财务数据和关键指标变化 - 2024年同店调整后社区净营业收入（NOI）和调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）分别同比增长19%和27% [8] - 2024年同店入住率提高180个基点，每可出租单元收入（RevPOR）同比增长近6% [8] - 2024年公司完成六笔交易，总额超2.5亿美元，第四季度完成三笔交易，涉及11个社区和817个单元，推动总NOI按份额环比增长11% [10] - 2024年公司筹集2亿美元股权资金，使高级生活房地产单元增加30% [20] - 第四季度，公司对一笔2840万美元的贷款余额进行1830万美元的折价偿还，折扣率为36%；与房利美合作，将18个独立抵押社区总计2.2亿美元的债务期限延长两年 [21] - 2024年公司年化同店收入增加超1400万美元，主要归因于全价费率提高5.1%和入住率增长70个基点 [23] - 剔除2023年第四季度非经常性信贷后，2024年第四季度备考NOI增长9.6%，备考NOI利润率在2023年第四季度24.6%的基础上增长90个基点 [23] - 2024年公司收入增长7.5%，归因于入住率提高180个基点和RevPOR增长近6%；剔除2023年一次性房地产税抵免和非经常性州补助后，备考年度调整后社区NOI同比增长21%或1140万美元，NOI转化率近70% [25] - 2024年第四季度是疫情以来公司首次未实现入住率环比增长，加权平均入住率为86.6%，较第三季度的87%下降40个基点 [27] - 2024年公司成功将居民费率续订周年日统一至3月1日，实现年度费率增长6.3%（不考虑医疗补助辅助收入流为7.3%）；2025年3月1日年度费率续订前，同店费率因入住率向独立生活单元转移而趋于稳定；同店护理级别收入同比增加110万美元或8.3% [29] - 2024年第四季度和全年，同店劳动力趋势进一步稳定，平均工资增长限于基于消费者物价指数（CPI）的通胀增长，同店组合的平均年度员工总数仅增加2.1% [31] - 2024年非劳动费用占收入的比例从2023年的27.5%降至26.9%，下降60个基点，但医疗补助相关账龄临时恶化导致坏账增加约70万美元 [33] - 截至2024年底，公司总债务按份额计算，固定利率债务占61%；不包括新获得的信贷安排，加权平均利率为4.7%，可变利率债务几乎完全对冲；包括信贷安排后，投资组合加权平均利率为5.4%；公司目前有9000万美元的信贷额度，年底约有3500万美元可立即使用 [38] - 按第四季度收购的NOI贡献进行年化计算，将额外增加900万美元的NOI，较2024年总NOI增长13%；假设入住率达到90%且NOI利润率达到30%，将额外增加2200万美元的NOI [40] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司同店组合在2024年实现收入和NOI增长，入住率和费率均有提升 [8][23][25] - 2024年收购的社区在第四季度加权平均入住率为76%，NOI利润率为21.7%，公司计划在2025年加速其收入和利润率的稳定 [12][51] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年初市场上有更多交易机会，卖家积极性高，随着债务到期增加，贷款机构和资产所有者出现特殊情况机会，形成了与2024年收购规模类似的大量潜在交易管道 [13] - 行业入住率整体呈上升趋势，公司对2025年自身入住率增长持乐观态度 [28] - 行业新建设施供应有限，银行虽在2025年有更多资金投放意向，但新建设施的股权资本难以获取，多数开发项目不具经济性；行业每季度约有2000个单元开工，无法满足到2030年预计新增的400万80岁以上人口的住房需求 [44][45] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是在2025年实现同店NOI增长处于同行高端水平，受益于更多社区达到稳定运营水平带来的更高增量转化率 [11] - 公司将继续积极寻求高质量、表现不佳或定价错误的资产，以实现增值回报，凭借运营能力和交易记录的提升，抓住市场上的收购机会 [13][14] - 2025年公司将聚焦关键运营支柱，包括降低员工流失率、利用关键市场的密度优势、提供优质服务和关怀、追求卓越运营等，以实现增长预期 [14][15][16] - 公司通过应用商业智能工具和第三方技术平台，实现费率优化、定制销售和营销计划以及突出临床项目特色，提升社区差异化竞争力 [17] - 公司持续强调开发、孵化和实施技术，以降低居民获取成本并提高转化率，增加有机生成的潜在客户和入住人数 [17] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为行业和公司处于长期增长阶段，公司2024年取得显著成就，为2025年及以后的加速增长奠定基础 [8][9] - 2025年初的趋势显示费率有强劲改善，公司对实现同店NOI增长目标充满信心 [11] - 市场动态有利于公司继续进行收购增长，公司将利用运营能力和资本可用性，抓住更多收购机会 [13][43] - 公司认为自身作为综合业主运营商的独特地位，使其能够投资高回报的增值机会，实现房地产和运营公司的双重价值创造 [12][13] - 随着入住率在2025年继续提高，公司相信同店组合和近期收购项目的NOI转化率将持续改善 [26] 其他重要信息 - 公司在2024年建立了支持收购能力和运营整合的基础工具和流程 [10] - 公司通过对部分社区进行资本投资，提升了社区表现，如Levitt's Commons和Plymouth社区的NOI利润率接近30%，North Bend Crossing社区的入住率提高到98%，利润率提高400个基点 [36] - 公司正在应对印第安纳州医疗补助相关问题，包括与个案经理合作恢复居民资格、与州和计划负责人沟通争取报销豁免以及修订医疗补助居民政策和程序 [34] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 目前定价情况以及与去年的比较，以及劳动力成本改善情况和对移民情况的预期 - 公司认为2025年定价将延续2024年的强劲增长态势，凭借同店的入住率水平，有能力继续推动价格上涨 [50] - 对于2024年收购的社区，公司计划在2025年加速其入住率恢复，这些社区入住率有提升空间，且费率高于同店，有望实现利润率扩张 [51][52] - 公司将继续保持同店的良好增长，处于同行高端水平，并在2025年严格管理劳动力成本 [53] - 公司未看到移民政策变化对劳动力市场产生重大影响，多数员工为持证人员，劳动力成本将保持在过去一年左右的水平，有助于从利润率角度推动业务增长，更快实现1亿美元的NOI目标 [53][54]