财务数据和关键指标变化 - 第四季度净亏损540万美元，摊薄后每股亏损0.07美元；核心FFO为2650万美元，摊薄后每股0.32美元；AFFO为2590万美元，摊薄后每股0.32美元，较去年增长3.2% [20] - 2024年全年摊薄后每股净亏损0.16美元，核心FFO每股1.26美元，AFFO每股1.26美元，较2023年增长3.3% [20] - 第四季度总经常性G&A同比下降10%至430万美元，经常性现金G&A同比下降6%至330万美元；2024年总经常性G&A占总收入的11%，低于2023年的15% [21] - 2025年1月15日完成2.75亿美元额外融资承诺，包括1.75亿美元高级无抵押定期贷款（固定利率5.12%，2030年1月到期）和将循环信贷额度从4亿美元增至5亿美元；现有1.75亿美元定期贷款到期日延至2030年1月，并修改信贷协议 [22] - 考虑债务交易影响后，预估总调整后净债务为8.48亿美元，加权平均债务期限4.3年，加权平均利率4.53% [23] - 年底预估流动性为6.35亿美元，包括140万美元现金、4360万美元循环信贷额度和1850万美元未结算远期股权 [24] - 季度末调整后净债务与年化Adjusted EBITDAre之比为4.5倍，处于4.5 - 5.5倍目标杠杆范围内 [24] - 引入2025年AFFO每股指导范围为1.27 - 1.30美元；预计全年净投资活动在7500 - 1.25亿美元之间，现金G&A在1450 - 1550万美元之间（不包括交易成本和遣散费） [25] - 2月21日董事会宣布每股0.21美元季度现金股息，3月31日支付，3月14日为记录日；第四季度AFFO派息率为66% [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度完成超1.95亿美元总投资，为有记录以来最高季度，混合现金收益率7.4%，直线基础收益率8.1%，加权平均租赁期限14年；其中三个开发项目总计超700万美元在本季度开始产生租金 [8] - 截至目前，开发管道包括五个项目，总估计成本1460万美元，包括估计剩余资金670万美元 [9] - 第四季度处置资产5900万美元，混合现金收益率7.1% [13] - 季度末投资组合包括687处房产，租给98个租户，分布在45个州的26个行业 [10] - 近71%的总ABR租给投资级或具有投资级特征的租户；投资组合加权平均剩余租赁期限为9.8年，到2026年到期的ABR仅占2.4% [11] - 前十大租户集中度下降410个基点至45.1%的ABR，其中沃尔格林降至3.8%的ABR，美元树降至8.6%的ABR [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 销售回租交易的风险调整后回报有所改善，而投资级机会的回报仍缺乏吸引力 [9] - 沃尔格林出售的资本化率因资产质量和租赁期限而异，范围较广；CVS资产可能以较低资本化率出售；美元商店市场销售情况良好 [41][42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续寻求最佳风险调整后回报，不拘泥于投资级或非投资级机会，目前最佳机会主要在销售回租、混合和扩展方面 [35][36] - 目标是使前十大租户集中度更接近行业平均水平，年底前使单个租户ABR占比不超过5%，并将继续通过资产处置实现投资组合多元化 [12] - 投资标准自成立以来未变，关注企业信用、资产单位层面现金流和房地产本身，以最小化预期损失并最大化回报 [49][50] - 投资级租户竞争更激烈，非投资级收购多为与卖家直接谈判，无拍卖或竞价过程 [44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管有大量机会，但公司不会为增长而增长，将耐心对待资本成本 [19] - 预计2025年下半年结算股权；目前AFFO指导未假设股权融资，收购利差小于100个基点 [30][54] - 对资产和底层位置的实力有坚定信心，市场应因门店关闭影响极小和资产增值出售能力而对投资组合感到放心 [18] - 预计未来季度资本化率将保持或高于本季度水平；消费者低端市场仍面临压力，但通胀影响已大部分显现 [125][127] 其他重要信息 - 自成立以来平均信用损失仅4个基点，2024年全年信用损失为4个基点 [17][88] - 投资组合租金覆盖率约为4倍 [72] - 新租户关系主要集中在便利店、快餐、汽车服务、汽车碰撞、杂货和农场用品等类别 [81] - 收购的租赁内部增长明显优于处置的租赁，收购多有年度租金增长 [101] - 预计在阳光地带继续增长，但对资产所在地区无严格偏好，主要关注单个市场和需求 [103] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待今年远期股权的使用以及如何优化投资利差与资本来源 - 预计在2025年下半年结算股权，目前协议要求年底前结算，也可推迟 [30][32] 问题2: 销售回租机会对资本化率的影响以及投资是否仍需减少投资级敞口 - 目前一些投资级和投资级特征机会的风险调整后回报更具吸引力，但投资级租户变化不大；公司不拘泥于投资级与否，以最大化风险调整后回报为目标，当前最佳机会多在销售回租等方面 [34][36] 问题3: 出售资产的资本化率情况以及购买时的竞争情况 - 沃尔格林出售的资本化率因资产质量和租赁期限而异；CVS资产可能以较低资本化率出售；美元商店市场销售情况良好；投资级租户竞争更激烈，非投资级收购多为与卖家直接谈判 [41][45] 问题4: 公司的收购标准以及当前环境下的最低收购利差 - 投资标准自成立以来未变，关注企业信用、资产单位层面现金流和房地产本身；AFFO指导未假设股权融资，收购利差小于100个基点 [49][54] 问题5: 租户信用、观察名单、储备情况以及对特定租户的目标敞口和大洛兹剩余门店情况 - 去年大洛兹在观察名单，今年预计无特定租户问题；目标是使所有租户敞口低于5%；大洛兹七个门店预计六个被承接，有需求可能协商新租户 [56][61] 问题6: 美元树的贷款应收款是否会在2025年减少以及投资组合的租金覆盖率情况 - 约170个基点的贷款可能在今年滚动，有助于降低敞口；投资组合租金覆盖率约为4倍 [67][72] 问题7: 如何平衡平台和承保能力以获得更好回报与应对市场情绪问题 - 继续按现有方式承保并不断改进，降低租户集中度以减少市场情绪影响 [76] 问题8: 目前收购优先考虑的类别以及新租户关系情况 - 优先考虑便利店、快餐、汽车服务、汽车碰撞、杂货和农场用品等类别；新租户关系在这些类别中 [81][86] 问题9: 2024年的具体信用损失情况 - 2024年信用损失为4个基点 [88] 问题10: 承保时利用的不对称信息以及G&A下降是否有流程改进 - 利用Placer.ai工具和与租户的关系；2025年现金G&A因增加人员而上升 [92][94] 问题11: 收购和处置的租赁加权平均租赁 escalation差异以及租赁 renewal 情况 - 处置的租赁期限一般较短；收购的租赁内部增长明显优于处置的租赁，收购多有年度租金增长 [99][101] 问题12: 州或地区多元化地图是否会有重大变化 - 预计在阳光地带继续增长，但对资产所在地区无严格偏好，主要关注单个市场和需求 [103] 问题13: 租户敞口方面的额外工作以及2025年的处置目标 - 将机会主义地进行处置，目标是使所有租户敞口低于5%，多数租户低于3% [107][108] 问题14: 是否会在上半年部署未结算的1.85亿美元远期股权 - 净投资活动指导已考虑远期股权，需更有吸引力的股权成本才会更积极收购；若有有吸引力的收购机会，可推进部分处置 [110][112] 问题15: 大洛兹六个门店是否会有停机时间以及如何纳入指导 - 预计无停机时间 [117] 问题16: 出售沃尔格林资产的买家类型以及投资者对购买问题租户资产的兴趣 - 买家多为1031买家，需让买家相信门店不会关闭；投资者有兴趣，但需消除顾虑 [119][120] 问题17: 2025年指导相关的资本化率预期以及消费者对租户的影响趋势 - 未来季度资本化率预计保持或高于本季度；消费者低端市场仍面临压力，但通胀影响已大部分显现 [125][127]