财务数据和关键指标变化 - 第一季度资金运营（FFO）为每股0.28美元，调整后资金运营（AFFO）为每股0.32美元 [12] - 第一季度末债务加权平均利率为4.4%，加权平均期限为三年 [13] - 公司1.5亿美元高级无抵押循环信贷安排中有2400万美元未偿还，固定利率债务占所有借款的92% [14] - 净债务与年化调整后EBITDA的比率为5.2倍，维持在目标范围内 [14] - 第一季度通过ATM发行计划筹集约300万美元股权，发行近14万股普通股，平均价格为每股14.2美元，发行约7.3万股运营合伙企业普通股，价格为每股14.3美元 [14] - 第一季度经常性资本支出为16.8万美元，预计第二季度在15万 - 25万美元之间 [14] - 预计2025年全年现金一般及行政费用在1050万 - 1100万美元之间 [14] - 董事会批准每股0.02 - 0.025美元的季度股息，较2024年第一季度股息增长1% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度收购36处房产，约1600万美元，加权平均资本化率为7.6%，增加约10万平方英尺净可出租面积 [11] - 季度末至4月16日，收购25处房产，约1300万美元，并签订35处房产、总计2200万美元的明确合同 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 目前入住率为99.8%，是公司成立以来对续租情况可见度最高的时期 [4] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与邮政服务采用多层次计划方法，实现续租高效及时，包含3%年度递增和十年租约，使公司和邮政服务更高效 [5] - 预计2025年收购额为8000万 - 9000万美元，加权平均资本化率达到或超过7.5% [6] - 与业主积极对话，收购渠道增长，若资本成本和机会匹配，有能力扩大收购规模 [7] - 采用向上结构，允许以运营合伙企业单位代替现金交易，11%的收购自IPO以来通过单位完成，约75%的收购来自非公开市场 [8] - 持续优先降低现金一般及行政费用占收入的百分比 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度业务各关键方面持续取得进展，续租势头延续到2025年，对内部增长可见度高 [4] - 与邮政服务合作良好，新方法使内部资源可扩展到其他增值领域，如收购和运营自动化 [5] - 公司有信心实现每股1.2 - 1.22美元的年度AFFO指引 [6] - 与国会成员积极对话，两党对邮政服务房地产网络的支持令人鼓舞 [9] - 相信公司物业对邮政服务的使命至关重要，现金流安全且可见，有能力实现内部增长并整合市场 [9] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议上可能使用前瞻性陈述，实际结果可能与陈述有重大差异，受多种不可控风险和因素影响 [3] - 公司可能提及非GAAP财务指标，可在财报发布和补充材料中找到与GAAP指标的表格对账 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2025年和2026年续租的现金租赁利差是多少 - 公司历史上未提供租赁利差数据，过去几个季度公布同店数据并对2025年有预估 [17] 问题2：华盛顿特区关于DOGE和美国邮政服务的讨论情况及担忧和机会 - 公司持续关注相关新闻并与国会成员沟通，但目前关于邮政服务和DOGE没有实质性言论或行动 [18] - 与邮政服务租赁部门合作高效，对方专注于确保设施、执行租约并在到期前完成，业务正常进行，Doge关注邮政服务可能带来机会，但尚未明确 [19][20] 问题3：目前市场上的资本化率变化情况 - 资本化率总体保持稳定，公司希望全年完成时达到或超过7.5%的资本化率，第一季度结束时为7.6%，预计将持续 [28] 问题4：外部经济因素（如关税）是否影响收购量 - 公司不受关税影响，卖家也未受其特别驱动，选举后收购对话增多，但与关税无关，卖家出售原因多为流动性、生活事件或对运营合伙企业单位感兴趣 [30][31] 问题5：在政府可能减少房地产足迹的情况下，公司收购房产时是否特别关注房产的关键使命性 - 公司在收购房产时会重点考虑邮政服务是否需要或希望入驻该设施，以及房地产价值，公司认为这些房产对邮政服务的交付业务至关重要，过去十年以上99%以上的保留率证明了这一点 [32] 问题6：2024年用运营合伙企业单位资助的收购比例，以及未来使用情况的指导 - 运营合伙企业单位是有价值的交易工具，平均10 - 15%的交易使用该单位，交易常采用部分现金和部分单位的方式，公司会根据股价和交易情况决定是否使用 [39][40]