财务数据和关键指标变化 - 第四季度总毛收入约1.01亿美元，其中包括因凤凰城地面租赁资产购买选择权行使而产生的1500万美元销售型租赁额外收入 [28] - 第四季度物业运营费用约1500万美元，其中89%可由租户报销 [28] - 第四季度调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.16%，约4700万美元，2024年全年调整后公司FFO为每股摊薄普通股0.64% [29] - 2025年调整后公司FFO指导范围为每股摊薄普通股0.61% - 0.65% [14][29] - 第四季度G&A约1000万美元，2024年G&A为4000万美元，预计2025年G&A在3900万 - 4100万美元之间 [30] - 年末总合并债务约16亿美元，加权平均利率3.68%，加权平均到期期限5.5年，年末后偿还5000万美元定期贷款，6亿美元无担保信贷额度仍可全额使用 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第四季度租赁成交量近100万平方英尺，基础租金和现金租金分别增长约66%和43%（不包括固定利率续约） [7] - 全年完成450万平方英尺租赁成交量，基础租金和现金租金分别增长约46%和40%（不包括TI摊销和固定利率续约） [9] - 年末平均年租金增长率升至2.8%，全年同店NOI增长5% [9] - 2024年除DFW和格林维尔 - 斯帕坦堡市场的两个小空置外，其余租赁到期问题已解决，最终现金租金增长约28%（不包括固定利率续约） [24] - 预计2025年两个空置物业将出租，平均按市值计价涨幅约45% [24] - 续约方面，芝加哥15万平方英尺物业续租三年，年租金涨幅4%；纳什维尔11.8万平方英尺空间续租七年，现金租金分别增长约29%和111%；格林维尔 - 斯帕坦堡约40万平方英尺物业租户行使五年固定利率续约，租金增长2%；哥伦布32万平方英尺物业签订十年新租约，现金租金增长29%；季度末后，凤凰城54万平方英尺物业2026年到期租约续租五年，现金租金增长59% [25] - 截至2030年，当前按市值计价估计约20%；2025年已解决约37%的租约到期问题，剩余到期租约占ABR不到4%，按市值计价估计在30% - 35%之间 [26] 投资业务 - 第四季度收购亚特兰大、休斯顿和萨凡纳四处工业资产，花费约1.58亿美元，初始平均收益率6%，加权平均租约期限6.3年，平均年租金增长率3.6% [17] - 格林维尔 - 斯帕坦堡62.5万平方英尺A类定制建造项目第四季度末基本完成，总投资约7400万美元，预计现金资本化率略高于7%，租约12年，租金增长率3% [18] - 第四季度出售凤凰城约100英亩地面租赁土地权益，销售收入约8300万美元，每英亩87.1万美元，较初始投资获利约6000万美元 [20] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国第四季度净吸纳量环比增长超10%，全国空置率略有上升但增速放缓，平均全国要价租金略有上涨，年租金增长相对平稳 [22][23] - 公司前12大市场占全国库存不到30%，第四季度净吸纳量约3200万平方英尺，占美国净吸纳量很大一部分 [23] - 前12大市场租金季度平均增长略超1% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于12个目标市场，将更多资本投入土地的定制建造项目，以获取更高收益 [52] - 优先降低杠杆率至5倍，以提高公司估值 [52] - 解决剩余空置物业是关键运营目标，将带来可观收益增长 [15] 行业竞争 - 对于100万平方英尺开发项目，不同市场竞争情况不同，如安迪子市场有四个竞争对手，格林维尔市场竞争较紧，中央佛罗里达直接市场有1个竞争对手，扩大范围后有5个竞争对手 [48][49][50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2024年大型仓库开发租赁业务缓慢，但近期租户兴趣增加，不确定性可能减弱，2025年前景谨慎乐观 [12] - 公司运营市场（主要是阳光地带和中西部下游）工业基本面相对沿海市场更具韧性，美国制造业活动在连续26个月收缩后于1月扩张 [13] - 公司低于市场租金和以A类资产为主的投资组合特点，有望在追求优质资产的市场环境中实现强劲的按市值计价租金增长 [13] 其他重要信息 - 2025年3月1日起，现任资本市场执行副总裁Nathan Brunner将接任首席财务官一职 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 大型仓库开发项目的情况、环境及租户类型变化，以及稳定收益率预期是否改变 - 1月该项目活动增加，租户类型广泛，包括建筑、电商和3PL等，与去年不同，希望已达成的交易能促使更多租户做决策 [35][37][38] - 剩余待租赁大型建筑稳定收益率预计约6%，此前指导还包括近期已稳定的Aetna项目更高收益率 [39] 问题2: 关于较低租户保留率的评论，是否有已知的额外搬离活动或非续约情况，以及2025年剩余到期租约的续约率假设 - 已知西北亚特兰大12.4万平方英尺和休斯顿24.8万平方英尺物业租户将搬离，预计这两处物业按市值计价涨幅可观，其余评论是出于保守考虑，大部分租约在下半年到期，情况不确定 [42][43] 问题3: 每个100万平方英尺开发项目的竞争格局，各市场和子市场与多少建筑竞争租户 - 安迪子市场有四个竞争对手；格林维尔市场竞争较紧，有一些好的成果，实际竞争较少；中央佛罗里达直接市场有1个竞争对手，扩大范围后有5个竞争对手 [48][49][50] 问题4: 鉴于当前折价NAV，近期资本分配计划，包括买卖、资本循环和额外开发的考虑 - 去年出售了非核心市场资产，未来可能有少量此类操作；专注于12个目标市场，对土地定制建造项目感兴趣；优先降低杠杆率至5倍以提高估值 [52] 问题5: 指导区间下限假设近期开发物业无租赁，是否合理假设在下半年租赁以达到指导区间上限 - 是的，该假设合理 [55] 问题6: 从第四季度每股0.16%年化到0.64%，达到指导区间下限的主要逆风因素有哪些 - 净利息支出增加，约0.01%与2024年债券再融资和定期贷款掉期利率上调有关；资本化利息减少约0.01%，因去年开发项目基本完成 [58][59] 问题7: 下一个购买选择权行使后，土地储备的讨论情况 - 仍专注于定制建造项目，凤凰城土地储备活动最多，预计下一个定制建造项目将在此开展 [63]