财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后FFO为每股0.35美元，较去年第一季度增长6%，创公司十年历史上最高季度收益 [4] - 同一物业净营业收入（NOI）较去年第一季度增长3.8%，受益于已签约但未开业项目的租金、提高的回收率和超预期的收款情况 [4] - 总流动性约8亿美元，其中现金9800万美元，资产负债表保持强劲 [19] - 净债务与年化EBITDA之比为5.9倍，债务到期情况可控，2026年前到期债务仅占未偿债务的8% [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度执行42份租约，总面积43.4万平方英尺，包括18份新租约，面积11.8万平方英尺，同空间现金租赁利差达34% [4][5] - 租户保留率保持在95%，SHOP入住率增至创纪录的92.4% [5] - 同一物业租赁率为96.6%，较上一季度下降50个基点，较2024年第一季度下降10个基点，主要因收回部分大型租户空间 [13] 开发业务 - 第一季度完成蒙特杰德拉、阿默斯特广场、卑尔根镇中心和马纳拉潘的重建项目，总成本2200万美元 [15] - 第一季度启动两个重建项目，总投资1400万美元，总活跃重建项目管道达1.56亿美元，预期回报率14% [15] 各个市场数据和关键指标变化 - 投资销售市场显示出早期放缓迹象，4月以来CMBS发行有限，寿险公司和银行仍积极为购物中心提供贷款，利差增加10 - 30个基点 [6] - 股权方面，许多REIT和外国投资者暂停投资，与私人买家的交易仍活跃 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划出售非核心低资本化率资产，将所得资金重新投入增值收购，以提升投资组合质量和增长率 [11] - 过去18个月，公司以7.2%的资本化率收购超5.5亿美元资产，以5.2%的资本化率出售约4.5亿美元资产 [11] - 公司凭借五大差异化优势驱动增长，包括物业集中在华盛顿特区至波士顿走廊、净营业收入增长可见、有大规模重建项目管道、积极进行资本循环和保守的资产负债表 [9][10][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管第一季度业绩超预期，但由于4月的经济不确定性，公司对下半年持更保守展望，暂不提高全年指导，但会在下个季度重新评估 [8][9] - 公司重申2025年全年调整后FFO指导为每股1.37 - 1.42美元，中点增长率为4%，同一物业NOI增长3% - 4% [8][20] - 管理层认为公司团队有能力应对各种经济周期，有信心在未来实现行业领先增长 [22] 其他重要信息 - 公司成功出售卑尔根镇中心8英亩土地，售价2500万美元，另有两个物业正在出售，总价4100万美元，今年总处置额将达6600万美元，加权平均资本化率为5% [7][8] - 公司将减少2025年预期经常性G&A费用上限50万美元，新中点为3580万美元，与上一年相当 [21] 问答环节所有提问和回答 问题1: 宏观不确定性是否会改变大空间租赁时间和影响入住率？ - 公司表示目前未看到零售商放缓迹象，与同行交流也未发现类似情况 [26][27] 问题2: 如何看待处置资产的资本化率及收购与处置之间的利差？ - 过去18个月公司在这方面有一定成果，此次宣布的6600万美元处置涉及三个资产，其中一块土地的资本化率约为4%，未来希望有更多此类交易，但目前还不确定 [29] 问题3: 未提高展望的具体谨慎原因是什么？ - 公司称只是更保守并增加了应急措施，没有特定租户因素导致不提高指导 [35] 问题4: 1031交换对应税收入和股息有何影响？ - 1031交换可递延收益，不会给股息带来压力，反而若不进行交换会增加应税收入和股息分配压力 [38][39] 问题5: 1031交换后资产的新折旧基础是否为前一资产的基础？ - 是的 [40][41] 问题6: 能否提供租金增长的数值背景，以及第一季度破产情况对房东谈判杠杆的影响？ - 市场租金有5% - 10%的增长，第一季度的零售商破产情况不被视为多个零售商破产的预警，行业整体健康 [46][48][49] 问题7: 如何看待市场波动时传统小型食品杂货锚定中心与公司大型物业的安全性？ - 公司认为其投资组合在衰退环境中表现良好，相比一些小型食品杂货锚定中心更具抗风险能力 [51][52][53] 问题8: 关税和经济放缓后，收购机会和资本化率如何？ - 目前投标与要价差距较大，公司会保持耐心等待合适价格 [57] 问题9: 目前坏账假设与之前相比如何，对Kohl's的看法及收回空间的机会？ - 重申坏账指导为总租金的75 - 100个基点，第一季度比该水平低10个基点，已为下半年增加了一些应急措施；公司认为Kohl's近期无破产风险，其许多店铺是该公司最具生产力的店铺，租金相对便宜，收回空间需求大但短期内不太可能 [59][60]