财务数据和关键指标变化 - 2025年至今已完成7000万美元收购，过去八个月完成2.69亿美元收购，收购时混合资本化率为6.7% [6] - 自去年7月通过ATM计划筹集4.75亿美元股权，目前杠杆水平为过去七年最低 [7] - Q1调整后运营资金（AFFO）为每股44美分，较去年Q1增长2.3% [22] - Q1现金租金收入为6320万美元，同比增长9.1%，季度末在租约的年度现金租金为2.439亿美元，加权平均五年现金租金年增长率为1.4% [22] - Q1现金一般及行政费用（G&A）为490万美元，占现金租金收入的7.7%，低于去年同期的7.9%，预计2025年现金G&A在1800 - 1850万美元 [22][23] - 2025年到期租约中88%的租户已续租或有意续租，季度末到期租约占年基本租金（ABR）的0.5%，2026年为2.3% [23] - 目前投资组合 occupancy为99.4%，Q1基本租金收取率为99.5%，可收回性或信用准备金及资产负债表无重大变化 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 收购业务：Q1收购23处房产，价值5700万美元，加权平均租约期限为17年，80.3%的投资通过COE spec完成 [14][15] - 租户业务：最大租户为全国性品牌餐厅运营商，如Olive Garden、LongHorn和Chili's，Chili's本季度同店销售额增长31.6%，Olive Garden和Longhorn在2025年2月结束的三个月中同店销售额同比增长近12.6% [9] - 业务多元化：从成立时的418处房产增长到如今的1236份租约，Darden品牌在租金收入中的占比从100%降至47%，前五大品牌占年度基本收入的55% [10] - 行业分布：年度基本租金中67%来自休闲餐饮，11%来自快餐，汽车服务和医疗零售分别占11%和9% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 近期定价交易的资本化率变化不大，QSR房产单独出售时资本化率通常在5% - 6%之间 [6][16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续增加收购项目储备，寻找符合质量标准和定价要求的机会，不提供收购指引 [6] - 注重通过股权销售和去杠杆化保持流动性，以应对新机会，利用ATM计划筹集资金 [7] - 投资团队耐心选择符合投资组合的项目，不盲目追逐交易，注重质量和增值 [15] - 未来继续关注全国知名品牌和优质运营商的项目，不设定投资行业目标配额，但预计长期内目标行业大致均衡 [17] - 行业竞争方面，公司认为部分同行采用杠铃策略，而自身策略更透明，收购项目经过深思熟虑 [40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年初延续了2024年下半年的发展势头，公司在不确定环境中处于有利地位，投资组合具有韧性，资本管理审慎 [5][12] - 虽然当前关税环境不确定，但预计餐厅行业受影响较小，服务型租户表现将优于普通零售运营商 [11] - 若经济衰退，租户表现可能会有所回落，但公司租金覆盖率有缓冲，能够应对潜在问题 [12] - 公司对未来发展有信心，有充足资金和人员，专注于寻找高质量收购机会，但市场情况仍不确定 [69] 其他重要信息 - 本季度公司决定进一步细分投资组合，披露前35大品牌，占ABR的80%以上，目标是让投资者了解租户风险 [13] - 公司采用保守会计方法，不将投资团队的薪酬成本资本化 [23] - 公司正在探索AI提高效率，加强资产管理团队建设，利用现有技术自动化部分工作 [81][82] 问答环节所有提问和回答 问题1：本季度收益率略有压缩，是否因行业竞争和关税绝缘导致资产竞争加剧？ - 公司认为主要原因是本季度QSR餐厅收购占比高，难以确定是否与竞争有关 [25] 问题2：公司增长的限制因素是什么，项目储备情况如何？ - 收购类型决定季度收购量，公司注重资产质量和资金筹集方式，过去在成本资本不合适时暂停收购，合适时积极行动 [28][29] 问题3：今年收购节奏如何，从较高基数开始后续情况怎样？ - Q4通常是公司收购旺季，但目前对下半年情况缺乏可见性，因宏观不确定性难以预测，公司有人员和资金，专注执行但不提供指引 [33][34] 问题4：本季度收购多个Burger King项目，近期有大型加盟商破产，这是个别问题还是会影响对Burger King租户的监控？ - 这是个别加盟商的特定问题，不影响对其他租户的监控 [35] 问题5：公司与其他净租赁公司在资本化率上的差异及取舍如何？ - 较高资本化率的项目通常存在行业、信用或租金等问题，公司收购项目经过审慎筛选，策略透明 [39][40] 问题6：项目储备中是否有大型交易，是否有折扣？ - 项目储备中有大型交易，但未发现投资组合折扣，部分大型交易竞争更激烈 [43][44] 问题7：如何对小型加盟商进行评估，规模如何？ - 公司的小型加盟商规模对同行来说较大，有财务数据和信用评估，加盟商信用不是主要业务，不参与帮助小型企业开展业务的模式 [47][48] 问题8：新建立的关系对新业务的贡献有多大？ - 部分业务来自新关系，但很多是长期跟踪的项目，因成本资本优势和宏观不确定性，卖家更愿意达成交易，公司扩大了收购团队，期待新成员发挥作用 [49] 问题9：近期收购项目的EBITDAR覆盖率范围是多少，餐厅和非餐厅业务是否有差异？ - 公司不按季度披露覆盖率，不同行业信用指标相似，医疗行业的指标定义较模糊 [54][55] 问题10：公司认为租约保守的上限是多少，何时会对新租约评估感到不适？ - 公司不认为有上限，会回顾放弃的项目，发现结果不佳，租金具有随机性，公司注重寻找表现好且租金合理的项目，目前保守策略有助于在机会来临时积极行动 [57][59][61] 问题11：公司目前杠杆率低，在成本资本有吸引力的情况下，如何考虑进一步去杠杆或增加负债以把握未来机会？ - 目前持有流动性成本低，ATM计划费用和折扣结构有利，公司在市场压力下保持高流动性，处于有利地位 [64][65][66] 问题12：若经济衰退，对项目储备的交易量、竞争和定价有何影响？ - 公司认为投资组合在经济衰退中表现良好，但不确定是否有收购机会，公司有资金和人员，需市场提供高质量低价项目 [67][69][70] 问题13：本季度租金收取率略有上升，目前未支付租金的租户情况如何，是否有措施提高收取率？ - 主要是一个租户未支付租金，公司有个人担保并在释放房产方面取得进展，这是个别情况 [73][74] 问题14：历史上房产置换的租金差价情况如何？ - 涉及的房产数量较少，公司不评论正在进行的租约谈判 [75] 问题15：公司在扩大收购团队和优化资产负债表的同时，是否增加其他能力或数据集用于评估？ - 公司正在探索AI提高效率，加强资产管理团队建设，利用现有技术自动化部分工作，Deal Path是业务的重要组成部分，公司可带投资者了解评估过程 [81][83][84]