财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股FFO为0.61美元，达到先前提供指引的中点，受同店增长超预期支撑 [24] - 第二季度调整后每股FFO指引范围为0.61 - 0.63美元，中点0.62美元代表环比增长0.01美元或1.5%，由同店NOI增长和近期开发社区的额外租赁NOI推动 [25] - 第一季度同店收入和NOI同比分别增长2.6% - 2.8%，优于预期，主要受混合租赁费率增长、居民周转率降低、入住率提高和其他收入增长等因素驱动 [14] - 第一季度同店费用同比仅增长2.3%，好于预期，得益于有利的房地产税、保险节省和维修维护费用受限 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度混合租赁费率增长0.9%，由续约费率增长4.5%和新租赁费率增长约 - 3%驱动，混合费率环比加速140个基点 [14] - 4月混合租赁费率增长持续改善，若趋势持续到6月，上半年混合费率将处于1.4% - 1.8%范围的高端 [16] 其他收入业务 - 第一季度可租赁物品的其他收入增长10%，由持续创新和向居民提供增值服务推动 [15] - 租赁物品的其他收入约占总收入的11%，继续在高个位数至低两位数范围内增长 [18] 各个市场数据和关键指标变化 东海岸市场 - 占NOI约40%，是第一季度表现最强的地区，华盛顿特区表现最佳，波士顿结果超预期 [19] - 第一季度加权平均入住率达97.5%，混合租赁费率增长2.5%，同店收入同比增长约4.5%，略高于全年预期上限 [20] 西海岸市场 - 占NOI约35%，年初至今表现好于预期 [20] - 第一季度加权平均入住率为97.2%，混合租赁费率增长近3%，同店收入同比增长近3%，接近全年预期上限 [21] 阳光地带市场 - 占NOI约25%，绝对表现落后于沿海市场，但供应得到需求和强劲吸纳的匹配 [21] - 第一季度加权平均入住率为97.1%，混合租赁费率增长 - 2.5%，同店收入同比略有增长，符合原预期 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 聚焦创新、倾听反馈和资本部署三个增长驱动因素，与同行区分开来 [7] - 继续执行各种形式的资本部署，包括开发、债务和优先股部署以及合资收购，以推动未来增值 [9] 行业竞争 - 行业需求强劲，美国住房长期供应不足，预计将持续，第一季度近14万套公寓被吸纳，为30年来第一季度的最高水平 [10] - 新供应速度放缓，2024年多户住宅竣工量达到50年高点，但开工量因资本成本和可用性持续下降，未来供应管道低于历史平均水平，有利于未来租金增长 [11] - 租赁公寓在运营市场平均比购买单户住宅便宜60%，为20年来的最佳相对 affordability水平 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年开局良好，第一季度同店收入、费用和NOI增长超预期，但仅完成前四个月，将在旺季过后重新评估全年指引 [5] - 尽管宏观经济和地缘政治环境存在不确定性，但对多户住宅行业的长期增长前景持乐观态度，公司具有独特竞争优势 [12] - 近期经营环境存在一些不确定性，但公司有成功应对波动的记录，多元化投资组合、敬业员工和持续创新使其能够调整经营策略，实现收入和NOI增长，并扩大经营利润率 [23] 其他重要信息 - 公司在2025年第一季度完成纽约都会区两个公寓社区的出售，总收益2.115亿美元 [25] - 公司在第一季度开始开发加利福尼亚州河滨市的3099 Iowa公寓社区，预计总成本约1.34亿美元，预期收益率为6% [25] - 公司在季度末后全额出资1300万美元对旧金山都会区的一个稳定公寓社区进行优先股投资，回报率为12% [26] - 公司投资级资产负债表具有充足流动性，能够满足2025年及以后的资本需求，截至3月流动性超10亿美元，2026年前到期债务仅5.35亿美元，占总合并债务的9%和企业价值的2.5%，降低了再融资风险 [26] 问答环节所有提问和回答 问题1: 对下半年租金趋势回升的信心如何 - 公司认为宏观环境有积极因素，供应同比下降约20%且持续减速，租赁优惠环境稳定，有提价能力和良好流量，需求和相对 affordability仍较强，就业和工资仍在增长，目前情况良好，未来供应下降趋势也乐观 [29][30] - 从目前混合租赁费率增长来看，今年剩余时间只需实现约3%的混合租赁费率增长，相对于4月的中2%水平，仅需加速约50个基点或每单位12美元，若未实现，对全年同店收入的下行风险约为20个基点，风险相对较小 [31] 问题2: 购买费城资产高级贷款后的初始资本化率及稳定水平 - 公司预计在约1.83亿美元的基础上，第一年收益率约为4%，考虑到运营团队介入、入住率提升等因素，预计第一年收益率在中4%左右，未来几年有望升至约5% [36][37] 问题3: 推出批量WiFi是否影响续租租金及未来定价能力 - 公司已推出约3万套住宅的WiFi，今年还将推出1万套，目前4.5%的续租费率与同行平均水平一致，未发现对租金有影响，且4月混合费率加速增长 [40][41] - 高速WiFi是必需品，公司批量采购有更好的利润率和服务，对客户而言，WiFi在入住第一天就完全设置好，且覆盖整个社区，公司会根据市场定价 [42][43] 问题4: 对旧金山再融资交易的信心来源 - 过去一些DPE投资出现问题是由于建设进度延迟导致成本超支，以及部分城市地区复苏不佳，而此次交易是对运营资产的再融资，最后一美元LTV在中70%左右，约70%的收入以现金形式支付，有助于降低现金流和应计风险 [46][48] 问题5: 哪些市场的混合费率增长加速以及是否有市场遇到阻碍 - 几乎所有市场都有增长，过去30 - 45天阳光地带市场加速最明显，如德克萨斯州和佛罗里达州，奥斯汀从较低水平加速约500个基点，华盛顿特区、波士顿、旧金山和西雅图也表现良好 [52][55] 问题6: 如何降低下半年经营风险 - 公司已发出6月前的续租通知，预计7 - 8月发出4.5% - 5%的续租通知，必要时会进行协商，新租赁费率增长有所改善，4月持平，与第一季度的 - 3%有很大差异，公司将在旺季适当降低入住率以提高租金，不同市场会采取不同策略 [57][59] 问题7: 目前开发、全资收购和合资收购的收益率情况以及与LaSalle的合作进展 - 与LaSalle的合作中，正在展示和评估更多交易，预计7月能宣布一项交易并完成，市场上优质资产的资本化率在中4%左右，较偏远或质量较低的资产可达到5%，开发项目的收益率在低至中6%，公司第一季度在河滨市启动的项目预计收益率为6% [62][65] 问题8: 此次是否代表向机会主义方法转变以及资金来源 - 公司目前处于资本平衡或机会主义模式，随着DBE资金回收，将进行资本循环，认为当前开发时机合适，供应下降且开工量减少，未来租赁环境有利，合资平台也将继续发展，资金主要来源于资产处置 [68][70] 问题9: 对达拉斯和奥斯汀市场的预期以及本季度是否为新租赁的低谷 - 公司认为佛罗里达州可能已度过低谷，开始出现积极势头，预计纳什维尔可能在年底或明年初出现积极势头，奥斯汀可能是最后一个，该市场占NOI仅1.5%，供应较多，预计年底至明年初出现积极势头 [73][75] 问题10: 上半年混合租赁费率指引的数学计算是否正确以及新租赁费率增长转正情况 - 若4月的2.5%左右的混合租赁费率能持续到第二季度末，将达到年初设定的上半年1.4% - 1.8%指引的上限，公司预计新租赁费率在租赁季开始时接近持平，目前情况符合预期，续租费率保持在4.5%左右，未来可能会提高 [79][81] 问题11: 增值服务创新是否仍能实现1500万美元的增量收入 - 公司其他收入仍保持高个位数至两位数增长，WiFi、停车、包裹储物柜等举措以及客户体验项目都取得了良好效果，入住率、其他收入、周转率、费用和资本等方面都有改善，一切按计划进行 [82][84] 问题12: 除鼓励居民留任外，还有哪些因素导致周转率下降以及周转率过低是否会影响租金上涨机会 - 公司从2012 - 2019年的平均周转率超过50%，去年约为43%，今年目标是再降低1%，目前已降低约3%，4月同比降低约4%，公司更注重居民的终身价值，团队有工具和资源解决问题，对周转率、定价、入住率等方面产生积极影响，公司还在解决入住、回调票务和物业积压问题，并计划分配更多资本解决这些问题，同时正在推广新的CRM系统，预计5月完成 [88][92] - 公司认为不应只关注周转率，而应关注总收益表现，保持居民长期入住可提高入住率和收入，但不会以牺牲总收益为代价降低周转率，会动态调整定价以实现最优总收益 [93][96] 问题13: 若不是因为一些干扰因素，是否会考虑提高指引 - 公司历史上第一季度不提高指引，与行业惯例相符，更关注全年表现而非开局，虽然年初表现出色，但仍有很多未知因素和工作要做，预计7月第二季度会给出更好的更新 [102][103] 问题14: 夹层贷款业务的入站情况以及公司的胃口是否变化 - 开发项目的入站交易数量从历史水平下降，公司不关注此类交易，而对运营资产的再融资交易入站数量有所增加，但仍低于历史平均水平 [109][110] 问题15: CFO招聘进展 - 自2月电话会议以来，招聘有了积极进展，收到了大量回应，有很多候选人，目前已开始面对面面试，公司不关注时间框架，更注重找到适合团队和未来战略的人选 [112] 问题16: 交易市场情况以及买家和卖家如何看待干扰因素与吸引力 - 市场反馈不一，具体取决于市场和资产，目前买家更关注2026 - 2027年供应浪潮过后的运营基本面，而非当前利率波动，同时也关注购买资产的基础和与重置成本的比较，相信这两点的买家仍很活跃 [116] 问题17: 在河滨市进行开发的考虑 - 公司自2019年开始参与该项目，一直在监测，该项目是第一个达到收益率门槛且近期可推进的项目，预计收益率为6%，项目位于河滨市，位置良好，介于市中心和校园附近 [119][120] 问题18: 华盛顿特区的最新情况以及返岗趋势对需求的影响 - 华盛顿特区占NOI的15%，40%位于市区，50%位于郊区，第一季度表现出色，收入增长4.9%，入住率97.7%，混合租赁费率增长3.5%，4月提高到约4%，目前入住率仍高于97%，各项领先指标表现良好，返岗趋势对租赁费率和入住率有一定帮助，目前处于较好状态 [126][130] 问题19: 对波士顿市场的看法以及生物技术和研究资金冻结的风险 - 波士顿市场占NOI的11.3%，30%位于市区，70%位于郊区，第一季度表现好于预期，收入增长4.6%，预计北岸供应将增加，市场增速将放缓，但仍会努力推动租金，目前优惠相对较少，约为半周或持平 [136][137] - 生物技术和生命科学行业在波士顿都会区的就业占比仅为3% - 4%，从供应角度看，波士顿是未来供应较好的市场之一，尽管有相关噪音和头条新闻，但该行业在多元化、高收入和高学历的就业基础中占比较小 [139] 问题20: 若宏观经济恶化，哪些地区最具韧性 - 这取决于需求下降的驱动因素，不同的经济衰退对不同地区有不同影响，如全球金融危机影响纽约和阳光地带市场，科技衰退影响北加州，公司认为其多元化投资组合使其在不同情况下都能相对抗风险，传统上华盛顿特区、波士顿、里士满、巴尔的摩、费城以及奥兰多和达拉斯等市场相对稳定，南加州相对北加州波动性较小 [140][141] 问题21: 第一季度是否有不寻常的顺序性拖累因素 - 从运营角度看，第一季度同店NOI表现干净，FFOA水平受两方面因素影响，一是G&A的时间安排，预计全年会正常化，二是购买1300 Fairmount高级贷款的资金成本，这两个因素是时间性的，预计在第二和第三季度会有所改善 [145][146] 问题22: 1300 Fairmount贷款的债务偿付覆盖率和总贷款价值比 - 自第四季度计提准备金后，公司将资产价值降至1.83亿美元，目前处于100%杠杆状态，由于贷款处于非应计状态，债务偿付覆盖率无关紧要，更应关注未来的NOI贡献，预计约为每季度150 - 200万美元 [148][149] 问题23: AI筛选计划对坏账的增量改善情况 - AI筛选计划不仅包括身份验证，还包括收入证明，已在全公司推广，有助于降低坏账核销，提高平均存款（增长17%）、共同签署人比例（增长约1%）和信用评分（提高20分） [153][154] - 从应收账款和坏账角度看，净坏账准备金持续下降，应收账款减少，长期大额拖欠情况减少，尽管法院程序和驱逐时间仍有延迟，但情况有所改善，目前净坏账费用与疫情前水平相差约100个基点，回到疫情前水平有望带来约1500 - 2000万美元的底线现金流机会 [155][157]