财务数据和关键指标变化 - 第二季度NAREIT FFO为每股0 56美元 同物业NOI增长3 8% 尽管受到租户中断260个基点的拖累 [15] - 基础租金增长贡献360个基点至同物业NOI增长 新租约以更高租金开始 抵消了短期入住率下降的影响 [15] - 其他收入贡献150个基点至同物业NOI增长 包括临时空置空间的收入 以及奥兰多Point停车场协议的重新谈判 [15] - 净费用报销拖累同物业NOI增长110个基点 主要由于去年伊利诺伊州库克县税收评估的收益 [15] - 公司更新2025年同物业NOI增长指引至3 9%-4 3% 并将FFO指引提高至2 22-2 25美元 [16] - 预计租户中断将拖累同物业NOI 230个基点 但基础租金增长将在下半年加速 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度执行170万平方英尺新租约和续租 混合现金价差为24% 其中新租约90万平方英尺 价差达44% [10] - 新租约活动创下公司历史上最高的季度基础年租金 [10] - 已解决80%的Big Lots Party City和Joanne破产收回空间 租金提高40%以上 [10] - 尽管破产导致70个基点的拖累 但入住率仍环比增长10个基点至94 2% [10] - 小型商铺租赁达到投资组合新高91 2% [10] - 新租约年租金增长创纪录达2 8% [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 收购休斯顿MSA的La Centerra 这是一个标志性的以杂货店为主的生活方式资产 年访问量超过500万次 [8] - La Centerra的收购价格为重置成本以下 提供巨大的上涨空间 近期有低于市场租金的租约到期 [8] - 在费城郊外Davis Collection和达拉斯南部的Wynwood Village等市场完成再开发项目 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司价值增值计划继续全面执行 提供对未来增长的可见性 [5] - 通过资本回收策略 出售低增长资产 并将收益重新部署到具有巨大上涨空间的资产中 [8] - 看到明显趋势 最佳购物中心品牌正在进入高流量杂货店锚定的中心 [12] - 竞争加剧 更多私人资本进入露天零售资产类别 压缩杂货店锚定交易的资本化率 [73] - 再开发项目预计将提供高单位数至低双位数的IRR 使用保守的退出假设 [33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 消费者保持韧性 就业市场强劲 投资组合中交通趋势积极 [66] - 零售商承诺将商店作为接触客户的最有利可图渠道 对商店的长期承诺非常强劲 [64] - 尽管有关税噪音 但零售商需求几乎没有减弱 公司对需求的广度和引入投资组合的优质租户类型感到鼓舞 [65] - 零售商通过供应商谈判或替代采购方法应对关税 消费者保持韧性 [66] 其他重要信息 - 截至6月30日 公司拥有14亿美元可用流动性 2026年6月前无债务到期 债务与EBITDA比率为5 5倍 [16] - 签署但尚未开始的租金池总计6700万美元 包括5900万美元的净新租金 [16] - 预计2025年将开始6900万美元的新租金 高于去年底预期的5300万美元 [16] - 小型商铺租赁达到投资组合新高91 2% 随着再开发项目的交付 还有超过100个基点的增长空间 [96] 问答环节所有的提问和回答 关于租赁和入住率 - 公司已解决80%的Big Lots Party City和Joanne收回空间 租金提高40%以上 预计2026年将大量上线 [103][104] - 小型商铺入住率在再开发和稳定资产上比当前投资组合平均水平高出约100个基点 [99] - 签署但尚未开始的3500万美元ABR中 约35%是小型商铺空间 每平方英尺ABR约为30美元中段 [97] 关于La Centerra收购 - La Centerra收购的资本化率在低6%范围内 预计将产生高单位数至低双位数的IRR [33] - 该资产当前ABR在低30美元/平方英尺 新租约在60-90美元/平方英尺范围 [143] - 预计NOI增长平均在5%左右 持续十年 [143] 关于行业趋势和竞争 - 杂货店锚定中心的资本化率正在压缩 过去3-4个月需求非常高 [123] - 露天零售资产类别竞争加剧 更多私人资本包括高净值个人和养老金进入 [73] - 零售商正在通过供应商谈判或替代采购方法应对关税 消费者保持韧性 [66] 关于财务和指引 - 公司预计2025年将开始6900万美元的新租金 高于去年底预期的5300万美元 [16] - 租赁结算收入高于历史运行率 预计下半年将减速 [57] - 坏账费用处于指引范围的低端 对基础信贷质量感到满意 [46] 关于租户风险 - 观察名单比历史上小得多 顶级40大租户中包括Whole Foods Sprouts Aldi等强劲运营商 [137] - 药物商店和剧院是正在关注的类别 但在ABR中占比不到1% [25] - 低租金基础使公司能够有利地回填空置空间 [138]