财务数据和关键指标变化 - 2024年全年归一化每股运营资金（FFO）为3.19美元，高于指引区间上限，第四季度为0.81美元，同比均增长7% [12][44] - 2024年公司同店现金净营业收入（NOI）同比增长近8%，高级住房业务（SHOP）增长16%，门诊医疗和研究业务分别增长2.6%和4.6% [16][45] - 2024年第四季度净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为6.0倍，较去年同期改善90个基点，进入5 - 6倍的长期目标杠杆区间 [47] - 2024年底公司流动性近40亿美元，2024年和2025年初共筹集22亿美元股权资金，目前有2.5亿美元未结算的远期股权可用于2025年投资 [46][48] - 2025年预计归属于普通股股东的净利润为每股0.48美元，归一化FFO为每股3.35 - 3.46美元，中点为3.41美元，同比增长7% [48] - 2025年公司同店现金NOI指引中点约为同比增长6.75%，由SHOP业务带动 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 高级住房业务（SHOP） - 2024年同店现金NOI增长16%，达到指引区间高端，全年同店入住率增长300个基点，第四季度美国同店NOI增长20%，入住率增长370个基点 [23][24] - 2024年完成超20亿美元增值投资，新增52个社区，平均入住率90% [14][37] - 计划将45个大型高级住房社区（约5700个单元）从三重净租赁结构转换为SHOP模式，预计年底SHOP业务单元数量增加8%，占企业NOI超50% [30][32] - 2025年同店SHOP NOI预计增长11 - 16%，中点由约8%的收入增长、约270个基点的平均入住率增长和推动每间可出租客房收入（RevPAR）约4.5%的定价实力驱动，运营费用预计增长5% [33][34] 门诊医疗和研究业务 - 2024年门诊医疗业务增长2.6%，研究业务增长4.6%，均符合预期 [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 未来五年美国80岁以上人口预计增长28%，推动高级住房需求，而市场新建设受限，库存增长处于历史最低水平，新开工建设处于历史最低点 [26][27] - 公司美国SHOP社区在次顶级99个市场入住率增长350个基点，超过全国投资中心（NIC）基准140个基点 [25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于长寿经济，执行“一、二、三”战略，利用高级住房的多年度增长机会创造价值 [11] - 计划继续推动SHOP业务增长，通过增值投资扩大SHOP业务版图，预计年底SHOP业务占NOI超50% [17][18] - 2025年预计完成约10亿美元高级住房投资，主要通过股权融资，且上半年投资占比较大 [39][49] - 公司凭借Ventas OI平台、数据科学、运营经验和交易记录等竞争优势，在高级住房投资领域具有优势，但市场竞争可能加剧 [28][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年公司业绩出色，高级住房业务表现强劲，入住率和NOI增长显著，投资活动增加，财务状况改善 [9][12] - 2025年公司前景乐观，高级住房市场供需动态有利，预计将继续受益于人口结构变化、定价环境和投资机会，有望实现FFO和NOI增长 [20][21] - 公司将继续加强财务实力和灵活性，同时致力于为老龄化人口提供优质环境 [19] 其他重要信息 - 公司将季度股息提高7% [10] - 公司Ventas投资管理平台（VIM）自2020年成立以来，管理资产超50亿美元 [17] - 公司社区翻新计划进展顺利，年底完成228个项目，包括超150个员工休息室和超4500个居民单元，今年关键销售季前预计再完成50个项目 [30] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 医疗办公楼业务第四季度入住率下降，但2025年同店NOI增长指引强劲，如何看待该业务轨迹 - 2024年公司医疗办公楼业务租赁量比上一年增加15%，随着这些租赁开始产生效益，NOI将有显著提升 2025年截至2月中旬已完成34%的租赁计划，预计入住率和NOI将增长 [58] 问题2: Ventas OI对公司利用高级住房人口结构顺风有何战略建议 - Ventas OI帮助公司聚焦市场和运营商，其数据对投资、处置和资产选择决策至关重要，且具有高度本地化特点，能确保投资和行动带来持续增长机会 [61][62] 问题3: 公司收购策略针对更稳定资产，其回报情况如何，收购对每股收益的影响 - 目前投资高质量高级住房资产可兼顾收益和增长，收购资产入住率90%，有入住率和定价提升空间，无杠杆内部收益率（IRR）为低至中两位数 收购从一开始就具有增值作用，是2024年归一化FFO每股增长7%的原因之一，2025年预计的10亿美元收购贡献相对较小 [67][72] 问题4: 2025年10亿美元收购指引下，目前交易流量与去年同期和第四季度相比如何，竞争环境和下半年收购空间怎样 - 目前收购管道比去年同期更大，市场竞争加剧，有新参与者进入 公司凭借Ventas OI平台、数据分析、经验和资本等优势，在选择合适运营商和管理多运营商平台方面具有竞争力 [78][80] 问题5: 高级住房开发何时可行，RevPAR增长和交付时间如何 - 目前开发距离可行还很远，不同市场所需租金涨幅在20 - 50%之间，且开发面临土地、材料、劳动力成本和融资等多方面障碍 [83][84] 问题6: 研究与创新（R&I）业务如何看待美国国立卫生研究院（NIH）资金政策变化的风险 - 由于SHOP业务快速增长，公司综合研究投资组合占总NOI约8%，涉及18所不同大学 目前NIH拨款变化已暂停，受资助机构应继续获得全额资金，且NIH资金在这些机构研究预算中占比较小，拟议变化仅涉及其中一小部分 [89][90] 问题7: 2亿美元资本回收处置策略及预期收益率 - 公司计划处置此前收购的熟练护理设施，约1.5亿美元待处置项目预计是2亿美元资本回收的主要部分，回收资金将用于高级住房投资 [92] 问题8: 2025年SHOP业务指引是否考虑季节性模式，定价与入住率关系及低于80%入住率的资产占比 - 指引考虑了历史正常季节性模式，但去年有强劲的反季节性表现，新的季节性模式可能改变 公司SHOP业务约25%资产入住率低于80%，美国市场入住率为84%，入住率与定价呈正相关，入住率越高定价越好 [97][102] 问题9: 公司基金业务如何发展，是否考虑用于医疗办公楼（MOB）、生命科学或高级住房 - 公司基金业务自成立以来表现成功，将继续发展，作为机构投资者和公司的额外工具，为整体企业和基金投资者带来利益 [106] 问题10: 公司收购为何聚焦高入住率资产，而非更多增值机会 - 公司现有SHOP业务有很大入住率提升空间，此前已将约100个社区从三重净租赁转换为SHOP模式，可充分运用Ventas OI策略实现增值 同时，高入住率收购资产也有良好回报和增长，符合无杠杆IRR预期 [113][115] 问题11: 公司SHOP业务高于疫情前入住率（高80年代）的资产占比，以及对入住率目标的信心来源 - 行业已基本恢复到疫情前入住率水平，公司超一半投资组合已达到或超过该水平，过去几年的业绩证明了增长机会，且目前人口结构和供应情况有利 [119][120] 问题12: 公司高级住房交易未成功的原因，主要竞争对手是谁 - 公司赢得交易的原因包括出价最高、有独特机会、与业主运营商建立长期合作关系以及交易对手对公司的信任 未成功的原因通常是对资产价值的判断与其他买家不同，导致出价较低 公司通常会选择符合自身风险回报预期的交易 [126][128] 问题13: 高级住房业务费用情况，劳动力市场是否是担忧因素，未来三到五年租赁转换机会还有多少 - 高级住房业务费用预测假设当前通胀水平，预计增长5%，包括工资增长和入住率影响 劳动力市场招聘和留用情况良好 目前剩余租赁投资组合表现强劲，可转换机会有限，公司将专注于执行现有转换计划 [136][139] 问题14: 2.85亿美元固定资产收购资本支出（FAD CapEx）同比增长15%，该水平是否会持续，布鲁克代尔（Brookdale）重新定位是否包含在内 - 2024年FAD CapEx约2.5亿美元，2025年指引增加约3000万美元，其中三分之二是由于投资和从三重净租赁转换带来的更多单元，三分之一是通胀因素 预计随着资产收购和转换继续，该支出将维持在较高水平，包括布鲁克代尔项目 [144][145] 问题15: 高入住率资产RevPAR增长率比低入住率资产高30 - 40%是否正确 - 正确，这表明随着入住率提高，未来定价有很大提升机会 [147] 问题16: 高级住房竞争加剧，是否看到资本化率变化，桑特里亚（Santeria）投资组合何时开始产生效益 - 公司仍能找到符合7 - 8%首年收益率和无杠杆IRR目标的投资机会，目前资本化率处于目标范围内 十年期利率自9月以来上升超100个基点，对其有一定影响 公司EOP投资组合表现良好，2024年租户满意度从最低四分位提升到第三四分位，留存率82%，入住率同比提高210个基点 [152][156] 问题17: 布鲁克代尔资产从三重净租赁转换为SHOP模式对FFO的影响，以及对入住率增长信心增加的原因和关键销售季表现对业绩的影响 - 计划假设大部分时间资产仍按三重净租赁计算NOI，转换预计在年底开始，对2025年影响较小，更多是2026年的故事 对入住率增长信心增加是因为考虑了多种因素，但业绩仍高度依赖关键销售季表现，如果各方面表现良好，可能有更多增长 [160][165] 问题18: 四个新开发项目进展，包括中庭（Atrium）项目稳定期在2027年的原因，以及对入门费社区的看法 - 中庭项目100%预租，夏洛特市场两个项目分别80%和60%预租，预计将带来收益，其他两个项目也有显著预租情况 公司目前专注于租赁业务，但入门费社区在市场中有其地位，随着80岁以上人口增长，该领域有机会 [168][172] 问题19: 高级住房RevPAR增长如何理解，1月租金增长7%与全年4.5% RevPAR指引差异原因，以及如何看待这种动态变化 - 美国1月租金实际增长8%，与去年相同 租金增长仅影响约一半居民，其余时间有周年租金增长，通常在6 - 8%之间 辅助生活和记忆护理的护理级别收入会影响RevPAR，新居民护理费用较低会产生拖累 目前入住租金通常低于内部租金增长，但随着市场需求和入住率提高，有改善空间 [179][183] 问题20: 收购是否用股权融资，是否应在指引中考虑10亿美元股权融资，以及年底净债务与EBITDA比率展望 - 高级住房投资采用全股权融资，已通过远期融资筹集2.5亿美元，模型假设如此，股份计算反映了这一点 预计净债务与EBITDA比率将继续改善，目前处于目标区间高端，公司将努力进一步降低该比率 [185][186]