财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，NAREIT FFO为每股0.53%，全年为每股2.13%，调整后同比增长近5%，主要得益于同店NOI增长4.7%（全年增长5%） [21][22] - 2025年同店NOI增长指引为3.5% - 4.5%，包含200个基点的租户干扰拖累；预计无法收回的收入占总收入的75 - 110个基点 [24][25] - 2025年NAREIT FFO指引为每股2.19% - 2.24%，中点增长4% [25] - 截至12月31日，总流动性为16亿美元，当前季度年化债务与EBITDA比率为5.7倍 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年签署新租约和续租租约的ABR超1.18亿美元，第四季度为3200万美元 [8] - 第四季度执行150万平方英尺新租约和续租租约，现金利差21%，其中新租约83万平方英尺，为两年内最高季度产出 [14] - 2024年实现锚定租户和小商铺每平方英尺新租约ABR创纪录，已签署但未开始的租约管道ABR为6100万美元，预计约5300万美元（87%）将在2025年开始 [16][23] 运营业务 - 2024年CAM回收率创纪录超92%，超过年底计费入住率；连续第二年减少维护支出 [18][19] 投资业务 - 2024年投资团队完成2.12亿美元资产处置，完成超2.9亿美元增值收购 [12] - 2024年再投资2.05亿美元，平均增量回报率9%；在建管道增长至近4亿美元，平均增量回报率10% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年整体入住率同比增长50个基点至95.2%，尽管破产活动影响70个基点 [15] - 锚定租户入住率达97.2%，81%的ABR来自杂货店锚定中心，平均每英尺生产力超700美元 [10] - 小商铺入住率和租金均创纪录 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于资本循环以实现外部增长，利用成功的投资组合转型计划，抓住强劲的租赁环境机遇 [12][23] - 持续升级投资组合的商品组合，引入新的活力概念和租户，提高租金和入住率 [9][10] - 积极参与拍卖，控制优质资产，升级资产并提高租户质量 [50][52] - 注重内部增长机会，通过再投资和开发项目创造价值，目标是实现高个位数到低两位数的无杠杆内部收益率 [49][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队表现出色，推动NOI和FFO增长5%，在强劲需求环境中处于有利地位，未来将继续表现优异 [7] - 租赁需求持续强劲，供应受限，公司团队有能力利用这一环境，继续提升中心质量和业绩 [15][19] - 尽管面临租户破产等干扰，但公司有信心实现增长，预计2025年下半年增长加速，并为2026年提供增长动力 [24][25] 其他重要信息 - 公司信用评级被穆迪升级至BAA2 [26] - 第四季度筹集9700万美元股权，平均总价为每股28.77% [26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从投资角度看市场情况及投资资金来源 - 公司当前股价使公司关注资本循环以实现外部增长，市场上产品流量增加，有目标资产可供收购，公司会考虑股权成本和投资回报 [30][31][32] 问题2: 第四季度计费入住率损失归因及收回破产租户盒子签约情况 - 全年破产影响70个基点，第四季度约60个基点，主要来自Big Lots等；目前控制19个Big Lots盒子，13个已解决，租金增长超50% [34][35][36] 问题3: 同店NOI增长组成、债务费用已知未知因素及下半年加速情况 - 同店NOI增长受租户干扰、租金堆叠、正常坏账等因素影响；预计下半年增长加速，公司有信心克服干扰实现增长 [38][39][41] 问题4: 第四季度收购资本回报率、稳定资产回报要求、与增量再开发对比及参与拍卖标准 - 第四季度收购初始收益率为6% - 7%，目标是实现高个位数到低两位数无杠杆内部收益率；公司积极参与拍卖，控制资产以升级资产和租户质量 [44][46][49] 问题5: 2024 - 2025年续租利差能否维持高位 - 公司团队有能力将租约推向市场，中心状况良好，新续租利差创纪录，长期有信心实现强劲租金增长 [56][57][58] 问题6: CAM回收率未来展望 - 公司通过优化租约条款和部署固定CAM，使CAM回收率达92%，预计年初会有小幅度下降，但仍将维持在90%左右 [61][62][64] 问题7: 再开发管道规模减少原因及未来增加机会和建设成本考虑 - 第四季度完成超1.2亿美元再投资，未来管道有机会，预计每年有1.5 - 2亿美元再投资和价值创造，虽可能面临成本上升，但租金增长可抵消 [67][68][71] 问题8: 破产公告后观察名单变化及潜在信用问题 - 投资组合底层信用基础良好，小商铺迁出率创历史新低；观察名单主要关注药店和影院等类别，但占比均小于1% [77][78][79] 问题9: 同店NOI指引4%的计算及再开发影响和经济入住率展望 - 同店NOI增长受租金堆叠、合同租金增长、续租利差等因素推动，虽有租户干扰但仍能实现增长；已知租户干扰已包含在指引中 [83][85][86] 问题10: 收购和处置资本回报率差异 - 公司从投资组合中处置低资本回报率资产，将收益用于6% - 7%资本回报率的收购 [90][91] 问题11: 小商铺入住率全年预期 - 公司不提供入住率指引，但对小商铺入住率增长轨迹有信心，预计短期内会有影响，但长期会增长 [96][97][99] 问题12: 同店NOI增长4%中点下半年加速情况 - 2024年上半年有特殊现金收款和税收减免，导致2025年上半年基数较高，下半年预计租金增长加速 [104][105][106] 问题13: 减少维护资本支出的来源及是否永久 - 投资组合再投资后更高效，减少了递延维护负债，从而降低资本和维护成本，加速自由现金流增长 [109][110][111] 问题14: 2025年收购节奏及收购和处置计划 - 公司采取机会主义策略，不提供收购水平和时间指引；收购是为了实现增长和提高回报率，会根据市场情况决定是否推进 [115][117][118] 问题15: 关税影响及担忧的零售类别 - 关税对租户业务和成本有影响，但租金增长可抵消成本增加；零售商有应对经验，消费者表现有韧性，价值零售商可能受益 [127][128][131] 问题16: 价值零售商在低价环境中表现 - 低价零售商业绩良好，有增长目标，消费者在通胀环境中更倾向于寻找价值，公司零售商处于有利地位 [135][136][139] 问题17: 本月初到期6亿美元债务处理计划 - 公司已偿还到期债券，将现金存入高收益货币市场，未来几个月将在资本市场寻求长期解决方案 [140][141] 问题18: FFO指引中G&A和其他项目两美分正向贡献的归因 - 主要得益于第三季度区域重组带来的G&A节省，同时有机会将支出更贴近房地产，推动业绩提升 [145][146] 问题19: 破产程序中拍卖购买、零售商主动联系和自行回填租约的大致比例 - 破产程序结果不确定，不同租户情况不同，如Big Lots部分盒子正在招标，Party City部分租约已被购买，Joanne情况待定；整体来看，盒子回归处于强劲需求环境 [150][151][155] 问题20: 收购Plaza at Buckland Hills的计划和承销情况 - 该中心部分租户租金远低于市场，有40% - 50%的利差机会，公司对该市场熟悉，有信心引入新租户并提高租金 [158][159][160]