财务数据和关键指标变化 - 2024年公司实现每股调整后运营资金（AFFO）增长4.8%，连续十四年实现增长，股息收益率为5.4%，全年总运营回报率为10.2% [5] - 2024年第四季度，公司每股AFFO为1.05美元，同比增长4% [10] - 2024年全年，公司投资39亿美元，加权平均初始现金收益率为7.4%，投资利差为243个基点，超过历史平均的150个基点 [8] - 2024年第四季度，公司投资17亿美元，加权平均初始现金收益率为7.1%，假设CPI增长2%，直线收益率为7.5% [10] - 2024年第四季度末，公司投资组合 occupancy率为98.7%，与上一季度持平 [13] - 2024年第四季度，公司266份租约续约的租金回收利率为107.4%，新增年化现金租金约5200万美元 [13] - 2024年全年，公司处置294处房产，净收益5.89亿美元；第四季度处置80处房产，净收益1.38亿美元，其中5000万美元与空置房产有关 [15] - 公司预计2025年投资规模约40亿美元，每股AFFO在4.22 - 4.28美元之间，中点值增长1.4% [16][17] - 2024年公司确认2100万美元非经常性租约终止费用，为AFFO带来0.02美元的收益，2025年预测中不考虑该收益重复出现 [20] - 截至2024年底，公司净债务与年化预估调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为5.4倍，固定费用覆盖率为4.7倍，与2023 - 2024年的4.5 - 4.7倍范围一致 [24] - 截至2024年第四季度末，公司持有37亿美元流动性，包括4.45亿美元现金、未结算的远期股权和42.5亿美元循环信贷额度的未使用额度 [25] - 截至2024年底，公司可变利率债务占未偿债务本金的4.2% [25] - 公司董事会授权20亿美元的普通股回购计划 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司在美国投资11亿美元，加权平均初始现金收益率为6.4%，加权平均租约期限约14年；在欧洲投资6.5亿美元，加权平均初始现金收益率为8.2%，加权平均租约期限约7年 [11] - 2024年第四季度，公司完成73笔离散交易，其中6笔交易总对价超过5000万美元，1笔超过5亿美元，这些交易占投资总额近80% [11] - 2024年第四季度，公司与7 - Eleven完成7.7亿美元售后回租交易，7 - Eleven成为公司最大客户，占年化租金的3.5% [21] 各个市场数据和关键指标变化 - 2024年第四季度，公司投资组合中约57%的年化现金收入来自投资级客户 [10] - 2024年公司共筛选约430亿美元的交易，实际投资39亿美元 [103] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于核心业务增长，预计2025年投资规模约40亿美元 [16] - 公司将通过资本循环策略优化投资组合，出售表现不佳的资产，重新投资于高质量资产 [15] - 公司推出私人资本计划，以进一步利用其平台扩大投资机会 [22] - 行业竞争方面，越来越多的大型资产管理公司开始关注净租赁投资领域，但公司凭借其稳定的业绩、广泛的客户关系和专业的团队，有信心在竞争中获得份额 [146][147] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为公司在2024年的业绩证明了其平台的稳定性和适应性，能够在不同宏观经济背景下实现增长 [8] - 展望2025年，公司看到了广泛的投资机会，但也面临一些挑战，如潜在的租金损失和大型租户迁出的影响 [16][17] - 管理层对公司的长期发展前景充满信心，认为其战略定位、财务纪律和多元化投资组合将继续为股东提供稳定的回报 [23] 其他重要信息 - 公司是标准普尔500股息贵族指数成分股之一，连续三十年提高股息，最近一次股息提高将于3月生效，较当前月股息提高1.5%，较去年同期提高4.5% [26] - 公司拥有近500名专业人员，致力于公司的发展和股息保护 [27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司对未来资本化率的预期以及与当前资本成本的关系 - 公司认为基于目前的投资管道，2025年的资本化率将与2024年平均水平相近 [35] 问题2: 资本循环策略对未来收购的资金支持情况 - 目前处于年初，暂无法提供完整的指导和可见性，但可用于建模假设 [37] 问题3: 股票回购计划的触发阈值以及是否在指导范围内考虑回购 - 股票回购是基于市场情况的灵活工具，公司仅会使用运营自由现金流和资产处置收益进行回购，以保持杠杆中性。董事会批准该计划是为应对未来三年市场的潜在波动，但希望不需要依赖该工具 [42][43][44] 问题4: 非报销费用增加和坏账准备提高的原因 - 非报销费用指导范围为1.4% - 1.7%，接近新的运行水平，包含空置房产的持有成本假设，公司希望表现优于该范围。坏账费用从2024年的约50个基点提高到75个基点，主要是由于少数几个租户，这些租户是先前并购交易中承保的，存在一定的保守性，但公司预计在重新租赁这些房产时会有较好的表现 [47][48][49] 问题5: 2025年美国、欧洲和信贷投资的交易市场分配情况 - 目前难以确定，但2024年底市场情况变化后，美国和国际交易接近五五开，预计2025年也会类似。信贷投资将是整体投资的一部分，与2024年规模相近 [53][54][56] 问题6: 公司在欧洲大陆的投资进展、进入的国家以及相关机会 - 公司继续在英国和阿姆斯特丹组建团队，尚未进入新的地理区域。第四季度主要投资于已建立业务的国家，如英国和西班牙，重点关注的国家包括法国、意大利、西班牙、英国、爱尔兰和波兰 [59][60][61] 问题7: 其他房地产投资信托基金（REITs）进入私人基金领域对公司的竞争影响以及私人资本对净租赁资产的需求 - 其他REITs进入该领域是对公司战略的肯定，公司认为自己在核心加领域有一席之地，目前已启动营销流程，对该业务领域感到兴奋，相信能够获得一定份额的资本 [66][67][68] 问题8: 投资管道中是否有大型交易以及数据中心和游戏垂直领域的活动情况 - 目前投资管道中没有超过5亿美元的大型交易。游戏领域的交易具有周期性，公司有相关对话但进展较慢；数据中心领域很有吸引力，但公司会非常谨慎地选择合作伙伴、租赁条款和市场，关注运营商的实际业绩和交付能力 [74][75][76] 问题9: 75个基点坏账指导是否包含直线租金减记以及未来趋势 - 第四季度有直线租金减记，约800万美元，主要与三个租户有关。目前由于时间较早，潜在准备金集中在三个租户，结果存在较大不确定性，随着信息增加，预计会缩小范围并降低保守性 [81][82][83] 问题10: 2025年近20亿美元债务到期的处理计划以及未来几年债务到期情况 - 公司有意错开债务到期时间，2025年到期的19亿美元债务利率约4.2%，若以美元融资，十年期无担保债务利率约5.3%，可能带来约100个基点的逆风，稀释约1美分。公司有多种货币融资选择和42.5亿美元循环信贷额度，能够灵活管理到期风险 [88][89][91] 问题11: 所得税费用指导范围高于2024年的原因 - 公司在欧洲特别是英国的业务活跃，需缴纳法定税率，随着欧洲平台的建设和房产收购，所得税费用会逐渐增加。公司在每笔交易的承保中都会考虑所得税的影响 [93][94] 问题12: 第四季度7 - Eleven售后回租交易的资本化率以及该资产是否适合私人资本工具 - 公司未具体提及7 - Eleven的资本化率，但美国交易整体资本化率为6.4%，公司认为该交易较市场有至少100个基点的折扣。该交易适合私人资本业务，但公司对将其放在资产负债表上感到满意。公司认为私人资本业务可以补充公开市场业务，利用平台优势获取更多交易机会 [99][100][102] 问题13: 办公室租户迁出对AFFO的影响以及办公室投资组合是否还有其他潜在风险 - 办公室租户迁出对2025年AFFO的影响约1.5美分，并非全部0.04美元的影响。公司大部分办公室资产来自并购，目前未发现其他重大风险，对相关资产已跟踪一段时间，租户迁出时间较晚导致影响在年度数据中体现 [107][108] 问题14: 本季度工业投资组合增加的机会以及未来在该领域的投资意愿 - 工业是公司的重点投资领域，但资产价格有时较高，公司难以参与。本季度工业投资增加主要来自与合作伙伴的开发、扩建项目。公司希望能够购买工业资产，因为资产管理团队认为该领域租金有较大的市场增值空间 [113][114][115] 问题15: 在租户破产率上升的情况下，公司关注的消费者或零售趋势 - 宏观环境对资产负债表紧张的零售商不利，公司密切关注关税不确定性对不同零售业务的影响，如消费电子和服装行业。公司对受影响较大的企业保持谨慎，这也是公司保守估计的原因之一 [117][118][121] 问题16: 私人资本基金的预计初始规模和启动时间 - 目前尚早，公司上周刚开放数据室并进行了几次初步会议，会在进展过程中及时更新信息，目前无法确定目标规模 [126] 问题17: 2025年40亿美元收购计划的资金来源以及是否会在当前股价水平增发股权 - 公司的现金、未结算远期股权和每年约8.5亿美元的自由现金流可提供近20亿美元的购买力，资产处置计划也是资金来源之一。公司根据当前资本成本和预期收益率制定了40亿美元的投资目标，认为能够在可接受的利差下完成交易 [128][129][131] 问题18: 租户信用情况，包括关注名单、嵌入式准备金以及75个基点准备金的范围 - 75个基点的准备金包含一般准备金，考虑了宏观环境的不确定性和政策走向。公司的信用关注名单目前约为4.8%，略高于第三季度，反映了市场不确定性。关注名单会根据情况调整，去年第四季度有一个租户从名单中移除，也有新租户加入 [136][137][139] 问题19: 第四季度资本化率压缩30个基点的原因以及对交易市场竞争的启示 - 第四季度美联储开始降息，市场对利率下降有预期，推动潜在卖家进入市场，交易达成导致资本化率下降。市场竞争方面，越来越多的大型资产管理公司开始关注净租赁投资领域，这是对公司业务模式的肯定，公司凭借广泛的客户关系和专业团队有信心获得份额 [145][146][147] 问题20: 实现2025年AFFO指导上限需要满足的条件 - 主要取决于准备金的最终水平，每900万美元的租金损失对应约1美分的AFFO影响。此外，十年期国债收益率的稳定、市场利率的稳定以及空置房产的处置情况也会影响公司的表现 [150][151][152] 问题21: 2024年开发支出下降和开发收益率上升的原因、2025年开发计划以及新开发项目的承保假设 - 开发收益率上升是由于开发项目的年份不同，当前交付的项目反映了当前市场情况，而非2023年或更早的市场。2025年的开发规模预计与2024年相似，开发项目主要是与长期合作客户的重复业务 [158][159][160] 问题22: 是否从便利店租户收回空间以及指导中对该空间的假设 - 公司已收回大部分或全部空间，目前正在与其他成熟的便利店运营商进行谈判，争取达成租赁协议 [167] 问题23: 从美国和欧洲角度看待租户关注名单和租户信用情况以及欧洲是否有相关影响 - 欧洲对关注名单的贡献较小，公司有意收购了一些有特定租户的资产，如Corporate Ride和Homebase，目的是收回资产并重新租赁以获得更高租金。目前欧洲没有其他租户在关注名单上 [172][173][174]