财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后运营资金（AFFO）每股0.30美元，反映了运营效率和99.5%的强劲租金收缴率 [21] - 截至一季度末，债务与年化调整后EBITDAre比率为5.7倍，长期希望保持在5 - 6倍，短期内预计会超过6倍但低于7倍 [22] - 重申2025年AFFO每股指导区间为1.2 - 1.26美元 [9][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度收购约4920万美元房产，平均资本化率7.9%，加权平均租赁期限约12年，收购分散在9个行业、13个租户和13个州 [4] - 一季度后又完成一笔360万美元房产收购，初始现金资本化率8.1%，租赁期限7年，另有5笔总价1570万美元房产处于合同中，加权平均初始现金资本化率8%，加权平均租赁期限约8年 [5] - 计划2025年收购1.25 - 1.45亿美元房产，同时计划出售2000 - 4000万美元房产 [6][8] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司是内部管理的净租赁房地产投资信托基金（REIT），收购、拥有和管理主要位于高流量道路临街的房产 [4] - 鉴于当前股价和资本成本，公司放缓收购活动，待资本成本改善后将恢复此前收购节奏 [6] - 计划增加房产销售，出售非核心资产和租赁期限较短的资产，置换为符合收购模式的长期租赁资产 [8] - 扩大租户披露细节，从投资者报告中的前20名扩大到前40名 [20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前收购临街资产的资本化率处于历史高位，继续收购资产符合公司最佳利益，尽管收购节奏会放缓 [6] - 预计2025年第四季度或2026年初，租金替代收入将恢复，坏账费用将降至1% - 2%的正常水平 [16] - 对2025年续约情况有清晰了解，预计三个租户不续约，但不会造成重大闲置时间 [18] 其他重要信息 - 董事会任命Randall Starr为首席财务官（CFO），同时继续担任联合首席执行官（Co - CEO） [10] - 董事会任命Sean Fucamaro为首席会计官 [11] 问答环节所有提问和回答 问题1: 2% - 3%的信用损失指引相关情况 - 公司内部建模假设在2% - 3%的信用损失中，有七处房产全年空置，并考虑了一些未知的额外空置费用 [28] - 预计不续约的三处资产规模较小，合计占年租金（ABR）不到100个基点 [29] 问题2: 关于发行股权的战略思考 - 公司对当前股价不满，因股价未反映投资组合价值，为确保年底有足够流动性，已缩减收购规模，预计年底流动性在6000 - 7000万美元，为股价反弹争取时间 [30] - 公司会关注债务与EBITDA比率，今年预计保持在6倍左右，且信贷额度有2亿美元的扩充空间，有充足的流动性获取途径 [33] 问题3: 临街房产在谈判中的优势 - 公司认为临街房产在清理闲置资产方面具有巨大优势，能吸引更多机会和选择，便于采取更快速的清理方式，这是资产本身和管理团队共同作用的结果 [37][38] 问题4: 增加处置房产的指导中，适合回收的房产特征 - 短期租赁资产适合出售，若能转化为长期租赁资产则更有利 [39] - 考虑租金难以在续约时填补的资产，将其出售并置换为资本化率更好、租金更易替代的资产 [40] - 考虑行业因素，将非重点关注行业的资产置换为长期租赁的新资产，对投资组合有利 [41][42] - 存在资本化率套利机会，公司出售房产时会聘请有广泛买家资源的经纪人 [43][45] 问题5: 6200万美元年度基础租金中12处房产的情况 - 6200万美元中不包含七处空置房产的租金收入，是净租金收入 [49] - 若这些房产在2025年末或2026年初重新出租，将增加到6200万美元的租金收入中 [52] 问题6: 1% - 1.5%坏账率的稳态情况及净NOI增长的思考 - 租赁通常有年度租金递增或每五年递增，平均约为每年1.3% - 1.45% [54] - 公司坏账回收率约为75%，基于历史回收率保持稳定 [55][56] 问题7: 若长时间无法获得股权融资的Plan B - 公司会继续执行现有策略，确保在投资组合内做出谨慎决策，展示投资组合的弹性，并进行资产回收 [58] - 若几个季度后股价仍无改善，将考虑并购等其他选择 [59] 问题8: 投资回收和新资本投资的利差情况 - 公司预计在资产退出和收购之间平均有100个基点左右的利差，部分资产退出利差会有所不同 [62][63] 问题9: 是否披露平均或中位数租户租金覆盖率 - 公司目前不披露该数据 [65][66]