财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO每股为0.60美元 较2024年同期的0.57美元增长4.9% [22] - 2025年AFFO预期上调至25亿至25.2亿美元 或每股2.35至2.37美元 较此前每股2.33至2.36美元的指引有所提高 [23] - 基于上调后的2025年指引中值 公司预计每股AFFO同比增长4.4% [10][23] - 调整后EBITDA占收入增长的比例很高 剔除非现金项目后利润率持续强劲 保持在90%以上的高位区间 [22] - 总债务为171亿美元 净债务与年化第二季度调整后EBITDA之比约为5.1倍 处于5至5.5倍的目标杠杆范围内 [21] - 经对冲活动调整后的加权平均利率为4.47% 加权平均到期年限为6.5年 [21] - 季度一般与管理费用（G&A）为1460万美元 仅占总收入的1.5% 是三重净租赁REIT乃至所有REIT中最低的比率之一 [11][22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 与Red Rock Resorts达成协议 提供最多5.1亿美元用于开发North Fork Mono赌场度假村 [15] - 将与Kane International和Eldridge Industries合作的1 Beverly Hills项目相关夹层贷款投资增加1.5亿美元 总承诺额达4.5亿美元 [16] - 在拉斯维加斯 高端物业入住率仍超过90% 但预算敏感的低端消费者有所减少 低层级物业运营商正在进行调整以吸引该客群 [17] - 加拿大资产表现良好 部分原因可能是更多加拿大人选择留在本地消费 [72] 各个市场数据和关键指标变化 - 拉斯维加斯近期出现游客增长放缓 博彩总收入下滑以及加拿大游客减少 但被视为短期正常化现象 特别是叠加了超级碗年份和更广泛的经济不确定性 [17] - 对拉斯维加斯的长期轨迹保持信心 将其视为全球娱乐中心 并拥有长期顺风因素 包括BrightLine West高铁线计划建设 F1合约延长至2027年 以及即将建成的ACE体育场 [19] - 区域博彩市场近期出现良好增长 不同地区有不同原因推动收入和EBITDA增长 公司对博彩行业整体保持兴奋 [48][49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 强调股息对为股东创造价值至关重要 是总回报（股息回报加上盈利增长资本化带来的增量回报）的关键贡献者 [7][8] - 总回报的构建模块包含三个关键组成部分：股息回报 同店盈利增长资本化 以及通过新收购物业或物业新贷款实现的新店增长资本化 [10] - 利用每年超过6亿美元的留存现金流为外部或新店增长提供资金 意味着在不显著增加股本和净债务的情况下实现2025年盈利增长 [11] - 相信当前利用内部融资能力（或称资本市场独立性）以及严格的成本纪律 是捍卫股息 增长盈利以及创造可能带来诱人总回报条件的稳健策略 无论外部融资窗口是否开放 [12] - 积极培育新关系（如与Red Rock、Kane、Eldridge的合作） 但现有房地产投资组合的质量及其背后的运营商质量是持续增长的基础 [16] - 投资组合多元化 除博彩外 还关注主题公园、室内水上乐园、滑雪度假村、体育（职业、大学、青年体育）等领域 [98][99] - 商业模式的价值在于长期租约（按租金卷90%包含公司担保） 这作为强大的风险缓释措施 使租金收入免受租户财务周期性波动的严重影响 并支持自成立以来100%按时现金收取租金的记录 [18] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 引用美银股票策略师Savita Subramanian的观点 预计股息对总回报的贡献将上升 人口老龄化和粘性通胀风险使得通过股票获得抗通胀收入的供需论点具有说服力且看好 [8][9] - 认为其4.4%的AFFO每股增长率在净租赁REIT类别中将使其成为2025年的领导者之一 [10] - 拉斯维加斯近期的疲软是暂时现象 展望第四季度和2026年的团体业务预订量强劲 运营商对长期资本投资仍有信心 [49][84][85] - 新的税收法案（特别是奖金折旧条款）对运营合作伙伴投资其物业是一个非常强大和积极的因素 预计在未来几年将释放非常强劲的资本投资浪潮 [59][122] - 在区域博彩领域投资需要保持选择性 考虑到iGaming趋势以及某些司法管辖区的供应增长趋势 [82] - 对iGaming的扩散保持监控 这对许多租户的整体信用很重要 并且是承销时考虑的一个因素 [36][79][80] 其他重要信息 - 4月完成了债券发行 发行了4亿美元三年期票据（票面利率4.75%）和9亿美元十年期票据（票面利率5.625%） 对冲计划后的混合票面利率为5.34% [20] - 季度结束后 根据远期股权ATM计划结算了约970万股 获得2.96亿美元净收益 部分用于偿还循环信贷 facility中未偿还的1.75亿美元 并为增量1 Beverly Hills投资提供资金 [21] - 总流动性约为29亿美元 包括 outstanding forwards 下可用的约3.256亿美元估计收益 循环信贷 facility下的24亿美元可用额度 以及季度末约2.33亿美元的现金 [21] - 第二季度交易成本约为700万美元 被解释为追求成本 有些来自前几个季度 但交易未完成 [43] 问答环节所有提问和回答 问题: 增加1 Beverly Hills夹层贷款投资1.5亿美元的决定原因是什么 - 这是Kane和Eldridge为开发 Beverly Hills一个约60亿至70亿美元项目所进行的更大规模融资的一部分 随着他们实施建设融资以完成项目 公司对该项目的承诺可能会随着时间的推移而增加 目前是银行融资和SBL融资的组合 2026年3月到期 Kane和Eldridge正在研究更广泛的建设融资 以使项目能在2027年完成 [25][26] 问题: 最近看到一些贷款和夹层机会 是否预计这些关系会带来完全所有权的机会 - 在某些情况下是的 但这需要时间来实现 以Kane和Eldridge为例 考虑到他们在体验式领域投资的广度和深度 非常期待与他们合作收购完全所有权的房地产 这正是在二月份宣布与Cain和Eldridge形成战略联盟的核心话题 [27][28] 问题: 近期的交易讨论情况如何 过去90天有何重大变化 - 季度之间没有大的差异 公司继续多元化关注其他领域 随着渠道扩大 有越来越多的对话 利用信贷簿建立新关系 当时这些关系可能不想出售其房地产 相当忙碌 关注许多不同领域 过去90天没有任何变化 [31][32][33] 问题: 对iGaming扩散的看法 - 继续监控iGaming 这对许多租户的整体信用很重要 会查看租户的整体情况 包括实体业务和iGaming组合 了解美国各地的情况 [34][36] 美国博彩业正在进行一场活跃的实验 探讨该行业如何继续发展 包括实体和数字（在线体育博彩和iGaming） 监管机构、州立法机构需要就如何管理各类别博彩的互动做出许多决定 以对其经济、州财政、就业增长和维持最有利 因为实体赌场在任何给定司法管辖区比iGaming或在线体育博彩雇佣更多的人 [37][38] 问题: 债务投资与直接物业投资的机会 是否有意将债务账薄增至资产负债表10% - 非常关注资本流出和收回的节奏 确保不仅为资本分配做好准备 也为资本回报以及如何管理盈利流做好准备 当前时期信贷肯定受到很多关注 总体上似乎有比房地产交易机会更多的信贷机会 这不仅限于VICI [41][42] 问题: 季度收入报表中约700万美元的交易成本较高原因 - 不断积极寻找价值机会 有些项目接近目标 有些则没有 核销了一些来自前几个季度不再追求的追求成本 [43] 问题: 对区域博彩市场的看法和行业洞察 - 对行业整体保持非常兴奋 喜欢将其分为拉斯维加斯和其他地区 区域市场有很多不同地区 投资组合拥有所有这些不同的区域市场 看到收入EBITDA增长有不同原因 仍然非常喜欢博彩业务 在两个方面都有大量多元化投资组合 认为可以在两个领域增长 对运营商继续创新以推动区域市场收入感到兴奋 拉斯维加斯只是暂时性问题 第四季度和2026年的团体业务前瞻预订量强劲 但值得赞扬的是区域博彩运营商 他们在有些年份有所下滑 但正变得更富有创造力并增加资产 许多资本部署在区域市场 令人兴奋的是这些运营商正在取得一些成果 [46][47][49][50] 问题: 租户在资产上投入大量资本的价值 是否有机会做更多购买投资 - 无法确定另一个商业房地产类别（可能数据中心除外）的租户比其租户在建筑上投入更多 当合作伙伴投资其建筑时非常高兴 这实际上增加了其建筑的价值 如果有机会贡献资本 显然非常兴奋和荣幸与他们合作 但毫无疑问 投入其建筑的资本（达数十亿）与除数据中心外的任何类别都不同 [51][53][54] 长期来看 有机会继续利用资本帮助加速租户业务增长 特别是在拉斯维加斯看到的大型物业中 这是一个如此独特的市场 希望这继续成为公司未来几年增长的支柱 [55] 问题: 新税收法规的影响 是否会诱导租户投资物业 - 新税收法案中有许多有益要素 非常高兴REIT股息抵扣得以保留 奖金折旧对运营合作伙伴投资其建筑是一个非常强大和积极的因素 但指出仍然需要资金来进行投资 博彩业务创造了经济空间 允许进行增量资本投资 拉斯维加斯能够持续再投资的能力 尤其是在团体业务方面 是其未来几年甚至几十年竞争力的一个真正优势 美国会议中心和会议酒店 landscape在过去十、十五、二十年甚至追溯到GFC期间投资严重不足 拉斯维加斯能够持续投资于主要会议中心、Mandalay Bay、Venetian、MGM Grand等所有大型物业 对拉斯维加斯来说是一个真正的竞争优势 几年前推出了物业合作伙伴增长基金 Venetian投资可能是其将资本增量投入建筑的标志性例子 将继续确保租户了解其资本可能是他们继续改进建筑所能找到的最便宜的资本来源 [57][59][60][61] 问题: 为何认为会议设施投资不足 - 追溯到GFC 尤其是城市酒店 landscape普遍没有得到投资 无论是酒店REITs还是其他大型会议酒店所有者 美国主要城市有很多陈旧的全服务会议酒店产品 加上大多数大城市的会议中心都没有看到接近拉斯维加斯的投资水平 例如MGM向Mandalay Bay会议设施投入了1亿美元（约220万平方英尺） 此外 疫情期间许多城市裁减了销售团队来推销会议 拉斯维加斯没有这样做 因此团体前往拉斯维加斯的访问量有所增加 他们参观拥有全新技术和全新设施的场所 而过去他们在其他城市举行会议时设施破旧 这确实有助于加速拉斯维加斯团体业务的增长 公司拥有许多拥有优秀会议和会议空间的设施 [62][63] 问题: 如果MGM在Yonkers设施获得纽约游戏牌照 是否有义务使用公司作为融资来源 - 后者 他们可以选择使用其资本 正在监控情况 目前没有人知道三个牌照将花落谁家 [67] 问题: 如果颁发第三个牌照 公司能否参与 是否有仅与MGM在纽约市场合作的限制 - 纽约牌照没有任何限制 [68] 问题: 加拿大物业是否受益于赴美出境流量减少 - 对加拿大资产的表现非常满意 认为可能更多加拿大人留在国内 访问当地资产 这些资产今年的表现相当不错 [72] 问题: 贷款投资到期本金偿还后 资本流入的用途 如果投资环境不合适如何处理过剩资本 - 积极与所有合作伙伴合作 了解贷款何时可能偿还 然后在资本收回时内部评估替代投资方案 或者与他们讨论再融资方案 Great Wolf Perryville贷款就是一个很好的例子 去年该贷款到期 是Blackstone和Great Wolf团队证券化和再融资的一部分 公司参与了该再融资 很多时候有机会与合作伙伴重新投资并保持该资本未偿还 非常积极地监控这一点 并一直在思考当资金回来时要做什么 [75][76] 问题: iGaming如何影响承销增量资本部署或新赌场售后回租 - 公司成立时实际上没有任何州有iGaming 因此一些租约和承销没有考虑这一点 现在有几个州拥有在线体育博彩、实体店和iGaming 因此更好地理解了对所有这三个支柱的影响 这绝对是承销方式的一个因素 另外还关注哪些州可能今天没有iGaming 但正在继续讨论iGaming 以及这可能对在该州承销的资产产生什么正面和负面影响 这是一个重要问题 并且会持续学习 [79][80] 补充指出 在任何投资类别中 投资者都应始终在选择投资方式、地点和时间上保持选择性 认为区域博彩 landscape目前尤其是一个需要谨慎选择性投资的环境 不仅考虑到iGaming趋势 还有某些司法管辖区的供应增长趋势 因此将继续在如何投资资本方面保持非常自律 但特别是会以特别的严谨性监控每一个区域博彩投资机会 [82] 问题: 拉斯维加斯的疲软背景是否影响租户或其他所有者对新资本投资机会的决策 - 完全没有 所有在拉斯维加斯的大型运营商都一致认为这种情况有时会发生 这是一个小插曲 展望团体业务的前瞻预订 体育设施的预期上座率（已建成和正在建设中） 以及该城市拥有的顺风因素 没有一位租户谈论这种短期波动影响长期资本投资 事实上 现在沿着Strip走下去 会看到其资产和其他资产正在进行大量资本投资 继续非常看好这个城市 只是经历了一个有点缓慢的夏季 [83][84][85] 补充指出 拉斯维加斯的运营商受益于更长期的预订可见性（尤其是团体板块） 这让他们对投资资本更有信心 这显著降低了业务风险 [86] 问题: 关于Caesars Forum会议中心9月看涨期权的最新想法 是否会行使 - 像过去讨论的其他期权一样 拥有围绕该资产的灵活性 该资产毗邻其已经拥有的几个资产 也坐落在其已经拥有的一些土地上 因此是一个非常有吸引力的资产 显然对拉斯维加斯有信念 将评估这个机会 它在9月开放并持续几年 因此有足够时间来决定可能对该资产做什么 [89][90][91] 问题: 拉斯维加斯Strip周边约33英亩未开发或开发不足土地的计划 可能与Caesars共同货币化或开发 - 将其视为土地储备 目前没有计划 Caesars据其所知也没有任何当前计划来开发该土地 但作为土地储备肯定具有价值 随着未来几十年拉斯维加斯继续实现其作为酒店、娱乐和日益增长的体育目的地的全球无与伦比地位 该土地的价值应该会随着时间的推移而增加 [93][94] 问题: 除博彩外 哪些领域目前投资机会最多 最兴奋 什么促使新运营商追求售后回租融资 - 花时间关注的领域包括主题公园、室内水上乐园、滑雪胜地、体育（职业、大学、青年体育） 对那里的增长感到兴奋 其资本如何运作以及如何帮助加速团队或度假村增长 无法确切说出哪些会成功 但在许多领域花了很多时间教育人们了解VICI、其合作理念、如何做一笔交易 但最重要的是可以成为长期合作伙伴 这些是关注的领域 并不意味着停止关注博彩 继续关注赌场业务 [97][98][100] 补充指出 进行售后回租和一般性资本输出在很大程度上取决于满足增长型运营商的需求 特别是那些希望增加门店数量的运营商（无论是在博彩还是其他体验式类别） 经历了一段时期 增长门店数量的雄心水平不一定像过去那样 但有趣的是 看看谁交易真正好 例如Red Rock的合作伙伴 他们正在增加门店数量（在Durango做了 在North Fork也正在做 由其资本帮助） 认为随着时间的推移 越来越多的运营商将意识到 如果真想获得任何类似于溢价估值的东西 必须向市场展示如何增长 [101][102] 问题: 青年体育领域私人 equity更多参与 是否看到共同投资机会 是否与这些基金讨论投资机会 - 绝对有合作方式 有时他们看的东西与其看的东西相同 存在竞争 但这正是其不仅在青年体育 而且在许多其他领域建立的关系建设 看到其他形式的融资和资本关注与其相同的领域 有时会合作 有时会单独行动 但这正是在这些领域发展的理念 [104][105] 问题: 考虑到区域市场供应 对哪些区域市场最感兴趣 - 最想进入的区域市场是拉斯维加斯 它继续表现强劲 拥有世界级资产 像Reno这样的市场有一些很棒的资产 但不在那个市场 还有像弗吉尼亚这样的新市场 其他零售市场 仅举三个有兴趣参与的例子 可能还有四五个 但可以了解其想法 [108][111][112] 问题: Lucky Strike, TenaVicii最近做了反向售后回租 这是否影响VICI 是否担心其他租户可能做类似事情 - 不影响VICI 与Lucky Strike的Tom和Bobby关系很好 今天早上他们宣布收购一些户外水上乐园 因此他们继续发展业务 他们如何长期资本化业务取决于他们 但未来可能会有更多机会与他们共同成长 他们是刚刚谈到的增加门店数量的运营商的一个例子 因此未来可能会有更多合作 [113][114][115] 问题: Red Rock交易是否有资本已提取 未来机会 是否有兴趣合作开发拉斯维加斯本地市场土地 - 宣布该贷款开发时初始投放了不到8000万美元 资金节奏安排其资本略有暂停 提款计划将在今年晚些时候恢复 如果听取Red Rock上季度的电话会议（两天前） Steve、Frank和Lorenzo谈到了与VICI的长期关系 以及没有什么是不可能的 目前没有进行售后回租的紧迫机会 但正如电话会议所述 当与合作伙伴做得好时 未来可能会有机会 应该听取他们最近两天前的电话会议 他们特别谈到了增加门店数量的深度开发能力 以及他们在扩展投资组合方面有多出色 因此很高兴在加利福尼亚州Madera与他们合作 这对所有相关方来说都是一个本垒打机会 [117][118] 问题: 基于奖金折旧讨论 投资注意力是否会因可能看到的大量租户资本支出项目而发生真正转变 - 因为该法案刚刚通过 并带有奖金折旧部分 认为并非每个人都有大量计划搁置等待这个 因此认为未来一年可能会看到很多基于奖金折旧好处的规划 这些计划将在