时间，以及2025年续约率预期和山谷地区年底到期租约是否有担忧 - 租赁和入住之间的滞后率在100 - 350个基点甚至更高，正常情况下约150个基点；签署租约后，通常能在本季度或两个季度内让租户入住，但Studio Plaza改造为多租户物业所需时间更长；公司预计续约率约69%多，较为稳定 [61][62][64] 问题6: 新合资伙伴情况及合作意愿，以及卡塔尔投资局（QIA）是否被考虑及投资兴趣 - 公司不谈论合资伙伴，伙伴也不愿公开；过去几年伙伴一直有投资办公室和住宅的兴趣，此次交易显示他们积极参与的意愿 [68][69] 问题7: 支持2025年正吸纳量观点的市场情况，以及新需求中大型租户来自哪些行业 - 租户滚动率降低有很大影响，第四季度面积超过1万平方英尺的租户回归，达到或超过正常水平；大型租户需求来自多个行业，并非集中在特定行业 [74][75][77] 问题8: 大型租户更有信心签署租约的原因，以及10900威尔希尔收购项目的租户定位、租金滚动和按市值计价机会 - 大型租户不再过度担忧经济衰退，态度转变有一定作用；公司租赁、运营和开发团队调整策略，更有能力把握机会；对于10900威尔希尔项目，公司需先确定发展方向，该项目有多种良好选择 [81][82][87] 问题9: 公司对Studio Plaza从单租户改为多租户的市场评估过程，以及短期内是否有具体租赁进展可谈 - 公司喜欢多租户建筑的分散风险，该市场良好；目前已在签署租约，但不会单独跟踪该建筑的租赁情况，不过网站上有该建筑的相关信息 [95][97][99] 问题10: 利息费用预计同比增长15%多的情况下，公司对资产负债表的处理方式 - 公司并非偏好浮动利率债务，因市场情况部分贷款在后期变为浮动利率；新交易为固定利率，未来有机会会进行长期贷款、利率互换或固定利率交易 [103][104][105] 问题11: 2026年约13亿美元债务到期的处理情况，是否包含在指导中，以及相关注意事项；10900项目是一次性交易还是市场解冻、交易管道扩大的信号 - 公司希望今年处理2026年到期债务，但市场情况使其处理难度较大；指导中不包含未完成的交易；公司寻找适合应用运营平台的多租户资产，10900项目是合适机会，预计未来市场会有更多此类机会 [110][111][116] 问题12: 10900项目办公室的资本化率是否有提升空间，多户住宅开发能达到高收益率的原因；指导中资本化利息情况，2024年资本化利息情况，以及Studio Plaza是否有担保债务 - 项目整体预计资本化率超过10%，多户住宅并非低收入住房；收益率受租金、建造成本、购买价格等因素影响，且不包含土地分配；公司不提供资本化利息具体指导，随着开发扩大预计会增加；2024年资本化利息运行率约800万美元；Studio Plaza没有担保债务 [121][123][131] 问题13: 公司运营组合内现有密度带来的机会规模，以及这些机会是短期还是长期的；租户面积超过1万平方英尺的活动回升的驱动因素 - 机会规模达数千套；公司目标是同时进行两笔交易，目前有三笔在进行中，项目通常需要几年时间；大型租户态度转变，不再过度担忧经济衰退，且公司团队努力促进租赁交易 [136][141][144] 问题14: 3.35亿美元3月到期贷款的谈判情况和最终修订的概率；10900收购项目中今年夏天到期的4万平方英尺租户续约信心，以及收购前是否与租户进行初步沟通 - 公司不讨论正在进行的交易；对于10900项目租户情况，公司不谈论个别租户，项目有多种发展路径，需先做决策 [150][152][153] 问题15: 野火对洛杉矶未来几年的影响，以及公司对重建和规划的乐观和担忧因素；商业房地产不同子市场需求变化和更感兴趣的子市场 - 参考其他受火灾影响的市场，洛杉矶城市支持开发，预计帕利塞兹地区会有积极变化；公司认为火灾对租赁影响不大，整体租赁趋势会占主导；圣莫尼卡、布伦特伍德和韦斯特伍德等地区未来可能因重建需要更多办公空间，但目前尚未显现 [157][159][168] 问题16: 10900威尔希尔项目是否购买的是租赁权而非土地所有权，以及高资本化率预期的原因 - 公司购买的是完整产权，拥有土地和建筑物 [174][176]