财务数据和关键指标变化 - 第二季度AFFO每股0 33美元 超出上半年预期 全年AFFO指引上调0 04美元至1 24-1 26美元/股 中值隐含8%同比增长 [6][7] - 净债务与年化调整后EBITDA比率从2024年的5 2倍降至5 1倍 固定利率债务占比86% 加权平均利率4 5% [9][17] - 第二季度FFO每股0 35美元 AFFO每股0 33美元 租金调升预计将为2025年AFFO贡献0 02美元/股 [15] - 预计第三季度将收到30万美元的一次性补缴租金 已计入AFFO指引 [13] - 董事会批准季度股息0 2425美元/股 较2024年第二季度增长1% [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度收购36处物业 加权平均资本化率7 8% 增加24万平方英尺净可租赁面积 包括32个最后一英里邮局和36个弹性物业 [9][13] - 2025年至今已完成1 27亿美元收购 其中600万美元通过运营合伙单位完成 全年收购目标有望超过9000万美元 [8][13] - 收购物业初始资本化率7 8% 通过运营效率提升和重新租赁可达到更高收益率 [9] 各个市场数据和关键指标变化 - 31%的租约采用10年期条款 55%包含年租金递增条款 2025年和2026年到期租约已全部达成协议 [4][12] - 正在协商2027年到期租约 若全部执行 超过60%组合将包含年租金递增条款 [12] - 同店现金NOI指引从4-6%上调至7-9% 主要因租金调整超预期和运营成本下降 [10][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 通过程序化重新租赁策略提高能见度 首次提供年度AFFO指引 [4] - 2024年以来通过ATM和运营合伙单位融资超过5000万美元 并以低于5%资本化率出售两处资产 将资金重新配置到更高收益资产 [5] - 新任邮政局长David Steiner上任 公司期待继续高效合作 [11] - 目标巩固高度分散的市场 通过收购和运营效率提升创造长期价值 [9][11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 重新租赁计划是推动高个位数盈利增长和能见度的关键因素 [10] - 预计一次性补缴租金频率和金额将减少 因提前签署租约 [13] - 维持77%-82%的NOI利润率历史区间预期 [25] - 继续优先降低现金G&A占收入比例 [18] 其他重要信息 - 第二季度经常性资本支出12 7万美元 低于预期 第三季度预计17 5-32 5万美元 [18] - 2025年现金G&A费用预计1050-1150万美元 包含CFO过渡相关一次性成本 [18] - 截至7月18日 又完成800万美元收购 另有700万美元物业处于最终合同阶段 [13] 问答环节所有的提问和回答 问题: 同店NOI指引上调原因 - 收入端重新租赁超预期 费用端运营成本低于预期 两者共同推动NOI增长 [22][23] 问题: 季度AFFO预期下降原因 - 运营支出因项目范围和时间存在季度波动 但年度预算基于历史NOI利润率77%-82%区间 [24][25] 问题: 收购物业的稳定收益率 - 初始资本化率7 8% 通过管理平台规模效应和重新租赁程序可进一步提升收益率 推动同店NOI增长至7-9% [28]