财务数据和关键指标变化 - 2024年全年共筹集超3.18亿美元股权资金，其中第四季度筹集1.02亿美元 [26] - 截至目前，公司仍有1.02亿美元无限制股权远期合约 [27] - 第四季度固定费用覆盖率为4.5倍，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为4.9倍 [27] - 第四季度每股运营资金（FFO）为0.44美元，较去年同期增长2.3%；2024年全年每股FFO为1.73美元，较2023年增长3.6% [31] - 第四季度现金租金收入为6080万美元，较去年同期增长6.6%；2024年全年现金租金收入为2.354亿美元，较2023年增长8.8% [31] - 截至季度末，现有租约的年度现金租金为2.402亿美元，加权平均五年现金租金年增长率为1.4% [31] - 第四季度扣除股票薪酬后的现金一般及行政费用（G&A）为390万美元，占现金租金收入的6.5%；2024年全年现金G&A为1680万美元，占现金租金收入的7.1%，低于2023年的7.6%和2022年的8% [32] - 预计2025年现金G&A在1800 - 1850万美元之间 [33] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年全年收购额为2.65亿美元，收购45处房产，资本化率为7.1%；第四季度收购45处房产，花费1.33亿美元，资本化率为7% [9][17] - 2024年下半年收购额为2.03亿美元，占全年收购额的75%以上；第四季度收购额占全年的50%以上，仅12月最后几周就投资8700万美元 [17] - 2024年全年收购中，餐厅占比约42%，医疗零售占30%，汽车服务占28%；第四季度投资在这三个领域分布较为均衡 [19] - 截至年底，公司共有1220份租约，68%的年度基础租金来自休闲餐饮运营商，9%来自快餐连锁店；汽车服务和医疗零售分别占年度基础租金的11%和9% [22][23] 各个市场数据和关键指标变化 - 根据Boulder Group的净租赁市场报告，2024年第四季度市场上共有3929处单租户零售物业，同比增长26.6% [24] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司坚持严格的信用承销标准，专注于小型净租赁物业，目标租户为知名品牌、信用良好且拥有优质房地产的企业 [8] - 2025年将继续扩充投资团队，提升投资能力 [11] - 持续推进投资组合多元化，预计新投资将在餐厅、医疗零售和汽车服务三个领域长期保持大致均衡 [19][20] - 考虑进行战略性资产处置，作为发行新资本的替代方案和积极的投资组合管理策略的一部分 [22] - 行业方面，上半年利率上升给净租赁公司带来挑战，收购量下降；公司在第三季度初成本改善后恢复收购 [7][8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年是公司强劲的一年，第四季度表现出色，杠杆率低于目标，筹集了大量低成本资金，投资管道充足，团队不断壮大，对2025年充满信心 [117] - 目前处于有利的投资环境，有足够资金支持2025年的收购，与同行相比具有优势 [59][60] - 预计2025年投资机会将增加，尽管第一季度通常是淡季，但预计第四季度的势头将延续 [24] 其他重要信息 - 公司核心租户为全国知名休闲餐饮运营商和行业领先企业，表现优于高端餐饮和本地小型餐厅；如Chili's在2024年12月季度同店销售额增长31%，Olive Garden和LongHorn在2024年11月三个月同店销售额分别增长2%和7.5% [12] - 公司投资组合对影院、药房、洗车行和大型零售等问题子行业的敞口为零或接近零，也未受到近期一系列知名零售企业破产的影响 [14] - 公司业务模式不直接依赖新建筑，建筑材料关税导致的通胀预计不会对公司产生直接负面影响，反而可能提高租户续租率 [15] - 公司团队成功续签或重新出租了2024年到期租约的95%；2025年租约续签进展顺利，63%的租户已续签或表示有意续签，2025年租约到期物业占年度基础租金的比例从年初的2.2%降至年底的1.1% [33][34] - 公司投资组合目前入住率为99.6%，第四季度收取了99.4%的基础租金，可收回性或信用准备金无重大变化，资产负债表无减值情况 [35] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司投资组合中哪些领域趋势更好或更差 - 除Chili's表现突出外，公司休闲餐饮品牌整体增长，快餐业务主要与Burger King合作，表现良好；其他业务领域具有防御性，公司避免了竞争对手面临的一些问题，能够更专注于进攻性策略 [38][39] 问题2：公司距离发行公共债券还有多远 - 公司将在2025年花大量时间研究发行公共债券事宜，扩大循环信贷额度是为发行债券做准备；公司历史上曾在私人票据市场借款，目前公共债券定价更具吸引力，但也有能力以优惠价格获得定期贷款，在债务融资方面有多种选择 [43][44] 问题3：非餐厅零售业务在投资组合中的占比增长趋势是否会持续 - 公司不会刻意设定各领域投资比例，但预计过去的趋势可能会延续；快餐业务竞争激烈且价格较低，休闲餐饮业务与优质品牌合作，医疗零售建筑规模较大，资金投入相对容易；公司也会持续研究新的投资领域 [49][50] 问题4：2027年Darden租约到期时，租金与市场价格相比如何，是否会收回物业及租约结构是否会有变化 - 租户有多个续租选项，通常为四到五个五年续租选项，租金年增长率为1.5%；预计大部分租约会续租，因为租户的租金覆盖率接近六倍 [53] 问题5：公司是否仍处于有利的投资环境，对2025年的收购前景是否乐观 - 公司目前处于有利的投资环境，在有利时期筹集了大量资金用于收购，预计2025年收购资金在2.5 - 3.5亿美元之间，与同行相比具有优势 [59][60] 问题6：租金收取环比下降40个基点的原因是什么 - 这主要是时间因素导致的，公司在12月最后几周收购了大量资产，租金转移到新地址可能需要一个月时间，没有重大影响 [62] 问题7：公司为何能在竞争激烈的市场中获得大量交易并保持较高的收购节奏 - 公司专注于单个物业和小型投资组合，不依赖杠杆收购，在收购时以公司层面借款；投资团队组织有序，与卖家保持密切沟通，即使在价格上存在分歧也不放弃，一些交易经过多年努力最终达成；公司能够接触到更广泛的收购交易环境，而不仅仅依赖大型售后回租交易 [68][70][71] 问题8：公司租户是否受到新政府政策在劳动力方面的影响 - 公司尚未观察到租户受到新政府政策在劳动力方面的影响，公司在圣安东尼奥经营的七家牛排馆也未受到影响；公司会密切关注可能影响经济或业务的各种因素，但目前没有发现特别突出的问题 [73][74] 问题9：政策变化对公司的承销和风险评估有何影响 - 目前政策变化对公司的影响不大，但公司会密切关注华盛顿的政策变化；公司尚未发现近期政策变化对收购评分卡和投资策略产生影响，一些可能受政策影响较大的房地产子行业不在公司的历史投资策略范围内 [80][81] 问题10：公司不提供前瞻性指引的原因是什么 - 公司业务模式简单，市场对公司盈利预测较为准确，且公司会在交易完成时公布收购和处置情况，投资者有能力预测公司现金流；更重要的是，公司的战略是根据资本成本调整收购规模，由于无法预测股票价格，难以在坚持该策略的同时提供有意义的指引 [84][85] 问题11：2025年公司管理费用（G&A）平台是否会继续扩大 - 公司的G&A费用绝对金额较低，且多年来一直如此；公司通过招聘和培养年轻人才来扩大规模，C级管理层精简，整体现金管理费用适中；如果资本成本允许实现增值增长，公司将继续扩大业务规模 [90][91] 问题12：公司与卖家谈判但卖家尚未在价格上让步的交易管道规模有多大 - 公司通常不提供交易管道指引；第一季度通常是淡季，但今年情况较好；如果降低收购价格，公司有大量可收购项目，但公司不会为了扩大规模而进行无每股增值的收购 [93][94] 问题13：公司收购评分卡的输入因素有哪些，多久审查和修改一次 - 公司的收购评分卡变化不大，相对平衡，个别因素的微小变化不会导致结果有太大差异；评分卡的相关概念在公司文化中根深蒂固，有助于团队沟通和决策；评分卡虽然不是收购决策的唯一依据，但能帮助公司保持组织性，避免草率决策，确保定价合理；公司在该投资组合中信用问题极少，回顾未收购的低评分项目往往会发现负面结果 [99][100][101] 问题14：2024年有替代租户时的租金回收率是多少 - 公司在有替代租户时基本能够覆盖租金，这主要得益于较低的替代成本和公司对低租金物业的关注；但历史上净租赁业务在租户流失后替换租金较为困难，公司目前的成功案例样本量较小，市场环境对租赁有利 [109][110] 问题15：2024年公司完成的交易中，公开市场竞争投标和基于关系的交易各占多少比例 - 公司处理的交易规模通常不会出现大型交易中常见的复杂投标流程；很多情况下，卖家了解公司的投资偏好，可能在没有正式营销材料的情况下与公司沟通，如果公司能给出比市场更有吸引力的价格，双方会直接达成交易；偶尔也会有较大投资组合采用更正式的流程，但很多交易在正式营销前就已达成价格协议并完成交易 [112][113][114]