财务数据和关键指标变化 - 2024年公司股票价格上涨49%，2023年上涨35% [11] - 2024年全年可比FFO为每股2.26%，低于2023年，主要因已知租户搬出导致NOI降低和净利息支出增加，但结果好于年初预期，主要是330 West 34th Street租赁活动加速确认租赁终止收入，且净利息支出低于原预测 [26][28][29] - 第四季度可比FFO为每股0.61%，2023年第四季度为每股0.63%，下降主要归因于净利息支出增加和NOI降低，部分被330 West 34th Street租赁终止收入和较低G&A费用抵消 [30][31][32] - 预计2025年业绩略低于2024年，部分原因是2024年330 West 34th Street租赁终止收入的积极影响，以及GAAP收益影响、空置填补和Penn One与Penn Two的租赁在2026年底才会显现，2027年才有全面积极影响 [35][36] - 2024年FAD为每股1.75%，是至少过去25年以来的最低水平 [169] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 2024年共租赁334万平方英尺，其中纽约办公租赁265万平方英尺，起始租金达市场领先的每平方英尺104美元，现金按市值计价为2.5%，GAAP为10.9% [11] - 连续第二年在纽约完成最多每平方英尺100美元以上的优质交易，共18笔交易，涉及136万平方英尺，并完成纽约前三十大办公交易中的三笔 [12] - 完成101号28.5万平方英尺的交易，起始租金为每平方英尺98美元，超出预期 [12] - 年末办公入住率为88.8%，较上季度的87.5%有所上升，随着770 Broadway整栋大楼主租赁协议的签订，办公入住率将提高330个基点至92.1% [37][38] 零售业务 - 完成25笔零售租赁，总面积达18.7万平方英尺，亮点是曼哈顿宾夕法尼亚区的第一家Primark [13] - 以创纪录的每平方英尺2万美元的价格出售了666 Fifth Avenue的优衣库店铺 [13] 各个市场数据和关键指标变化 纽约办公市场 - 优质办公空间市场的空置率为10.7%，非优质空间市场为20.1%，且优质空间空置率正迅速下降，Clark Avenue已低于7% [8] - 过去六到七年里，纽约新建塔楼成本几乎翻了一番，加上债务成本，新供应量被冻结，过去五年没有大型新建筑开工，且开工后交付需要五到七年 [8] 资本市场 - 过去几个月，融资和投资销售市场呈现积极迹象，CMBS市场对大型优质资产开放，Spiral和299 Park Avenue近期融资的AAA及整体利差在过去六个月显著收窄至疫情前水平 [40][41] - 预计今年银行大多仍会持观望态度，但一些银行开始考虑为小型办公交易提供融资 [41] - 短期利率去年下降100个基点后，预计在可预见的未来将维持在当前水平，借贷成本居高不下 [42] - 投资销售市场持续回暖，近期有一些优质办公资产交易，包括对320 Park Avenue的兴趣和黑石出售1345 Avenue of the Americas [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 短期内完成多项交易，包括770 Broadway与纽约大学的主租赁协议，将减轻资产负债表上7亿美元债务并消除50万平方英尺的空置；不久后对1535 Broadway进行再融资，赎回超4亿美元零售合资企业优先股；还有多项资产出售计划，这些交易将带来增量收益 [14][15][18] - 预计Penn Two在年底前出租率达到80%，已提高其增量收益率至10.2%，并将在2025年底交付曼哈顿西区的Pier 94，这是首个专门建造的影视录音棚 [20] - 考虑对Alexander采取措施提升其价值，认为其股票相对于资产被大幅低估 [23] - 350 Park Avenue开发项目按计划进行，新建筑已完成设计，将成为一流建筑，主要租户Citadel和合作伙伴Ken Griffin将搬至临时办公空间，以便明年初开始拆除工作 [24] 行业竞争 - 在纽约办公市场，公司主要竞争约1.88亿平方英尺的优质空间市场，该市场空置率低且新供应有限，形成房东市场，预计租金将大幅上涨 [7][8][9] - Penn Two受到租户和经纪人的高度认可，被认为是最佳重建项目，与Penn One拥有最大、最好的配套设施，在市场上具有竞争力 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司业务状况良好且不断改善，纽约房地产市场是全美最强的，纽约作为世界城市，其人力和物质资本不可替代，拥有庞大、受过良好教育的劳动力、优质的交通系统、众多企业总部、优质的餐厅和博物馆以及八支职业运动队 [7][9][10] - 远程办公的影响已过去，大多数人已回到办公室工作 [11] - 对纽约市场充满信心，预计租金将大幅上涨，特别是Penn One和Penn Two的租金有望从每平方英尺100美元上涨到125美元甚至更高，这将带来巨大的价值创造 [74][75][76] - 认为2025年市场将继续改善，尽管预计业绩略低于2024年，但随着Penn One和Penn Two的租赁和入住率提高，以及市场租金上涨，2027年将实现显著的盈利增长 [35][36][71] 其他重要信息 - 公司整个投资组合已100%获得LEED认证，是首个实现这一里程碑的公司 [14] - 将Rego Park的最后两家租户从Rego One迁至相邻的Rego Two购物中心，使Rego Two满租，并为Rego One创造了一块可供出售或开发的空地 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请提供Penn Two的租赁时间、竞争动态和提高收益率的信心来源 - 回答: Penn Two进展顺利，市场上每个大型租户都将其列入首选参观名单之一，曼哈顿仅有五栋可供租赁50万平方英尺以上空间的建筑，Penn Two的空间最佳。目前有一份33万平方英尺的租约即将签订，还有一份与大型总部租户的意向书正在认真协商中，此外还有许多租户争夺6万至20万平方英尺的空间。公司已提高整栋楼的租金 [49][50][51][53] 问题2: 预计的10亿美元新现金收益中，新处置资产的金额是多少，将聚焦于哪些资产 - 回答: 7亿美元将用于偿还770 Broadway的债务，1535 Broadway再融资将带来2亿多美元，短期资产处置将使总额达到10亿美元，但不会具体说明处置的资产类型 [58][60] 问题3: 请将租金上涨预期与2027年的增长联系起来，并说明2026年的情况 - 回答: 纽约市场优质办公空间供应有限且需求旺盛，新供应因建设成本高和利率未降而受限，形成房东市场，预计明年租金将大幅上涨。公司投资组合的增长驱动力包括填补空置空间、租赁续约和市场租金上涨等，2026年将有所改善，2027年将实现显著增长。目前Penn One和Penn Two的租金在每平方英尺100美元左右，随着市场收紧和宾夕法尼亚区的成熟，租金有望大幅上涨，带来巨大的价值创造 [64][65][67][71] 问题4: 请谈谈对大型锚定租户空间的需求情况，是否特定行业，以及与Hotel Penn地块的关系 - 回答: 大型需求驱动行业主要是金融、法律和科技，这在整个投资组合中都有体现 [79] 问题5: 如何看待公众市场对Alexander的估值，以及“采取措施”具体指什么 - 回答: 通过对Alexander的资产进行分部加总分析，其价值远高于股票交易价格。例如，将Rego One的租户迁至Rego Two，使Rego Two满租并为Rego One创造可出售或开发的空地，这将创造价值，但仅从收入角度评估Alexander的人可能会低估其价值 [86][88][89] 问题6: 现在市场似乎在显著复苏，推出追踪股票的想法是否重新提上日程 - 回答: 短期内不会推出追踪股票，但管理层认为这是个好主意，会持续思考，未来可能会成为有用的工具 [95][97] 问题7: 随着市场租金的变化，宾夕法尼亚广场区三个资产（Penn One、Penn Two和Farley）的NOI增长预期是否增加 - 回答: 随着租金上涨，NOI增长预测会略有上升，但需要考虑资本化利息的影响，这是一个复杂的计算。随着Penn Two的出租和Penn One的填满，以及Farley大楼的零售空间运营，该区域的收入将有所增加。此外，继续开发该区域，如在1015地块建造世界级办公大楼，将提高Penn One和Penn Two的市场价值 [103][104][110] 问题8: 请谈谈收购环境、交易类型和可能的收购来源，是否会考虑在曼哈顿以外的市场（如旧金山或芝加哥）分配资本 - 回答: 在纽约进行收购更具挑战性，随着市场周期的转变，卖家更加乐观，但仍有许多到期债务需要处理，未来一两年可能会出现机会。公司的目标是收购适合投资组合的优质资产，数量可能较少。对旧金山市场持建设性态度，认为该市正在好转，愿意考虑在该市场进行投资；对芝加哥市场，公司满足于现有资产，认为该市场面临更多挑战，恢复需要时间，不会重点关注 [119][121][122] 问题9: 租户是否因空间有限而提前续约，租金定价权增强是否导致租赁优惠减少 - 回答: 市场需求强劲，租户从多个角度提出需求，包括扩张、提前续约和新租户的即时需求。目前租赁优惠尚未普遍减少，但租金已经上涨，随着市场进一步转变为房东市场，租赁优惠将减少。此外，一些租户在疫情后租赁空间时较为保守，现在业务增长需要更多空间，这也推动了市场需求 [130][131][132][134] 问题10: 对于今年到期的抵押贷款（如Penn Eleven、888等），预计再融资利率与当前利率的关系，以及对债务资本市场的看法 - 回答: 与一年前相比，市场情况有了很大改善，纽约市优质办公物业的融资需求旺盛。公司部分固定利率贷款的利率较低，再融资时利率可能会上升，但一些优质零售物业的需求强劲，利率可能较低。总体而言，公司认为利率可能会略有上升，但也在通过偿还债务进行去杠杆化，过去几年利息支出大幅增加的情况可能已经结束 [141][143][145] 问题11: 从资产开发角度，宾夕法尼亚区的下一步计划是什么，如何安排各个地块或重建机会的顺序 - 回答: 公司正在研究相关计划，认为未来十年应始终有一到两座建筑处于建设中，但目前还未准备好宣布具体计划。1015地块是曼哈顿最好的地块之一，将考虑在该地块建造办公大楼，也可能包括公寓 [153][154] 问题12: 请介绍第五大道和麦迪逊大道的零售业务发展情况，包括租户、租金和租赁成本 - 回答: 零售市场持续走强，空置率下降，优质空间的租金接近峰值水平。公司在时代广场签署了重要租约，在第五大道也有租户积极寻找空间，租金接近或达到峰值。零售商的销售数据良好，认识到纽约作为全球城市的重要性，需要在纽约设立门店。公司拥有优质资产，吸引了众多零售商，包括新进入市场的租户和现有租户，对零售市场持乐观态度 [156][157][159][160] 问题13: 在纽约写字楼业务中，公司现金收入处于25年以来的最低水平，如何看待该业务的健康状况，是否处于转折点，预计何时恢复到疫情前的现金流水平 - 回答: 公司业务受多租户业务性质影响，空间周转成本高，导致现金流趋势下降。但目前租金已经上涨，预计现金流将触底反弹，纽约市场的独特性使其有望受益于市场收紧带来的租金上涨趋势，而其他城市可能无法享受这一趋势 [171][174][176] 问题14: 纽约写字楼的在租租金与市场租金相比如何 - 回答: 公司认为按市值计价将为正，但不会预测具体幅度。公司对未来几年的租赁到期情况和租金定价感到满意，已普遍提高了整个投资组合的租金。以宾夕法尼亚区为例，公司相信未来市场租金将大幅高于当前水平 [181][182][186] 问题15: 为什么不将Alexander并入Vornado，将其并入会有哪些障碍 - 回答: 该想法已提出20多年，但公司一直未考虑。将Alexander并入Vornado存在定价难题，难以让双方都满意。相反，如果将Alexander精简为仅拥有Bloomberg办公楼这一资产，且该资产净收入约1亿美元、债务较低或无债务，其在股票市场的售价可能远高于当前股价 [195][201][205] 问题16: 考虑到未来两年的资产出售、350 Park的空置和再融资，以及Penn Two的资本化利息，Vornado的FFO净减少量与Penn带来的FFO增加量相比如何 - 回答: 今年Penn Two的资本化利息将减少，350 Park的变动对数据影响不大。770、1290、280等项目以及宾夕法尼亚区的租赁收入将在今年开始逐步体现，明年更为明显，2027年将大幅增长 [214][215][217] 问题17: 纽约写字楼同店NOI下降3.3%，在未来两到三年内，该指标在强劲市场环境下可能会有怎样的表现 - 回答: 管理层没有具体数据，将进一步研究以提供更清晰的信息 [222][223] 问题18: 今年资本支出2.5亿美元，包括7200万美元的第一代空间支出，如何看待2025年和2026年的资本支出情况，是会下降还是保持不变 - 回答: 资本支出的预测每年都有一定的不确定性，与租赁业务的时间安排有关。今年资本支出的增加反映了强劲的租赁环境和一些基础建设资本需求。总体而言，预计今年的资本支出仍在2.5 - 2.75亿美元的范围内，随着投资组合的填满，未来资本支出将开始下降 [225][227][228] 问题19: 目前在Hotel Penn地块建造并投入使用的成本是多少，期望的收益率是多少 - 回答: 年轻的开发人员估计建造A级建筑每平方英尺成本为1900美元（不包括土地），加上土地成本可能达到2025美元左右。在6%的债务市场环境下，考虑到股权价值高于债务，期望的收益率可能在7% - 8%，这意味着每平方英尺的租金需要达到较高的水平（如200美元以上），这也是新建筑开发受限的原因之一。但公司拥有该地块的土地且无债务，会根据情况决定是否开发 [233][235][239] 问题20: 去年购买的中城一笔不良B级债券的最新情况和计划是什么 - 回答: 管理层未提供相关信息 [244][245] 问题21: 在租户考虑项目时，哈德逊广场的转租空间是否对宾夕法尼亚项目构成竞争 - 回答: 是的，宾夕法尼亚项目（Penn One和Penn Two）与新空间存在竞争，但公司认为其具有竞争力，租户在考察西区时会将其纳入考虑范围，且公司的定价与哈德逊广场的转租价格相比具有优势 [251][252] 问题22: 请确认Penn Two收益率计算是否包含TIs和租赁佣金成本，若包含，项目收益率是否接近7.5% - 8%，以及每平方英尺的TIs和租赁佣金成本是否约为140美元 - 回答: 收益率计算时考虑到即使不进行该项目，也会产生TIs和租赁佣金成本，因此将其视为增量成本。每平方英尺的TIs和租赁佣金成本约为140美元，可能会因具体交易略有差异 [258][259][261] 问题23: 555 California有14%的ABR在第三季度到期，全年到期比例为18%，请提供续约讨论的详细信息 - 回答: 公司对旧金山555大楼非常乐观，认为它是该市、该州乃至全国最好的建筑之一。从2021年到2026年，