财务数据和关键指标变化 - 第二季度同社区加权平均入住率达到80[%]，同比增长190个基点，6月底同社区入住率达82[%]，7月底进一步提升至83[%] [5] - 调整后EBITDA同比增长19[%]，上半年累计增长23[%] [6] - 调整后自由现金流从去年同期的-600万美元改善至2000万美元，上半年累计自由现金流从-3200万美元改善至2400万美元 [7] - 同社区RevPAR同比增长2[%]，同社区运营收入同比增长4[%] [6][31] - 公司年度化杠杆率从9[%]降至9[%] [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 入住率低于70[%]的社区数量从第一季度的143个减少至129个，其中50个计划通过终止租约或资产出售处置 [10] - 入住率高于95[%]的社区数量从73个增加至88个 [11] - 两个SWAT团队覆盖137个社区，团队一覆盖的社区入住率提升350个基点，RevPAR增长7[%]；团队二覆盖的社区入住率提升200个基点，RevPAR增长150个基点 [11][12] - 第二季度资本支出4900万美元，有超过500个资本项目正在进行 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司计划年底前退出55个租赁资产，目前已收到过渡时间表，预计将在下半年完成 [14] - 第二季度完成1个自有社区出售和1个租赁物业过渡，另有13个处置资产已签约，新识别28个待处置资产 [15][16] - 41个待售资产中有27个位于低于70[%]入住率区间 [16] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司五大战略重点：提升运营表现、优化房地产组合、资本再投资、降低杠杆、提升居民和员工质量 [8][17][20] - 通过收入收益管理、严格费用监督、强化运营问责和针对性战略投资加速盈利性入住率增长 [8] - 公司强调不是通过降价来提升入住率，而是专注于盈利性入住率和最大化固定成本杠杆 [9] - 正在组建永久性不良资产团队，预计本季度末投入运营 [12] - 推出Brookdale Health Plus差异化服务，预计年底前覆盖近200个社区 [86][87] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 80[%]入住率是现金流生成的关键拐点，未来重点确保费率增长超过费用增长 [6] - 行业供需基本面强劲，长期看有机会实现定价增速超过费用通胀 [61] - 预计随着入住率提升和处置交易完成，杠杆率将显著下降 [35] - 上调全年指引：预计RevPAR增长5[%]-6[%]，调整后EBITDA 4[%]-4[%]亿美元 [37][38] - 季节性因素预计将在第三季度带来约1000万美元的调整后EBITDA压力 [41] 其他重要信息 - 第二季度G&A费用减少85万美元，同比减少120万美元 [13] - 总流动性增加4400万美元至3[%]亿美元 [34] - 公司正在进行CEO搜寻，已审查约50名候选人 [22] - 新增投资者演示材料第16-18页，阐述行业供需顺风和长期增长潜力 [35][36] 问答环节所有的提问和回答 关于运营改进措施 - 公司通过SWAT团队、每日例会、放权现场决策等措施提升运营效率 [45][46][47] - 将社区分为低于70[%]和高于80[%]两组采取不同策略，前者重点提升入住率，后者重点优化定价 [51][52] 关于定价策略 - 公司强调不是全面降价，而是针对性激励措施 [9] - 预计随着入住率提升和费用结构优化，RevPOR与EXPOR的利差将扩大 [58][59] - 行业供需基本面支持长期定价能力提升 [61] 关于资产处置 - 计划通过处置改善入住率和现金流，预计88[%]的非追索债务将随资产出售偿还 [18][19] - 2027年到期债务抵押资产将通过提升表现来减少抵押池规模 [102][103] 关于现金流和资本配置 - 运营改善是自由现金流提升主因，将优先用于再投资和债务偿还 [75][76] - 初步资本再投资已显现效果，将继续审慎配置 [77] 关于差异化策略 - 通过Brookdale Health Plus等特色服务提升竞争力，该服务可减少80[%]急诊就诊 [89] - 本地化决策和社区质量是重要差异化因素 [85][86]