财务数据和关键指标变化 - 第一季度每股收益为0.34美元，其中包含来自全食超市的0.06美元 [41] - 预计第二季度每股收益在0.32 - 0.34美元之间，下半年目标季度FFO为0.34 - 0.36美元 [43] - 第一季度同店NOI增长4.1%，街道零售组合增长6.8%，跑赢郊区资产超400个基点 [49] - 目标全年同店NOI增长5% - 6% [49] - 第一季度末债务与EBITDA比率为5.7倍，处于5.5 - 6倍的目标范围内 [50] - 截至3月31日，已签约未开业管道增加超15%，达到约900万美元的ABR，预计2025年确认约400万美元，其中75%（约300万美元）在下半年确认，2026年增加500万美元 [44] - 核心资产和再开发的已签约未开业管道额外增加600万美元，预计2025年确认少量，2026年预计为300 - 400万美元 [45] 各条业务线数据和关键指标变化 街道零售业务 - 第一季度实现6.8%的同店增长 [38] - 今年已签署新的核心租约，总ABR超过500万美元，其中95%来自街道 [19] - 4月签署新租约超100万美元，领先于去年同期 [19] - 签约未开业管道超600万美元的新核心租约处于高级谈判阶段 [20][45] 投资管理业务 - 过去6 - 9个月完成超8亿美元的核心和投资管理交易 [39] - 今年迄今完成超3.7亿美元的收购，包括约1.75亿美元此前未宣布的交易 [30] 各个市场数据和关键指标变化 威廉斯堡市场 - 第一季度收购三处新店面，目前共拥有七处店面 [32] - 平均ABR约为123美元，市场租金大幅高于此，新租约租金是其数倍 [68][69] 华盛顿特区市场 - M街第一季度服装销售额同比增长15%，去年第一季度签署两份租约，租金差价显著 [23][118] 芝加哥阿米蒂奇大道市场 - 第一季度销售额同比增长12%，新租户Rails开业表现强劲 [24] 纽约苏豪区市场 - 租金尚未回到此前峰值，近期处置最后一份高于市场租金的租约，预计在第二季度体现结果 [25] 旧金山市场 - 第一季度与TNT超市签署5万平方英尺的租约，社区反应积极，已收到多家顶级品牌的兴趣 [26][27] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 内部增长：主要来自街道零售业务，通过长期合同增长和增量租赁实现持续增长 [6][7] - 外部增长： - 资产负债表收购：目标是增加街道零售物业，确保收益和投资组合增值，重点关注关键任务走廊 [14] - 投资管理平台：机会性地增加资产，利用开放零售核心竞争力和机构资本关系 [14] 行业竞争 - 街道零售的投标竞争少于其他露天零售形式，公司专注于有动力的卖家，多数交易通过非公开市场或收购现有合作伙伴完成 [16] - 市场波动可能使一些买家退出，但公司凭借声誉和关系，有信心获得交易机会 [16][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管资本市场波动和经济不确定性增加，但公司业务关键驱动因素在第一季度持续发挥作用，且势头有望延续 [6] - 消费者支出至今保持弹性，尤其是富裕消费者，公司租户服务的消费者受经济指标影响较小 [12] - 市场波动可能为街道零售投资和投资管理平台创造更多购买机会 [17] - 对2026年实现5%以上的核心内部NOI增长有信心，即使将2025年从全食超市收到的款项计入NOI [47] 其他重要信息 - 第一季度入住率按预期下降约140个基点，主要因玛丽维尔广场一处郊区租户提前终止租约，该空间已以正差价重新出租，预计第三季度开始生效 [47][48] - 目标年底核心实际入住率提高至94% - 95% [49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2025年底SNO是否会加速增长并超过6%的ABR？ - 公司认为有300万美元将在下半年开始计入，如果AJ成功将谈判中的租约转化为合同，有望继续增长 [53][54] 问题2：市场低迷时的机会性投资情况，卖家通常是谁，与全球金融危机时相比如何？ - 目前难以确定具体情况，但公司凭借关系和资本实力，有信心把握机会，当前机会可能来自增值租赁机会，而非银行倒闭等情况 [55][57] 问题3：Flatiron收购后，是否预计更多办公REIT出售街道零售资产？ - 公司已成为街道零售的主要收购方，无论卖家来源如何，都有机会参与交易 [58] 问题4：街道投资组合在新冠疫情后的租户类型变化，以及从消费者需求和租户信用角度的韧性？ - 疫情后签约的多为与当今消费者相关的品牌，如今零售商认识到拥有自有门店的重要性，租户信用和健康状况较2019年有所改善 [61][62][64] 问题5：对街道投资组合未来可预见的10%潜在增长的信心，以及2025年能否实现？ - 公司对街道投资组合持续成为增长关键驱动力有信心，签约未开业管道大部分来自街道 [67] 问题6：威廉斯堡的按市值计价机会，当前市场租金和新租约签约情况？ - 市场租金大幅高于当前平均ABR，新租约租金是其数倍，未来有望释放增值空间 [68][69] 问题7：街道零售交易市场近期卖家和买家行为是否有变化，宏观不确定性是否会减少竞争并增加机会？ - 目前情况尚早，但此前一些买家的激进增长预期可能因市场波动而降温，卖家相对现实，竞争可能会减少，但公司有能力应对 [73][74][77] 问题8：近期租赁差价波动情况，以及对全年趋势的看法？ - 由于投资组合性质，租赁差价会有所变化，难以预测季度轨迹，但公司认为租约与市场相比处于良好位置 [79] 问题9：4月2日后与600万美元高级谈判阶段租约的租户接触频率和孕育期是否有变化？ - 未发现租赁速度或租户响应度有明显变化，销售增长、租户利润空间充足、消费者消费能力强，租户需求未放缓 [83][84] 问题10：新合资伙伴目前投入资本的意愿，以及总交易容量情况？ - 机会性投资资金寻找零售资产困难，高回报率投资者可能会积极介入，核心加领域对露天零售的需求增加，公司与机构投资者关系良好，有信心为其配置资本 [88][89][91] 问题11：租赁或商品销售方面，是否有针对特定类别或零售商的战略调整？ - 公司注重挑选能在健康入住成本下运营、达到销售目标的租户，同时会筛选供应链多元化的零售商 [94][95] 问题12：S&O管道890万美元ABR面临政策不确定性时的风险，是否会有延迟或取消情况？ - 零售商因担心错过关键位置而继续签约，目前主要担忧是租户建设成本和供应链问题，公司有能力吸收部分成本转移，关键市场受经济放缓影响较小 [97][98][100] 问题13：核心投资组合租户中每月提供销售数据的比例，以及销售停滞时的应对措施？ - 按租约规定约15% - 20%，但实际接近100%。若销售下滑，公司会通过FMV重置等方式收回空间并重新出租 [105][106][108] 问题14：街道投资组合预计年底达到90%，目前锁定的比例和仍需努力的部分？ - 由于S&O管道主要是街道零售，大部分已锁定，对实现目标有信心 [109] 问题15：截至4月完成交易的初始资本化率，以及障碍率的变化情况？ - 公司避免提供具体初始资本化率，认为该指标可能有误导性，目前情况较为灵活，公司有多种方式应对短期和长期问题 [112][114][116] 问题16：华盛顿特区市场是否因Doge事件和削减措施出现流量或租户需求变化？ - 未发现任何变化，M街销售额第一季度同比增长两位数，租赁速度未受影响 [118] 问题17：国际旅游对租户的重要性，特别是在关键街道零售走廊？ - 国际旅游总体未对零售商销售产生影响，除加拿大游客跨境旅游下降外，国际游客作为购物者尚未对街道零售资产产生重大影响 [123][124] 问题18：近期在纽约多个社区收购资产，如何平衡规模和多元化，对纽约的敞口是否有上限？ - 公司认为目前对纽约的敞口未达上限，未来会继续在关键走廊增加门店，同时也会在其他市场布局以平衡投资组合 [126][127]