财务数据和关键指标变化 - 全球投资12亿美元，加权平均初始现金收益率为7.2%，与短期加权平均资本成本相比有181个基点的利差 [8] - 投资组合的加权平均租约为15.2年 [8] - 本季度投资来源达430亿美元，选择性比率低于3%，创公司历史新高 [8] - 年初至今已投资660亿美元，预计将超过2022年950亿美元的历史高点 [9] - 欧洲投资占76%，达8.89亿美元，加权平均初始现金收益率为7.3% [9] - 美国投资2.82亿美元，加权平均初始现金收益率为7% [10] - 投资组合包含15,600处物业，覆盖91个行业和1,600多个客户 [11] - 季度末投资组合占用率为98.6%，比上一季度提高10个基点 [12] - 租金回收率为103.4%，涉及9700万美元年现金租金 [12] - 出售73处物业，净收益1.17亿美元，其中1亿美元涉及空置物业 [12] - 2025年投资量指引上调至约50亿美元 [13] - AFFO每股收益指引上调至4.24至4.28美元 [13] - 预计2025年租金损失约为75个基点 [13] - 信用观察名单占年化基础租金的4.6%，中位客户风险仅为3个基点 [15] - 第二季度通过ATM筹集6.32亿美元股权，加权平均股价为56.39美元 [16] - 未结算远期股权6.54亿美元 [16] - 第二季度末净债务与年化调整后EBITDA之比为5.5倍 [17] - 季度末流动性为54亿美元，包括8亿美元现金和40亿美元信贷额度 [17] 各条业务线数据和关键指标变化 - 欧洲业务占年化基础租金的17% [9] - 零售业务占投资组合的80% [93] - 工业资产占本季度欧洲投资的近一半 [35] - 零售园区投资在爱尔兰表现强劲 [33] - 数据中心投资机会增加 [70] 各个市场数据和关键指标变化 - 57%的投资来源来自美国，其余来自欧洲 [9] - 欧洲市场吸引力在于分散的竞争格局和更大的总可寻址市场 [9] - 欧元借款成本比美元低约120个基点 [9] - 波兰成为第八个欧洲国家，首次投资涉及Eko Okna和一家荷兰杂货店运营商 [9][24] - 美国市场交易量有所缓和，但机会仍然存在 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略围绕多元化、规模、预测数据分析和保守资产负债表 [5] - 关注全球两大趋势：对持久收入解决方案的需求增加和企业对资产轻策略的兴趣上升 [6] - 通过私募资本和信贷投资寻求增长垂直领域 [6] - 欧洲市场被视为竞争优势，提供更多低资本成本货币的债务能力 [18] - 推出美国核心增强型基金，作为长期价值创造的驱动力 [19] - 数据分析和长期客户关系是业务模式的核心优势 [11] - 零售园区投资在爱尔兰和英国表现良好 [33] - 数据中心投资机会增加，但保持选择性 [95] - 面对私人资本竞争，公司凭借A- A3信用评级保持优势 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对欧洲市场持乐观态度，认为其提供更好的风险调整回报 [46] - 预计2025年租金损失约为75个基点，略高于历史经验 [13] - 对波兰市场前景看好，认为其GDP增长和人口规模具有吸引力 [23] - 对零售园区投资表现满意，认为其提供短期和长期价值 [33] - 对数据中心投资保持兴趣，但强调选择性 [95] - 对私人资本进入市场持积极态度，认为其为行业带来更多稳定资本 [52] - 对利率变化持谨慎态度，认为其对投资策略可能有影响 [112] 其他重要信息 - 公司拥有56年运营历史，与高质量运营商建立长期关系 [11] - 使用专有预测分析工具进行决策，已开发7年 [11] - 零售园区投资窗口正在缩小，公司已成为英国最大所有者 [34] - 波兰投资涉及工业资产和分销中心 [25] - 公司考虑进一步扩展到加拿大和墨西哥市场 [66] - 欧洲工业资产交易缺乏竞争，提供更理性定价 [60] - 公司对进入新国家设定了很高的门槛 [66] 问答环节所有的提问和回答 问题: 波兰市场的机会 - 波兰是欧洲GDP增长第二快的国家，人口规模排名第八，GDP规模排名第六 [23] - 首次交易涉及Eko Okna和一家荷兰杂货店运营商，均为工业资产 [24] - 对波兰市场前景看好，正在建立交易渠道 [25] 问题: 收购指引变化 - 收购量增加10亿美元，但收益主要在2026年体现 [27] - 保持保守态度，因美国和欧洲政策不确定性 [26] 问题: 收购选择性 - 本季度放弃37亿美元交易，因初始收益率不符合要求 [30] - 选择性比率低至3%，传统为7%-8% [31] - 私人资本平台将帮助处理不符合公开市场收益要求的交易 [31] 问题: 欧洲零售园区投资 - 爱尔兰零售园区投资表现良好 [33] - 苏格兰零售园区空缺率首次低于英格兰 [33] - 工业资产占欧洲投资的近一半 [35] 问题: 关税对租户健康的影响 - 4.6%的观察名单已考虑关税潜在影响 [39] - 受影响行业包括家具、服装和电子，但公司在这些领域敞口有限 [39] - 平均每个观察名单客户风险仅为4个基点 [40] 问题: 欧洲与美国市场比较 - 欧洲工业资产交易缺乏竞争，提供更理性定价 [60] - 欧洲融资成本比美国低160个基点 [43] - 波兰交易租金覆盖率为6倍 [44] 问题: 竞争格局 - 私人资本进入市场，如BlackRock和Starwood [50] - 公司被视为理想的平台合作伙伴 [51] - 竞争可能压低资本化率，但公司凭借信用评级保持优势 [53] 问题: 信用损失指引 - 上半年已确认1700万美元准备金，占租金收入的65个基点 [56] - 重申全年75个基点指引，包括应收账款和空置成本 [57] 问题: 欧洲工业资产定价 - 欧洲工业资产交易缺乏竞争，提供更理性定价 [60] - 关系在欧洲市场更为重要 [61] - 德国资本化率仍然紧张 [62] 问题: 波兰之后的市场扩张 - 考虑进一步扩展到卢森堡和北欧国家 [64] - 加拿大和墨西哥也是潜在市场 [66] - 进入新国家的门槛很高 [66] 问题: 投资渠道 - 430亿美元来源中部分可能在未来季度完成 [70] - 数据中心和地理扩张增加来源量 [70] 问题: 租赁到期 - 2026年约4.5%的ABR到期 [73] - 资产管理团队提前处理到期问题 [72] - 租赁续约率通常在103%-105%之间 [98] 问题: 资产负债表和流动性 - 成功发行11亿欧元债券，超额认购5倍 [76] - 下半年有8.5亿美元债务到期，但有多种资金来源 [79] - 季度末有54亿美元流动性 [17] 问题: 私人基金平台 - 投资者尽职调查进行中 [83] - 私人资本关注长期IRR而非第一年收益率 [84] - 平台将帮助处理不符合公开市场收益要求的交易 [31] 问题: 私人资本约束 - 主要约束是筹集足够资本执行策略 [87] 问题: 零售投资比例下降 - 工业资产机会更多，但零售仍占投资组合80% [93] 问题: 数据中心投资 - 保持选择性，寻找合适合作伙伴和位置 [95] - 第一季度已进行投资，希望继续发展关系 [95] 问题: 租赁到期增加 - 约1亿美元租赁到期，大部分为自然到期 [97] - 资产管理团队和数据驱动方法处理到期问题 [98] 问题: Dollar Tree分拆 - 总敞口约3%，分拆后2%归Family Dollar，1%归Dollar Tree [100] - 2026年前仅有20个基点到期 [101] 问题: 美国买家对欧洲交易兴趣 - 开始看到美国私人资本进入欧洲市场 [103] 问题: 来源量增加原因 - 波兰进入和数据中心机会增加来源量 [107] - 来源渠道未改变 [107] 问题: 欧洲与美国收益率 - 下季度收益率预计相似或略好 [109] 问题: 美联储降息影响 - 利率下降可能提高美国交易能力 [112] - 但影响尚不明确 [113] 问题: 空置资产处置 - 处置量预计与去年相似 [115] 问题: 外汇对冲策略 - 有正式对冲政策，匹配资产和负债 [118] - 2019年进行了15年跨货币互换 [119] - 目标是避免季度性外汇波动影响 [120]