财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度总营收从2024年第一季度的2930万美元增长至3010万美元，同比增长2.5%；较2024年第四季度的2930万美元，环比增长2.7% [12][13] - 2025年第一季度物业运营费用环比增加约60万美元至610万美元，一般及行政费用环比增加约30万美元至510万美元，利息费用环比持平于640万美元 [13] - 2025年第一季度资金营运现金流（FFO）环比略降7.7万美元，维持在1270万美元；摊薄后每股FFO为0.47美元，略低于2024年第四季度的0.48美元 [14] - 2025年第一季度调整后资金营运现金流（AFFO）总计1470万美元，较2024年第四季度高出约10万美元；摊薄后每股AFFO环比持平于0.55美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司入住率和加权平均剩余租赁期限环比持平，分别为90.9%和6.7年 [6] - 第一季度收购一处行为住宅治疗设施，含五栋建筑，总面积约3.8万平方英尺，购买价约970万美元，预计租户改进费用140万美元，新租约2040年2月到期，预期年回报率9.5% [7][8] - 已签署七处物业的确定性买卖协议，预计总投资1.695亿美元，预期回报率在9.1% - 9.75%之间，预计2025 - 2027年完成收购 [8][9] - 4月出售俄亥俄州一栋建筑，售价约40万美元，净收益约60万美元，实现物业出售收益 [9] 公司战略和发展方向及行业竞争 - 运营上保持选择性收购，关注物业运营成本，服务租户 [6] - 因股价较低，上季度未通过股权架售机制（ATM）发行股份，将评估资本循环机会，通过选择性资产出售和增加循环信贷额度获取资金进行近期收购，维持适度杠杆水平 [10] - 持续评估资本最佳用途，若股价上涨至合适水平，将考虑通过ATM融资；同时评估包括优先股发行在内的各种资本选择，但优先股发行近期不在考虑范围内 [22][23][36] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 预计到第二季度末、第三季度初，能更明确老年精神病医院运营商潜在买家的情况及下一步计划 [19] - 租户表现稳定，无论大小租户整体情况良好，宏观层面短期内未发现对租户或其支付租金能力有负面影响的因素 [43][44] 其他重要信息 - 公司有四处物业正在进行重建或重大翻修，其中一处项目第一季度开始租赁，因医疗执照要求和租金减免，预计2025年第四季度贡献净营业收入（NOI） [6][7] - 公司宣布2025年第一季度股息，提高至每股普通股0.47美元，年化股息为每股1.88美元，自首次公开募股以来每季度均提高股息 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 老年精神病医院运营商考虑出售的时间及公司替换租户、重新出租空间的相关情况 - 运营商正在积极进行出售流程，有潜在买家评估收购全部或部分医院；公司预计到第二季度末、第三季度初能更明确买家情况及下一步计划 [18][19] 问题2: 收购前景和资本配置情况，以及对今年剩余时间和明年初的预期 - 公司有两个 inpatient rehab facilities，预计一个在第三季度初完成收购，另一个在第四季度完成；还有一处400万美元的物业若达成买卖协议，可能在第三季度收购 [21] - 因当前股价低，不考虑通过ATM融资，将通过选择性资产出售和循环信贷额度获取资金进行收购，待股价上涨会考虑ATM融资 [22][23] 问题3: 考虑回购股票还是将资本用于收购新物业 - 董事会会讨论该问题，但公司有收购项目，不希望为回购股票增加杠杆，会根据资本循环情况和机会进行评估 [25][26] 问题4: 老年精神病医院运营商的320万美元合同付款是否包含票据，票据付款金额是多少 - 320万美元仅为租金，票据付款约250万美元，运营商每年合同欠款近600万美元 [30][31] 问题5: 佐治亚州资产的租户改进费用140万美元预计完成时间及租金起算时间 - 预计在第三季度初完成并开始租赁 [32] 问题6: 财报中佐治亚州970万美元收购与补充资料中950万美元的差异，以及是否包含140万美元租户改进费用 - 实际资产价值约1100万美元，970万美元为购买价，1100万美元为现金考虑金额 [33][35] 问题7: 公司和董事会对发行优先股的看法 - 公司会评估各种资本选择，但倾向保持资本结构简单，优先股发行近期不在考虑范围内 [36] 问题8: 若老年精神病医院运营商出售流程延长，公司的耐心限度 - 公司预计到第二季度末、第三季度初明确买家情况后做决策，若买家兴趣不足，将考虑租赁和票据相关的所有替代方案 [40] 问题9: 公司其他小租户情况，以及宏观环境对租户盈利能力和支付租金能力的影响 - 租户表现稳定，无论大小租户整体情况良好，宏观层面短期内未发现对租户或其支付租金能力有负面影响的因素 [43][44] 问题10: 1.69亿美元收购管道在何种情况下公司可以不进行收购 - 该收购管道是公司的收购义务，但如果是开发项目，开发商或公司认为不合适，可能会放弃 [49] 问题11: 若老年精神病医院运营商出售资产或业务，公司票据相对于其他债权人的情况 - 商业银行对400万美元应收账款有第一优先担保权益，公司对该应收账款有第二留置权，对借款人其他资产有第一留置权，借款人子公司的股票也质押给公司 [51]